Оценка объекта недвижимости

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

-физических параметров объекта;

-рыночных ставок арендной платы;

-спроса на данную недвижимость;

-качества управления;

-величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

Минимальный перечень документов, необходимых для оценки

соответствия страховой организации Требованиям

ОАО «Банк Москвы»

Обращение страховой организации в Банк с предложением о включении ее в

перечень страховых организаций, соответствующих требованиям Банка, направляется по

месту нахождения Банка (г. Москва, ул. Рождественка, д. 8/15, стр. 3) заказным письмом с

уведомлением либо курьером. Обращение должно быть подписано уполномоченными

лицами страховой организации и содержать указание на намерение страховой организации

осуществлять страхование рисков заемщиков Банка в соответствии с установленными

Банком и размещенными на сайте Банка требованиями к условиям оказания страховой

услуги. К обращению должен быть приложен комплект указанных документов, необходимых

для проведения оценки соответствия страховой организации Требованиям Банка, при этом

должна быть оформлена опись вложенных документов. Оценка соответствия и

последующее принятие решения о возможности включения страховщика в перечень

страховых организаций, соответствующих Требованиям Банка, производятся только после

предоставления страховщиком полного, актуального и корректного комплекта указанной

документации.

Страховая организация, включенная в перечень страховых организаций,

соответствующих требованиям Банка, в случае изменения сведений, содержащихся в

указанных документах, обязана в оперативном порядке предоставлять в Банк необходимые

документы, подтверждающие изменение данных сведений.

1. Выписка из ЕГРЮЛ на текущую дату. Срок действия – 30 календарных дней. Форма

предоставления – оригинал/нотариально заверенная копия.

2. Учредительные документы, включая все изменения и дополнения. Форма

предоставления – нотариально заверенные копии, копии протоколов/решений, заверенные

организацией.

3. Свидетельство о государственной регистрации. Форма предоставления –

нотариально заверенная копия.

4. Свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе.

Форма предоставления – нотариально заверенная копия.

5. Решение уполномоченного органа о назначении единоличного исполнительного

органа/об избрании коллегиального исполнительного органа. Форма предоставления –

копия, заверенная организацией.

6. Приказ о вступлении в должность единоличного исполнительного органа. Форма

предоставления – копия, заверенная организацией.

7. Информация об акционерах/участниках страховой организации, владеющих тремя

и более процентами акций/долей, с указанием доли участия каждого на последнюю

отчетную дату и на дату обращения. Форма предоставления – оригинал/копия, заверенная

организацией.

8. Подтверждение налогового органа о наличии/отсутствии задолженности у

страховой организации перед бюджетами и внебюджетными фондами. Срок действия

подтверждающих документов – 30 календарных дней. Форма предоставления –

оригинал/нотариально заверенная копия.

9. Бухгалтерский баланс (форма № 1). Форма предоставления – копия, заверенная

организацией.

10. Отчет о прибылях и убытках (форма № 2). Форма предоставления – копия,

заверенная организацией.

11. Приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках:

а) форма отчета об изменениях капитала (форма № 3-страховщик);

б) форма отчета о движении денежных средств (форма № 4-страховщик);

в) форма отчета страховой медицинской организации о целевом использовании

средств обязательного медицинского страхования, включаемого в состав бухгалтерской

(финансовой) отчетности страховой медицинской организации, осуществляющей отдельные

полномочия страховщика (форма № 6-омс);

г) форма отчета общества взаимного страхования о целевом использовании

полученных средств, включаемого в состав бухгалтерской (финансовой) отчетности

общества взаимного страхования – некоммерческой организации (форма № 6-овс);

д) иные приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках (далее

– пояснения), оформленные в табличной форме.

Форма предоставления – копии, заверенные организацией.