Условия финансирования

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости:

-Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

-Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

-Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

-Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

-Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Залог

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами:

-Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ);

-Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ;

-Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества;

-Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения.

Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Перечень документов, представляемых клиентами по объектам Жилой недвижимости, передаваемой в залог

(информация о предмете залога)

Документы, предоставляемые Заемщиком в Банк при оформлении в залог Жилых помещений (предоставляются в копиях):

Правоустанавливающие документы на Жилое помещение: договор (купли-продажи, приватизации, дарения, ренты и др.); свидетельство о праве на наследстве по закону или завещанию; справка о выплаченном пае в ЖСК/ЖК; документы, подтверждающие создание правообладателем объекта недвижимости (договоры подряда, проектная документация, акт приемки объекта недвижимости госкомиссией, технический паспорт и др.)

Выписка из технического/кадастрового паспорта на Жилое помещение с поэтажным планом и экспликацией.

Выписка из Домовой книги (из организации, в ведомстве которой находится жилищный фонд).

Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов Жилого помещения и лиц, обладающих правами пользования Жилым помещением (все страницы паспорта).

Согласие супруга правообладателя Жилого помещения на совершение сделки; Заявление правообладателя о том, что на момент совершения сделки в зарегистрированном браке не состоял/в настоящее время не состоит; Брачный договор об установлении раздельного режима собственности супругов.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии (наличии) обременений на закладываемую недвижимость (при наличии).

Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком, предварительно согласованным с Банком.

Копия разрешения органов опеки и попечительства на проведение сделки купли-продажи Жилого помещения, собственником которого (полностью или в доле в праве общей собственности) является несовершеннолетний или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан — членов семьи собственника Жилого помещения:

находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника Жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы;

оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы.

В случае если Жилое помещение является отдельным домом, то дополнительно предоставляются документы по земельному участку/правам аренды на земельный участок в соответствии с требованиями Банка.

В случае если правообладателем является юридическое лицо, то дополнительно предоставляются документы юридического лица для оценки его правоспособности.

При оформлении в залог Жилых помещений с участком земли дополнительно предоставляются:

Договор купли-продажи земельного участка (Распоряжение Главы администрации о выделении земельного участка под строительство и разрешение на строительство, если участок выделяется муниципальными органами под индивидуальное жилищное строительство, другой документ, на основании которого земельный участок перешел в собственность).

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Кадастровый паспорт Земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра, включающая в себя все разделы (в. 1 – в. 4), предусмотренные законодательством РФ на момент предоставления выписки).

Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов/залогодателей земельного участка.

Согласие супруга правообладателя Жилого помещения на совершение сделки; Заявление правообладателя о том, что на момент совершения сделки в зарегистрированном браке не состоял/в настоящее время не состоит; Брачный договор об установлении раздельного режима собственности супругов.

Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком, предварительно согласованным с Банком (допускается получение отчета об оценке объекта Банком).

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок.

Иные документы по требованию Банка.

Список документов, предоставляемых клиентами по правам аренды, передаваемым в залог

Договор аренды, на основании которого возникает передаваемое в залог право.

Документы, подтверждающие наличие у правообладателя права собственности на объект недвижимости (правоустанавливающие документы).

Акт приема-передачи объекта недвижимости от арендодателя арендатору.

Документы, подтверждающие полномочия представителя арендодателя на заключение договора аренды (устав, решение о назначении/избрании исполнительного органа, доверенность).

Уведомление собственника земельного участка о передаче права аренды земельным участком в залог, в случаях нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности и сроке аренды белее пяти лет.

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на право аренды.

Кадастровый паспорт Земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра, включающая в себя все разделы (в. 1 – в. 4), предусмотренные законодательством РФ на момент предоставления выписки)

Иные документы по требованию Банка.