Тема 10 Управление недвижимым имуществом

План

1 Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации.

2 Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости.

3 Управление недвижимостью и пути его совершенствования.

4 Антикризисное управление имуществом предприятия.

5 Преодоление кризиса в муниципальных образованиях.

Студент должен:

- иметь представление об особенностях управления недвижимого имущества и пути совершенствования;

- знать основные сделки с недвижимым имуществом, подходы к определению стоимости рыночной и арендной, порядок управления недвижимым имуществом.

1 Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации.

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара – это невозможность их физического перемещения. Не возможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей).

Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке - продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом " О приватизации государственного и муниципального имущества" РФ 1996 г. Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации. В случае необходимости привлечения дополнительных денежных средств в местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.

Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков.

Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов - надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.

Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости.

2 Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости

Существуют многочисленные методические подходы к определению первоначальной стоимости объектов недвижимости. На сегодня нет совершенной методики в этом вопросе. Алгоритм расчёта может исходить из местонахождения, плохого или хорошего состояния муниципальной недвижимости, индивидуального подхода к арендаторам, социальной значимости объекта.

Рыночные цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости регулирует федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка стоимости недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

Нормами Закона «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Методика расчета стоимости объекта недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Объективные факторы, как правило, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

- массированная реклама;

- инфляционные ожидания;

- симпатии;

- осведомленность и т.д.

Физические факторы:

- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

- состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость недвижимости).

В практике оценки стоимости недвижимости широко используется метод сравнительного подхода. В некоторых случаях, использование метода сравнения продаж даёт достаточно объективную величину рыночной стоимости муниципальной недвижимости.

Цена сделки недвижимости может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости объекта недвижимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость объекта недвижимости рассчитывается для конкретного инвестора, инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости. Методика определения арендной платы за земельные участки с дифференциацией арендных ставок по видам функционального использования успешно применялась на протяжении длительного времени. Однако, стремительные изменения, происходящие в экономике страны, несбалансированность платежей за землю, вызванная изменениями налогового законодательства, требуют разработки новой методики, учитывающей изменение зонирования территорий с учетом их развития. Транспортной и иной инфраструктуры, формирования новых зон городской застройки, установления согласованного уровня земельного налога и арендной платы.

Сегодня существует проект новой методики расчета арендной платы. Согласно её положениям введен коэффициент местоположения. Базовая (рентная) ставка - ставка арендной платы за один квадратный метр в год, соответствующая определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и развитию инфраструктуры в данной зоне градостроительной ценности территории.

Зоны градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определяются на основе единых кадастровых кварталов. Для каждой основной магистрали и локального центра поселения определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и коэффициент местоположения.

Размер арендной платы за земельные участки рассчитываться в рублях.

В проекте введен коэффициент динамики рынка недвижимости. Размер арендной платы подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости, устанавливаемом Правительством Московской области.

Эта методика увязана с кадастровой оценкой и ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога в основном выведен на согласованный уровень.

На мой взгляд, применение этой методики расчета более правильно и продуктивно.

Итак, рыночная стоимость объекта муниципальной недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель (физическое или юридическое лицо), имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний цены как в сторону повышения, так и понижения.

3 Управление недвижимостью и пути его совершенствования.

Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

Пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является:

- полная инвентаризация объектов недвижимости;

- классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;

- рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;

- завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;

- осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);

- составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости – соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;

- продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;

- проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

- регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;

- действовать в интересах всех членов местного сообщества;

- обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, можно предложить систему стимулов:

- освобождение от арендной платы в объеме 10 – 30 % от сметной стоимости произведенных работ;

- увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

- возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.

4 Антикризисное управление имуществом предприятия

Кризисные ситуации возникают на всех стадиях жизненного цикла предприятия. Реализация всей совокупности антикризисных процедур начинается лишь на определенном этапе жизненного цикла: в условиях резкого спада, характеризующегося, как правило, неплатежеспособностью предприятия.

Антикризисное управление базируется как на общих закономерностях, присущих управленческим процессам, так и на специфических особенностях, связанных с осуществлением антикризисных процедур. Так, управление всегда целенаправленно. Выбор и формирование целей является исходным пунктом в любом процессе управления, в том числе антикризисном.

Банкротство – установление в судебном порядке финансовой несостоятельности предприятия, т.е. его неспособности удовлетворить в установленные сроки, предъявленные к нему требования и выполнить обязательства перед бюджетом.

Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» целью банкротства является финансовое оздоровление предприятия, фирмы, корпорации, восстановление их платежеспособности. Закон рекомендует:

- восстанавливать платежеспособность предприятия с помощью арбитражных (внешних) управляющих;

- контроль за деятельностью внешнего управляющего осуществлять кредиторам;

- в качестве мер по восстановлению платежеспособности предприятия практиковать уступку прав требования, продажу части имущества предприятия, а в ряде случаев и продажу самого предприятия.

Стадия проведения процедуры банкротства состоит, из трех периодов: наблюдения, внешнего управления имуществом должника и конкурсного производства. Задачи, стоящие перед управляющими в каждом из этих периодов, не совпадают.

Период наблюдения – практика, заимствованная из немецкого законодательства. С момента принятия заявления и признании предприятия-должника банкротом арбитражный суд назначает процедуру наблюдения и временного управляющего.

Под внешним управлением имуществом предприятия-должника понимается процедура, направляемая на продолжение деятельности этого предприятия. Внешнее управление вводится решением арбитражного суда по заявлению должника, собственника предприятия или кредитора и осуществляется на основании передачи функций по управлению предприятием-должником и соответственно имуществом предприятия арбитражному управляющему, а прежние руководители отстраняются.

Основанием для назначения внешнего управляющего имуществом должника является наличие реальной возможности восстановить платежеспособность хозяйствующего субъекта-должника c сохранением eдинoгo имyщecтвeннoгo кoмплeкca и caмoй opгaнизaции в кaчecтвe cyбъeктa пpaвa. с целью продолжения его деятельности.

Конкурсное производство – процедура, направленная на принудительную или добровольную ликвидацию несостоятельного хозяйствующего субъекта. В результате осуществления этой акции между кредиторами распределяется имущество должника, на которое может, обращено взыскание.

При принятии решения о признании должника банкротом арбитражный суд назначает конкурсного управляющего. Задачи антикризисного управления в этот период ограничены: конкурсный управляющий должен обеспечит максимальное удовлетворение требование кредиторов. Поэтому с момента признания должника банкротом его органы управления отстраняются от исполнения функций по управлению и распоряжению имуществом (если такое устранение не было произведено ранее). Все полномочия по управлению делами должника, в том числе по управлению имуществом, переходят к конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий приобретает право:

- распоряжения имуществом должника;

- выполняет функции управления предприятием-должником;

- принимает меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но не установлением нового права собственности на данное имущество.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в верительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительное управление по данному договору необходимо отличать от " внутреннего" управления обществом, товариществом, унитарным предприятием их директором, а также иными уставными органами. Директор (правление общества и т.п.) хотя и имеет право распоряжения (в той или иной степени) имуществом таких организаций, но действует при этом от их имени, никогда не принимает имущество, которым распоряжается, на свой отдельный баланс, а если и несет гражданско-правовую ответственность перед обществом (товариществом, предприятием), то только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Передача имущества в доверительное управление есть форма реализации собственником своих правомочий, предоставленных ему ГК. Именно собственник определяет цель учреждаемого доверительного управления, объем передаваемых правомочий, а также лицо, в интересах которого доверительный управляющий должен действовать. В качестве такового собственник может назвать самого себя, а также, за определенными исключениями, любое другое лицо. В последнем случае договор доверительного управления имуществом становится разновидностью договора в пользу третьего лица.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах вверителя и (или) выгодоприобретателя.

Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Говоря о доверительном управлении предприятием, следует иметь в виду, что речь идет о передаче его в управление как объекта права. Сохранение предприятия в качестве самостоятельного юридического лица невозможно практически, т.к. передаваемое в управление имущество должно отражаться у доверительного управляющего на отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет, для расчетов открывается отдельный банковский счет.

В доверительное управление может быть передано и государственное, и муниципальное, и частное имущество.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям.

По общему правилу, передача имущества в доверительное управление – это передача его в руки профессионала. Таковым в хозяйственном обороте является предприниматель. Именно он вправе выступить в роли доверительного управляющего чужим имуществом.

Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного управления и самоуправления.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества вверителя, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или вверителя, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а вверителю - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа, в том числе упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или вверителя. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном пунктом 3 настоящей статьи. Вверитель может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

Среди общих принципов управления государственной собственностью выделяются следующие.

1 Необходимость оценивать его результативность на основе критериев социальной и экономической эффективности. При первой затраты на управление соотносятся с благами, получаемыми обществом, при второй – с интегральным народнохозяйственным эффектом. При этом используется целая система показателей.

2 Целеполагание – разработка дерева целей с выделением основной и приоритетных. Стратегической социальной целью является создание материальных условий для устойчивого воспроизводства благ, удовлетворяющих социальные потребности общества. Общая экономическая цель – обеспечение устойчивого развития государственного сектора экономики. При реализации принципа целевого подхода необходимо, чтобы:

государство осознало объективно обусловленные цели, в том числе и применительно к каждому конкретному объекту (группе объектов), и зафиксировало их в нормативно-правовых актах;

способы достижения целей определялись по отношению к каждому объекту собственности непосредственно привлекаемыми менеджерами и утверждались уполномоченным государственным органом, которые стимулируются и несут ответственность за достижение запланированного результата.

3 Прогрессивная мотивация. В этом плане важно разработать механизм материальной заинтересованности в зависимости от полученных результатов. Здесь используются научно обоснованная политика дивидендов, прогрессивная система оплаты труда, продвижение по служебной лестнице, система социального обеспечения, защиты и страхования и т.д.

4 Социальная и экономическая ответственность субъектов управления за устойчивость расширенного воспроизводства собственности и эффективность использования ее объектов.

5 Комплексность и системность управления. Этот принцип находит свое выражение во взаимосвязи функций управления собственностью, общей цели управления, обеспечивающей направленность системы элементов управления; единстве действия органов представительной и исполнительной власти, всех управляющих структур и лиц; органичном сочетании экономических и административных методов управления; в использовании единых критериев оценки эффективности управления и т.д.

6 Непрерывная эволюционная реорганизация. Она осуществляется с помощью таких методов управления государственной собственностью, как приватизация и деприватизация, национализация и денационализация, изменение форм государственного предпринимательства, децентрализация управления, его демократизация и т.д.

7 Обязательность качественного правового регулирования. Для этого необходимы разработка, принятие и совершенствование системы законодательных актов, создающих правовое обеспечение управлению.

8 Профессионализм. Реализация данного принципа предполагает конкурсную систему при привлечении субъектов управления и систему их подготовки и повышения квалификации, исключение коррупции при приеме и оценке уровня квалификации менеджеров.

Кроме общих принципов управления госсобственностью, присущих сложившейся смешанной экономике, необходимо учитывать и специфические, отвечающие условиям переходного периода. К ним относятся: соответствие содержания и методов управления характеру реформ и в первую очередь обеспечению прогрессивных институциональных сдвигов в экономике РФ; направленность управления на преодоление системного кризиса экономики и осуществление ее реструктуризации; соответствие организационных звеньев управления задачам реализации промышленного, инвестиционного, инновационного и других направлений политики и т.д.

5 Преодоление кризиса в муниципальных образованиях.

Антикризисное управление в муниципальных образованиях – это управление в экстремальных ситуациях: в условиях стихийных бедствий и природных катаклизмов, техногенных катастроф, эпидемий, эпизоотий, состояния банкротства муниципальных предприятий, резкого сокращения государственной, финансовой поддержки и т.п. чрезвычайных ситуаций.

Такое управление требует разработки специальных программ управления, исходя из условий, характерных для отдельных муниципальных образований (географическая зона, климатические и погодные условия, структура промышленного и сельскохозяйственного производства, социального состава населения и т.п.).

В рамках структурной перестройки экономики региона возрастает роль теории и практики антикризисного управления в муниципальных образованиях. Преодоление кризисной ситуации в муниципалитетах становится неотъемлемой частью региональной экономической политики. Кризисы – явление сложное и противоречивое. Они представляют собой крайнее обострение противоречий в социально-экономической системе, угрожающих ее устойчивости и жизнеспособности. Причины, порождающие кризисные явления в социально-экономическом развитии систем, делятся на объективные, связанные с цикличным характером развития, и субъективные, отражающие ошибки, некомпетентность в управлении. В основе кризисов могут также лежать природные и техногенные процессы. Опасность кризиса существует всегда, и его необходимо предвидеть и прогнозировать.

Исходя из этого, антикризисное управление можно представить как систему мер по диагностике, предупреждению, нейтрализации и преодолению кризисных явлений и их причин на всех уровнях экономики, в том числе и в муниципальном образовании.

Виды кризисов в муниципальных образованиях по сферам обеспечения жизнедеятельности населения могут быть самыми различными:

- финансового обеспечения;

- медицинского обеспечения;

- образования;

- жилищно-коммунальных услуг;

- услуг коммуникации (дороги, транспорт, связь);

- экологической безопасности;

- культуры и отдыха и т.д.

Механизм государственного антикризисного управления включает в себя:

1 Создание государством правового пространства хозяйственной деятельности:

- разработка и введение правовых норм хозяйствования на всех уровнях экономики;

- создание стимулов для соблюдения легитимных норм хозяйствования;

- четкое определение и применение санкций за нарушение правовых норм;

- обеспечение преимуществ (выгодности) легитимной экономики;

- правовые нормы хозяйствования выражают интегрированный интерес общества.

2 Эффективное воздействие государства на собственность:

- фиксация прав собственности;

- защита прав собственности;

- эффективное структурирование объектов собственности;

- возможность необходимого перераспределения объектов собственности (приватизация и национализация);

- содействие подбору эффективных собственников;

- привлечение к управлению госсобственностью талантливых менеджеров;

- антимонопольное воздействие.

3 Другие направления антикризисного управления со стороны государства:

- антикризисное регулирование экономики на макроуровне;

- антикризисное управление на мезоуровне;

- антикризисное управление больными предприятиями;

- обеспечение хозяйства и населения устойчивой денежной единицей;

- протекционизм национальной экономике;

- соблюдение интересов национальной безопасности;

- развитие системы экономических институтов (банки, биржи, финансовые и налоговые службы, страхование и т.д.);

- диалог власти и общества.

Необходимость и основные направления антикризисного управления в муниципальном образовании.

Муниципальное управление – самостоятельный вид профессиональной деятельности, осуществляемый на территории МО, основанный на принципе самоуправления и направленный на удовлетворение общественных интересов и потребностей в рамках, определенных законом.

Цели муниципального управления:

- удовлетворение общественных интересов и потребностей в рамках, определенных законом;

- обеспечение оптимальных условий для функционирования и развития территориальных общностей, располагающих статусом относительно самостоятельной хозяйственной единицы.

Исходя из этого, можно четко выделить особенности антикризисного управления в муниципальном образовании:

1 Острота проявлений экономического кризиса страны на уровне муниципального образования:

- Сильный социальный аспект.

- Зависимость форм и методов антикризисного управления от величины муниципального образования.

- Заинтересованность органов местного самоуправления в устойчивой работе всех хозяйствующих субъектов, расположенных на территории муниципалитета.

- Координация работы всех звеньев антикризисного управления на территории муниципального образования.

- Зависимость от действий государственных органов власти (как федеральных, так и региональных).

2 Негативные последствия для муниципального образования банкротства предприятий, расположенных на его территории:

- потеря части налоговых поступлений в местный бюджет;

- сокращение рабочих мест и увеличение безработицы на территории муниципального образования;

- увеличение социальных выплат, в том числе из местного бюджета;

- потеря потребителя коммунальных услуг и других ресурсов муниципального образования.

3 Основные направления антикризисного управления в муниципальном образовании:

- Участие в финансовом оздоровлении предприятий-должников.

- Участие в процессах антикризисного управления (банкротства) муниципальными предприятиями.

- Антикризисное управление муниципальным образованием как целым хозяйственно-территориальным комплексом.

В каких случаях участие органов местного самоуправления в процессе банкротства предприятий обязательно?

1 ОМСУ являются одним из кредиторов и (или) держателем акций предприятия-банкрота, или собственником имущества предприятия-банкрота.

2 В составе активов предприятия-банкрота имеются социально значимые объекты, оказывающие услуги населению МО.

3 Банкротству подвергается градообразующая организация, при котором могут быть ущемлены интересы значительной части населения МО.

4 Основные направления антикризисного управления МО как хозяйственно-территориальным комплексом:

- антикризисный характер планирования социально-экономического развития муниципального образования;

- анализ финансового состояния муниципального образования и управление его финансовыми ресурсами;

- формирование бюджета муниципального образования;

- управление муниципальной собственностью;

- антикризисная политика во взаимоотношениях с предприятиями и организациями, расположенными в муниципальном образовании;

- налоговая политика как инструмент управления экономикой муниципального образования.

Финансовое состояние муниципального хозяйства и анализ состояния бюджета является необходимым условием антикризисного управления:

1 Меры по увеличению доходов муниципального образования:

- увеличение налоговой базы;

- использование муниципальной собственности;

- использование фандрайзинга.(процесс привлечения денежных средств и иных ресурсов (человеческих, материальных)

2 Пути минимизации расходов МО:

- муниципальный заказ;

- прозрачность расходов бюджета.

3 Бюджет развития МО это и показатель профессионализма менеджеров муниципального образования.

Анализ финансового состояния предприятий муниципального хозяйства:

1 Показатели ликвидности: текущая ликвидность и мгновенная ликвидность.

2 Показатели финансовой устойчивости (Финансовая устойчивость предусматривает, что состояние счетов предприятия гарантирует его постоянную платежеспособность):

- коэффициент задолженности - отношение всех долговых обязательств к собственному капиталу (норматив – меньше 0, 7);

- коэффициент обеспеченности собственными средствами – отношение собственных оборотных средств к общей величине оборотных средств (норматив – не ниже 0, 1);

- коэффициент маневренности – отношение собственного оборотного капитала ко всему собственному капиталу (норматив – от 0, 2 до 0, 5).

3 Показатели деловой активности:

- коэффициент оборачиваемости оборотного капитала – отношение выручки от реализации к средней стоимости материальных оборотных и денежных средств;

- коэффициент оборачиваемости собственного капитала – отношение выручки от реализации к величине собственного капитала предприятия.

4 Показатели интенсивности использования ресурсов:

- ставка доходности собственного капитала – отношение чистой прибыли к величине собственного капитала предприятия;

- рентабельность производства – отношение чистой прибыли к выручке от реализации продукции.

Контрольные вопросы для самопроверки

1 Основные сделки с недвижимым имуществом на рынке?

2 Что представляет собой стоимость права аренды объекта недвижимости?

3 Каковы пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований?

4 Что такое банкротство?

5 Что такое доверительное управление?

6 Что понимается под антикризисным управлением в муниципальных образованиях

Тесты