Глава2 Расчеты на основе ипотечного кредитования

Расчет суммы платежа. Сумму ежемесячного платежа для дан­ного вида кредита рассчитывают по формуле взноса на амортиза­цию единицы

где РМТ— величина ежемесячного платежа, руб.; PV— сумма долга, руб.; i — бан­ковская ставка в год, %; п — срок кредита, лет; m — число накоплений в год.

Пример. Известны три переменные: основная сумма — 400000 руб.; срок кредита — 25 лет (25 • 12 = 300 мес); процентная ставка — 12 % (1 % ежемесячно).

Видим, что ежемесячный платеж должен быть больше 4000 руб. Если платить только 4000 руб., то будет выплачиваться лишь процент. Чтобы погасить долг в 400 000 руб., следует платить ежемесячно более 4000 руб. Расчет по формуле пока­зывает, что суммарные ежемесячные выплаты основной суммы и процента будут составлять 4212, 90 руб.

В первый месяц: 4000 руб. — процент, 212, 90 руб. — погашение основного долга. Остаток основного долга (основной суммы кредита) через 1 мес: 400 000 — 212, 90 = = 399 787, 10 руб.

Второй месяц: — 3997, 87 руб. — процент, 215, 03 руб. — погашение основно­го долга. Остаток основного долга (основной суммы кредита) через 2 мес: 399 787, 10 - 215, 03 = 399 572, 07 руб.

Итак, ежемесячные выплаты по данному кредиту в сумме 4212, 90 руб. рассчитаны с учетом двух элементов: процента — до­хода на инвестированную кредитором основную сумму; возмеще­ния капитала — возврата основной суммы. Годовая ставка 12 % в месяц составляет 1 %, или 0, 01; «фактор фонда возмещения» (в предварительно рассчитанных таблицах функций сложного процента колонка 3 на 12 % при ежемесячном накоплении) ра­вен 0, 0005322. Следовательно, ежемесячный платеж по кредиту в 1 руб. на 25 лет при ставке 12 % равен 0, 01 + 0, 0005322 = = 0, 105322 руб., что соответствует фактору колонки 6.

Перемножив фактор на сумму кредита, получим ежемесячный платеж — 4212, 90 руб. Проверка данного действия заключается в том, что мы реинвестируем каждый месяц по 212, 90 руб. при еже­месячной ставке 1 % и через 300 мес получим 400 000 руб. (колонка 2, накопление единицы за период: 212, 90 ■ 1878, 8466 = 400 006 руб. т. е. = 400 000 руб.).

Кредитная постоянная (ипотечная постоянная) — это отноше­ние обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной ос­новной сумме кредита. В предыдущем примере ежемесячные вып­латы по кредиту равны 4212, 90 руб. Чтобы рассчитать годовые платежи, умножим данную цифру на 12 и получим 50 555 руб. От­несем 50 555 руб. к 400 000 руб. и получим 0, 126386 (12, 6386 %). Этот коэффициент есть годовая кредитная постоянная. Естествен­но, что она превышает номинальную ставку процента, поскольку кроме процента включает и выплаты по погашению основной суммы кредита.

Кредитная постоянная легко находится по колонке 6 таблиц функций сложного процента. Нужно быть внимательным: для по­лучения годовой постоянной необходимо месячную постоянную умножить на 12.

Расчет основной суммы кредита. Если известны ставка процен­та, оставшийся срок погашения и ежемесячные выплаты по кре­диту, можно определить остаток непогашенной основной суммы. Допустим:

Срок кредита (оставшийся) 25 лет (300 мес.)

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212, 90 руб.

Определить Остаток основной суммы

В этом случае ежемесячный платеж умножается на фактор ан­нуитета (колонка 5), соответствующий периоду времени, оставше­муся до истечения срока кредита: 94, 94655-4212, 90 руб = = 400 000, 3 руб.

При тех же условиях, но оставшемся сроке 21 год: фактор 91, 85270 • 4212, 90 руб. = 386 966, 24 руб.

Расчет срока кредита. Это возможно в том случае, если извест­ны остальные три переменные. Например:

Остаток основной суммы 400 000 руб.

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212, 90 руб.

Определить Срок кредита (оставшийся)

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита и ищем в колонке 6 на 12 % цифру, близкую к полученной: 4212, 90 руб.: 400 000 = 0, 0105322. Наиболее близкое число соот­ветствует 25 годам. Если не получается точного совпадения, то берутся две величины, наиболее близкие к искомой. Оставшийся срок будет лежать между этими годами.

По аналогии можно найти время, оставшееся до истечения уже предоставленного кредита. Например:

Текущий остаток основной суммы 351 025, 83 руб.

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212, 90 руб.

Определить Срок кредита (оставшийся)

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита и ищем в колонке 6 цифру, близкую к полученной: 4212, 90 руб.:: 351 025, 83 = 0, 01200168. В колонке 6 на 12 % эта величина соот­ветствует 15 годам. То есть до полной амортизации данного кре­дита остается еще 15 лет.

Расчет ставки процента. Чтобы определить ставку, следует еже­месячный платеж поделить на основную сумму кредита и в колон­ке 6 найти значение фактора, соответствующее оставшемуся сроку кредита. Например:

Основная сумма кредита 400 000 руб.

Срок кредита 25 лет (300 мес)

Ежемесячный платеж 4212, 90 руб.

Ставку процента

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита: 4212, 90 руб.: 400 000 руб. = 0, 0105322. Ищем таблицу, где в колон­ке 6 будет цифра, близкая к полученной и соответствующей остав­шемуся сроку кредита (25 лет или 300 мес). Это таблица со ставкой 12%.

Каждый месячный платеж по самоамортизирующемуся креди­ту распадается на две компоненты: выплату процентов и выплату части основного долга. Поскольку проценты на конец месяца на­числяются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени. Доля же выплат в счет погашения основного долга соответственно возрастает с каждым платежом. На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю. При сумме кредита равной, например 100 000 руб., банковской ставке — 11 % с еже­месячными выплатами и сроке кредитования 5 лет.

Заключение

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию.

Права банка по ипотечному кредиту могут быть удостоверены закладной. Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В договоре на предоставление ипотечного кредита могут быть определены следующие параметры: аннуитетные платежи - ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу; мораторий - устанавливаемый банком период, в течение которого заемщику запрещено проводить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по кредитному договору; расчетный период - период, за который производится начисление процентов; платежный период - период, в течение которого заемщик обязан произвести погашение задолженности за предыдущий расчетный период (отсрочка платежа). По истечении платежного периода задолженность считается просроченной.

На основании проведенного в работе исследования по теме «Организация, оформление и учет ипотечных операций коммерческих банков» можно сделать следующие выводы. Кредитные операции являются одним из самых важных и значимых направлений в банковской деятельности. Но вместе с тем кредитование является довольно сложным процессом, и поэтому четкая организация управления кредитными операциями позволит банку оперативно реагировать на изменения показателей ссудного рынка. Это даст руководству банка найти наиболее приемлемое соотношение «доходность – риск». Поэтому важным моментом в управлении кредитной деятельности является и изучение кредитных рисков. Для этого необходимо определить все виды рисков, которым подвержен портфель ссуд банка и проводить мониторинг и планирование кредитов, чтобы вовремя определить повышение риска и воспользоваться различными методами для его снижения.

Современная практика кредитования включает следующие основные этапы, предусмотренные в меморандуме о кредитной политике (название этого документа может быть иным). Это — рассмотрение кредитной заявки и собеседование с заемщиком, изучение его кредитоспособности и оценка кредитного риска, подготовка и заключение кредитного договора, и кредитный мониторинг. Все названные этапы — это слагаемые успешного кредитования.

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: незавершенное строительство, часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т.д.

Основными нормативными документами, регулирующими учет операций по ипотеке (залогу недвижимости), служат Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».