Тема 12 Основные методы управления государственным имуществом

План

1 Понятие метода управления государственным имуществом.

2 Организационно правовые методы.

3 Аренда государственного имущества.

4 Лизинг государственного имущества.

5 Наем помещений государственного жилищного фонда.

6 Безвозмездное пользование государственным имуществом.

7 Залог государственного имущества.

8 Ипотека государственного имущества.

9 Коммерческая концессия и хранение.

10 Маркетинг государственного имущества.

11 Контроллинг как метод управления государственного имущества.

12 Аудит как метод управления государственного имущества.

13 Оценка государственного имущества.

14 Учет государственного имущества.

15 Страхование государственного имущества.

Студент должен:

- иметь представление об основных методах управления государственным имуществом;

- знать понятие организационно-правовой метод, понятие аренда, лизинг, наем, залог, ипотека, маркетинг государственного имущества, особенности оценки и страхования государственного имущества.

1 Понятие метода управления государственным имуществом.

Управление государственным имуществом должно строиться на сле­дующих принципах: законности', разграничения полномочий между субъ­ектами управления государственным имуществом; подотчетности и под­контрольности', гласности', самостоятельности пользователей', эффектив­ности; обеспечения условий для развития состязательности (конкуренции); обязательности отчислений в бюджет средств от использования государ­ственного имущества (платности).

Методы управления государственным имуществом - способы воз­действия на имущественные объекты для достижения поставленных целей. В управлении государственным имуществом используются:

- организационно-правовые методы - распорядительные воздействия субъектов управления государственным имуществом на имущественные от­ношения в форме административных указаний, установления правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки порядка и стан­дартных процедур управления государственным имуществом;

-организационно-экономические методы - воздействие субъектов управления государственным имуществом на экономические интересы уча­стников имущественных отношений посредством преобразования форм соб­ственности, регулирования деятельности предприятий, использующих госу­дарственное имущество.

2 Организационно правовые методы.

К организационно-правовым методам управления государственным иму­ществом следует отнести те, которые регламентированы российским законода­тельством.

Хозяйственное ведение. Передача государственного имущества в хо­зяйственное ведение регламентируется Гражданским кодексом РФ, иными нормативными правовыми актами. Передача государственного имущества в хозяйственное ведение государственным унитарным предприятиям осущест­вляется на основе распоряжения федерального министерства по управлению государственным имуществом по поручению Президента Российской Феде­рации или Правительства РФ. Государственное унитарное предприятие -коммерческая организация, ни наделенная правом собственности на закреп­ленное за ней собственником имущество. В подобной форме могут быть соз­даны и муниципальные унитарные предприятия. Имущество государст­венного или муниципального унитарного предприятия находится соответст­венно в государственной или в муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Унитарное предприятие не несет ответственности по обязатель­ствам собственника его имущества. Правовое положение унитарного пред­приятия определяется Гражданским кодексом РФ и законом о государствен­ных и муниципальных предприятиях.

Имущество, переданное на праве хозяйственного ведения, используется государственным унитарным предприятием в пределах, установленных Гра­жданским кодексом РФ, федеральным законодательством, уставом, догово­ром (контрактом), заключаемым Минимуществом с руководителем государ­ственного унитарного предприятия. Государственные унитарные предпри­ятия без письменного согласия Минимущества, его территориальных органов не вправе распоряжаться государственным имуществом - продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хо­зяйственных обществ и товариществ или распоряжаться им иным способом.

Фактическая передача имущества в хозяйственное ведение осуществля­ется после заключения договора на право хозяйственного ведения, в котором отражаются условия передачи имущества. Право хозяйственного ведения на имущество прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном за­конодательством для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия по решению Минимущест­ва, его территориальных органов и региональных комитетов по управлению имуществом. Право хозяйственного ведения не может быть передано другим юридическим или физическим лицам. Государственное имущество, передан­ное в хозяйственное ведение, подлежит обязательному страхованию. Договор хозяйственного ведения подлежит учету в реестре договоров Минимущества РФ.

Оперативное управление. Передача государственного имущества в оперативное управление государственным казенным предприятиям, госу­дарственным учреждениям осуществляется на основе распоряжения Мини­мущества по поручению Президента РФ или Правительства РФ. Государст­венное имущество, переданное на праве оперативного управления, использу­ется строго по целевому назначению, в соответствии с заданиями Правитель­ства РФ или уполномоченного им органа, а также с назначением имущества в пределах, установленных федеральным законодательством. Казенное пред­приятие, государственное учреждение не вправе отчуждать или иным спосо­бом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, продавать, передавать в аренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных об­ществ и товариществ, отдавать в залог и производить другие действия, кото­рые могут повлечь за собой отчуждение государственного имущества.

Фактическая передача государственного имущества в оперативное управление осуществляется после заключения договора, в котором отра­жаются условия передачи государственного имущества. Право оперативно­го управления не может быть передано другим юридическим или физиче­ским лицам. Из права оперативного управления излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению государственное имущество может быть изъято решением Правительства РФ или уполномоченного им органа. Договор оперативного управления подлежит учету в реестре договоров Минимущества.

Управление пакетами государственных акций хозяйственных об­ществ и товариществ, закрепленных в федеральной собственности, осущест­вляется Правительством РФ или уполномоченным органом в порядке, опре­деленном федеральным законодательством. Минимущество формирует фе­деральный перечень акционерных обществ, созданных в процессе приватиза­ции, акции которых закреплены в федеральной собственности, а также в от­ношении которых принято решение об использовании специального права («Золотая акция»). В перечень включаются акционерные общества, которые:

- производят продукцию (товары, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности государства;

- осуществляют свою деятельность в качестве субъектов естественных монополий;

- занимают доминирующее положение на потенциально конкурентном товарном рынке и подлежат реорганизации в целях создания конкурентной среды на этом рынке;

- акции которых подлежат внесению в уставные капиталы других ак­ционерных обществ, в том числе холдинговых компаний.

3 Аренда государственного имущества.

Право сдачи федерального государственного имущества в аренду, за ис­ключением земельных участков, принадлежит исключительно Министерству государственного имущества. Оно вправе сдавать в аренду предприятия, струк­турные единицы предприятий, производства, цеха, иные подразделения пред­приятий, предприятия как единые имущественные комплексы, отдельные зда­ния, помещения, включая нежилые помещения в жилых домах и встроено-пристроенные помещения, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности, в том числе находя­щиеся на балансе государственных унитарных предприятий, государственных учреждений, государственных казенных предприятий.

Арендаторами государственного имущества могут выступать юридиче­ские лица и граждане РФ, совместные предприятия, международные объеди­нения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные юридические лица и граждане. Передача государ­ственного имущества в аренду осуществляется на бесконкурсной или кон­курсной основе. Передача государственного имущества в аренду на бескон­курсной основе осуществляется на основании распоряжения Минимущества по поручению Президента РФ, Правительства РФ. Передача государственно­го имущества в аренду на конкурсной основе осуществляется по итогам про­ведения конкурса (аукциона) на право аренды. Условия и порядок проведе­ния конкурса (аукциона), критерии выбора победителя, порядок создания и работы конкурсной комиссии определяет Минимущество.

За пользование государственным имуществом арендатор уплачивает арендную плату. Величина арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой, утверждаемой Минимуществом. Базовые ставки арендной платы пересматриваются не чаще одного раза в год, при этом их ежегодное повы­шение не может превышать размера, установленного законодательством. Арендная плата, взимаемая за сдачу в аренду государственного имущества Российской Федерации, подлежит перечислению в федеральный бюджет. Фактическая передача госимущества в аренду осуществляется после заклю­чения договора аренды. Договор аренды, заключенный без участия Мини­мущества, является недействительным.

В договоре аренды должны быть от­ражены:

-состав арендуемого имущества;

- сроки, периодичность и условия выплаты арендной платы;

- величина арендной платы;

- условия взаимных расчетов и компенсаций;

- права и обязанности арендатора и арендодателя;

- условия оплаты коммунальных услуг и услуг по техническому обслу­живанию и эксплуатации арендованного имущества;

- ответственность за нарушение договора аренды, в том числе в случае несвоевременной или неполной выплаты арендных платежей;

- порядок расторжения договора аренды.

Не допускается установление льгот по арендной плате, имеющих инди­видуальный характер.

Арендатор, принимающий государственное имущество Российской Фе­дерации, заключает договор обязательного страхования или вносит задаток (гарантийное обеспечение) за пользование арендованным имуществом. Сред­ства гарантийного обеспечения хранятся на специальном счете Минимущест­ва и возвращаются арендатору по истечении срока договора аренды. Аренда­тор вправе сдавать государственное имущество в субаренду только по согла­сованию с Минимуществом.

По договору аренды государственного предприятия как имущественного комплекса арендатору передается движимое и недвижимое имущество, а также могут быть переданы имущественные права предприятия: право пользования землей, недрами, водными ресурсами, право на обозначения, индивидуализи­рующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Договор аренды имущественного комплекса заключается на срок не менее 10 лет. По окончании срока договора Минимущество вправе принять решение о продаже имущества либо о продлении срока действия договора. При этом первоочередное право приобрести имущество и продлить срок действия договора имеет арендатор. По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендатору могут быть переведены долги предприятия при наличии письменного согласия кредиторов. В случае от­каза кредиторов на перевод долгов государственное предприятие может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредитора­ми. После заключения договора аренды предприятия как имущественного комплекса государственное предприятие утрачивает права юридического лица. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия пере­ходят от государственного предприятия к арендатору в порядке, преду­смотренном законодательством РФ.

Имущественный комплекс передается арендатору по передаточному ак­ту. Подготовка комплекса к передаче осуществляется уполномоченными го­сударственными органами, принимающими решение о передаче имущест­венного комплекса в аренду. Расходы, связанные с подготовкой комплекса к передаче, поровну несут вышеуказанные органы и арендатор. Передаточный акт является неотъемлемой частью договора аренды. Договоры аренды госу­дарственного имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями, а также на праве оперативного управления за государственными казенными предприятиями, заключа­ются этими предприятиями с согласия Минимущества.

4 Лизинг государственного имущества.

Лизинг государственного имущества. Объектом лизинга является лю­бое государственное имущество, движимое и недвижимое, относимое к ос­новным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обраще­нию на рынке, предназначенное для предпринимательской деятельности.

Субъектами лизинговых отношений с государственным имуществом яв­ляются:

- лизингодатель - Минимущество и его территориальные органы, кото­рые осуществляют передачу в лизинг специально приобретенного для этого имущества;

- лизингополучатель - государственные предприятия и учреждения, другие юридические и физические лица, получающие имущество, предназна­ченное для предпринимательской деятельности, во владение и пользование по договору лизинга, определяемое Министерством государственного иму­щества на конкурсной основе;

- продавец лизингового имущества - любое предприятие-изготовитель объекта лизинга или другое лицо, продающее объекты лизинга;

- лизинговые компании - организации, созданные при участии феде­ральных или муниципальных органов и финансируемые, полностью или час­тично, за счет средств соответствующих бюджетов, а также региональные организации, созданные для поддержки малого предпринимательства и полу­чившие лицензию на проведение лизинговых операций, выполняющие функ­ции лизингодателя;

- торговый агент - предприятие, обеспечивающее приобретение объекта лизинга у продавца и передачу его по договору лизингополучателю.

При заключении лизинговых сделок с государственным имуществом ли­зинговая компания:

- разрабатывает и реализует на основе лизинговых схем инвестицион­ные проекты для государственных предприятий;

- проводит анализ заявок государственных предприятий на получение оборудования в лизинг, на соответствие приоритетным направлениям, а так­же заданиям на выполнение государственного заказа;

- формирует предложение объектов лизинга;

- предоставляет информационные и консультационные услуги по под­бору и использованию предмета лизинга;

- проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности лизингопо­лучателей;

- предоставляет государственным предприятиям имущество, приобре­таемое не за счет бюджетных средств, на условиях лизинга.

Фактическая передача государственного имущества в лизинг осуществ­ляется после заключения договора лизинга в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Договор лизинга должен содержать:

- перечень имущества, передаваемого в лизинг;

- стоимость имущества, передаваемого в лизинг;

- срок лизинга;

- права и обязанности лизингодателя и лизингополучателя;

- порядок приемки имущества лизингополучателем;

- порядок страхования имущества;

- порядок использования имущества;

- величину и периодичность выплаты лизинговых платежей;

- порядок передачи прав на имущество.

Финансирование приобретения оборудования с использованием меха­низма финансового лизинга для государственных предприятий и организаций осуществляется при согласовании с отраслевыми министерствами и ведомст­вами и Минимуществом. Целевые средства для финансирования инвестици­онных проектов в области технического перевооружения и модернизации государственных предприятий, реализуемых с помощью операций финансо­вого лизинга, планируются при формировании проекта государственного бюджета.

Имущество, приобретаемое за счет бюджетных средств, не является соб­ственностью лизингодателя. Минимущество передает государственное имуще­ство в собственность пользователя после того, как пользователь имущества по договору о лизинге возместит в бюджет средства, затраченные на приобретение имущества. Опцион на покупку лизингового имущества по истечении срока договора не является обязательным условием договора лизинга.

Привлечение средств коммерческих банков для финансирования лизин­говых сделок осуществляется путем заключения генеральных соглашений о сотрудничестве между Правительством РФ, коммерческими банками и ли­зинговыми компаниями. Правительство РФ предоставляет коммерческим банкам обеспечение или гарантирует такое обеспечение. В зависимости от предоставленного обеспечения заключается договор поручительства или до­говор залога государственного имущества. Договор лизинга подлежит учету в реестре договоров Минимущества.

5 Наем помещений государственного жилищного фонда.

Минимущест­во через уполномоченные им органы передает жилые помещения государст­венного жилищного фонда в наем. Сдача жилого помещения в наем не влечет передачу права собственности на него. Основанием для передачи жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в наем является до­говор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта пере­дачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть соб­ственник или орган, уполномоченный собственником сдавать жилое поме­щение в наем. Право заключать договора найма на жилые помещения, нахо­дящиеся в государственной собственности, может быть предоставлено собст­венником иным юридическим лицам на конкурсной основе.

Передача имущества на правах социального найма осуществляется по договору на основании решения собственника или уполномоченного им ор­гана гражданам, признанным собственником нуждающимися в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы жилья в соответствии с жилищным законодательством РФ. Объектом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для посто­янного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам.

В соответствии с договором социального найма, наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пользование на срок, установленный дого­вором. Наниматель обязуется'использовать его для проживания, своевремен­но вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги. До­говор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи. Передача имущества на правах коммерческого найма осуществляется по договору гражданам, нуждающимся в улучшении жилищ­ных условий.

Объектом договора коммерческого найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прожи­вания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам. В коммерческий наем может быть передан жилой дом или его часть. В соответствии с договором коммерческого найма, наймода­тель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование. Наниматель обязу­ется использовать жилое помещение для проживания и своевременно вно­сить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги, выполнять другие условия договора. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилыми помещениями. В дого­воре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Граждане, которым предоставлены жи­лые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп, в том числе с рассрочкой платежа, занимаемого ими жилого помещения по согласованию с наймодателем.

Плата за коммерческий наем аккумулируется на расчетных счетах орга­низаций, осуществляющих 'управление жилищным фондом, и используется на восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда, а также для расчетов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Средства, полученные в счет выкупа жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, используются в порядке, установленном законода­тельством.

6 Безвозмездное пользование государственным имуществом.

Государ­ственное имущество может быть передано во временное безвозмездное поль­зование на основании постановления Правительства РФ федеральным орга­нам государственной власти, федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным казенным предприятиям.

Фактическая передача государственного имущества в безвозмездное пользование осуществляется после заключения договора между Минимуществом, государственным предприятием или учреждением, на балансе которо­го находится соответствующее имущество, и получателем имущества. Иму­щество учитывается на балансе юридического лица, в собственности которо­го оно находится. Минимущество имеет право распоряжаться переданным в безвозмездное пользование государственным имуществом, т.е. продавать или передавать его в аренду. Процесс передачи и возврата государственного имущества регулируется общими нормами Гражданского кодекса РФ. Кон­троль за соблюдением условий договора безвозмездного пользования осуще­ствляют Минимущество, его территориальные органы и балансодержатель. Договор безвозмездного пользования подлежит учету в реестре договоров Минимущества.

7 Залог государственного имущества.

Правительство РФ имеет право привлекать заемные средства, предоставляя в качестве залога государственное имущество, включая предприятия, здания, сооружения, строения потребитель­ского назначения, ценные бумаги (акции предприятий) и иные активы, а также имущественные права, за исключением имущества, изъятого из гражданского оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательством.

Залогодателем от имени Правительства РФ при использовании в качест­ве предмета залога имущества, находящегося в государственной собственно­сти, выступает Минимущество.

Залогодержателем является кредитор по обеспеченному залогом обяза­тельству. Размер и характер государственного имущества и имущественных прав, из которых формируется предмет залога, зависят от требований и усло­вий, выдвигаемых кредитором, и согласовываются в ходе переговоров с ним. Залог должен обеспечивать удовлетворение требований залогодержателя в объеме, достаточном для погашения основного долга, выплаты процентов по кредиту, а также иметь ресурс для уплаты неустойки, возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения, и расходов по взысканию.

Объекты залога, находящиеся в государственной собственности, не пе­редаются залогодержателю (кредитору). Заложенное государственное имущество подлежит обязательному государственному страхованию за счет за­логодателя в размере обеспеченного залогом требования.

Минимущество совместно с заинтересованными лицами проводит рабо­ту по выбору и подготовке объектов залога:

- отбор имущественных объектов и прав для формирования предмета залога по каждому отобранному для кредитования проекту;

- сбор, проверку и оформление необходимой документации по объектам залога;

- проведение оценки объекта залога;

- подготовку предложений по вопросам страхования объекта залога, управления заложенным имуществом и его реализации в случае невозврата кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора залога. Договор залога должен содержать:

- перечень имущества, являющегося предметом залога;

- стоимость имущества, переданного в залог;

- порядок пользования предметом залога;

- существо, размеры и сроки исполнения обязательств, обеспечиваемых залогом;

- объем требований залогодержателя, обеспечиваемых залогом;

- другие нормы, установленные действующим законодательством.

Для залогового обеспечения кредитных сделок, для финансирования инве­стиционных проектов Правительство РФ может создавать залоговый фонд -обновляемый и дополняемый по мере необходимости перечень имуществен­ных объектов, используемых в качестве предмета залога. Залоговый фонд формируется из имущественных объектов, находящихся в государственной собственности. По каждому инвестиционному проекту готовится и оформля­ется отдельный предмет залога. Его стоимость определяется необходимой для залогового обеспечения кредита суммой. Имущественные объекты вклю­чаются в залоговый фонд постановлением Правительства РФ на основании предложений Минимущества. Операции с объектами, внесенными в залого­вый фонд, а также с правами на них не допускаются.

Если залогодателем является государственное унитарное предприятие, оформление и заключение договора о залоге согласовывается с соответст­вующим министерством (ведомством) и Минимуществом и его территори­альными органами. Гарантии по кредитному договору предоставляются в виде поручительства Правительства РФ. Поручитель обязуется перед креди­тором отвечать за полное или частичное исполнение заемщиком своих обяза­тельств в пределах, предусмотренных поручительством. Залоговый фонд Правительства РФ при этом не используется.

Отбор инвестиционных проектов для залогового кредитования осуществ­ляется на конкурсной основе. Заявки на реализацию инвестиционных проектов на условиях залогового кредитования с использованием залогового фонда или поручительства Правительства РФ готовят отраслевые министерства и ведом­ства. Минимущество проводит проверку материалов заявки, касающихся зало­гового обеспечения кредитования проекта: документов, подтверждающих пра­ва заемщика на имущество; данных по оценке стоимости объекта залога. Реше­ние о возможности реализации проектов на условиях залогового кредитования принимает Правительство РФ или уполномоченный им орган, определяя при этом вид залогового кредитования, схему финансирования и конкретный объ­ект (объекты) залога для каждого отобранного проекта.

В целях гарантированного поступления в федеральный бюджет средств от использования принадлежащего государству имущества передача в залог нахо­дящихся в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации и подлежащих продаже, производится по итогам про­ведения залоговых аукционов. Перечень пакетов акций, выставляемых на зало­говые аукционы, определяется Минимуществом. Сумма, вырученная от прода­жи акций, подлежит перечислению в федеральный бюджет за вычетом суммар­ного объема требований залогодержателя по соответствующему договору зало­га и суммы комиссионного вознаграждения. Заложенное государственное имущество подлежит обязательному государственному страхованию за счет залогодателя в размере обеспеченного залогом требования. Договор залога подлежит учету в реестре договоров Минимущества.

8 Ипотека государственного имущества.

Ипотека (залог государствен­ного недвижимого имущества) осуществляется по решению Правительства РФ. Залогодателем государственного недвижимого имущества выступает Минимущество, его территориальные органы. Правительство РФ выступает в роли гаранта возврата ипотечных кредитов, полученных государственными предприятиями.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать го­сударственное недвижимое имущество в залог, совершать сделки, направ­ленные на отчуждение государственного недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Ипотека здания или сооружения, находящегося в государственной собственности, допускается только с одно­временной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функцио­нально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего зало­годателю права аренды этого участка или соответствующей его части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земель­ным участком, на котором находится государственное предприятие, здание или сооружение, находящееся в государственной собственности, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение, лицо, которое приобретает это имущество в собственность, при­обретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель государственного недвижимого имущества.

Не допускается ипотека государственного имущества, изъятого из обо­рота; государственного имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание; государственного жилищного фонда, а также имущества, в отношении которого в установленном феде­ральным законодательством порядке предусмотрена обязательная приватиза­ция или приватизация которого запрещена.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценочная стоимость закладываемого имущества;

- существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В случае реализации заложенного государственного имущества, на ко­торое обращено взыскание, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, определенной законодательством РФ, зачисляются в государственный бюджет.

При ипотеке государственного предприятия как единого имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имуще­ство, движимое и недвижимое, включая материальные и нематериальные акти­вы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию, права требования, исключительные права, в том числе приобре­тенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено договором. Состав пе­редаваемого в ипотеку имущества государственного предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущест­ва. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого ау­дитора о составе и стоимости имущества государственного предприятия, явля­ются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Залогодатель вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, передан­ным в ипотеку, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. В противном случае залогодатель обязан получить разре­шение залогодержателя. Залогодатель вправе извлекать из госимущества, зало­женного по договору об ипотеке, доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти доходы, если иное не предусмотрено договором.

В случае непринятия залогодателем мер по " обеспечению сохранности заложенного государственного имущества, его неэффективного использова­ния, что может привести к уменьшению стоимости имущества, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обес­печенного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за дея­тельностью залогодержателя.

Договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен, подлежит уче­ту в реестре договоров Минимущества и регистрации в порядке, установлен­ном законодательством.

9 Коммерческая концессия и хранение.

Государственные предприятия и учреждения, обладающие комплексом исключительных прав, принадлежа­щих государству на правах собственности, в том числе правом на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение, на охраняемую коммерче­скую информацию, а также на другие объекты исключительных прав - права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты произ­водства, товарный знак, знак обслуживания и другие объекты, охраняемые патентным законодательством, могут предоставлять их для использования в предпринимательской деятельности по договору коммерческой концессии.

Государственное имущество, включая деньги и ценные бумаги, может быть передано на хранение в коммерческую или некоммерческую организа­цию, осуществляющую хранение в качестве одной из целей ее профессио­нальной деятельности. К обязательствам хранения применяются правила, установленные в Гражданском кодексе РФ.

Организационно-экономические методы управления государственным имуществом включают: консалтинг, маркетинг, планирование и программи­рование, контроллинг и мониторинг, аудит и оценку имущества, инвентари­зацию и учет, страхование.

Консалтинг в системе управления государственным имуществом на­правлен на организацию взаимодействия Правительства РФ и уполномочен­ных им органов с субъектами рыночной инфраструктуры по вопросам управ­ления и распоряжения госимуществом. Консалтинг использует совокупность приемов, повышающих эффективность управления государственным имуще­ством путем реорганизации и реинжиниринга структур управления, а также систем мониторинга. Профессиональной консалтинговой деятельностью в сфере управления госимуществом имеют право заниматься профессиональ­ные консультанты - юридические и физические лица на условиях и в поряд­ке, определенном Минимуществом.

Результатом консалтинга в сфере управления государственным имуще­ством являются следующие консультационные продукты:

- программы управления государственным имуществом;

- программы подготовки нормативных правовых документов органов государственного управления;

- комплекты нормативных правовых документов (положений, должно­стных инструкций, регламентов, типовых форм документов, стандартов и др.), обеспечивающих деятельность субъектов управления государственным имуществом;

- методики управления государственной собственностью, в том числе использования ситуационного анализа для обоснования стратегии управле­ния государственным имуществом;

- системы мониторинга эффективности управления государственным имуществом:

- методики проведения маркетинговых, социологических, иных иссле­дований;

- бизнес-планы приватизируемых и национализируемых предприятий и коммерческих организаций, использующих государственное имущество.

Отбор консультантов осуществляется на конкурсной основе. Перечень консалтинговых работ, правила и порядок проведения конкурсов по привлече­нию организаций, занимающихся консалтинговой деятельностью, определяют­ся Минимуществом. Конкурс проводится открытым по составу участников и закрытым по форме подачи конкурсных предложений. Для проведения конкур­са Минимущество и Российский фонд федерального имущества формируют конкурсную комиссию. Председателем конкурсной комиссии является пред­ставитель Минимущества. По итогам конкурса Минимущества и Российский фонд федерального имущества, с одной стороны, и победитель (победители) конкурса, с другой, заключают соглашение о предоставлении права на заклю­чение договора на выполнение консалтинговой деятельности. Соглашение за­ключается сроком на один год и может продлеваться на тот же срок и на тех же условиях, но не более двух раз. Закрытый конкурс на выполнение работ по кон­салтингу проводится среди консультантов, с которыми заключено соглашение.

Оплата услуг консультанта производится в соответствии с нормативами оплаты работ, являющимися неотъемлемой частью конкурсного предложения консультанта.

10 Маркетинг государственного имущества.

Маркетинг позволяет органам управления государственным имущест­вом выявить потребности потенциальных пользователей и покупателей гос­имущества и удовлетворить эти потребности при обеспечении соответст­вующей государственной выгоды. Маркетинг имущества включает:

- выявление характеристик имущественных объектов, формирующих спрос на рынке;

- исследование рыночных факторов, влияющих на стоимость и доход­ность имущественных объектов;

- обеспечение продаж, в том числе по государственному заказу;

- учет конкуренции и характеристик конъюнктуры рынка;

- определение перечня услуг, связанных с управлением имуществом;

- продвижение на рынок государственного имущества, предназначенно­го для продажи в процессе приватизации или иных сделок.

Маркетинг осуществляется на всех стадиях жизненного цикла имущест­венного комплекса соответствующими структурными звеньями Минимуще­ства и его территориальных органов или профессиональными маркетолога­ми, привлекаемыми на конкурсной основе. Направления маркетинговых ис­следований, правила и порядок проведения конкурса по привлечению внеш­них маркетологов определяются Минимуществом.

Планирование и программирование использования государственного имущества относятся к основным методам эффективного управления.

Планирование определяет направления эффективного использования объектов государственной собственности исходя из определенной собствен­ником цели управления, назначения объекта, рыночных факторов, опреде­ляющих ценность объекта. Посредством долгосрочного, среднесрочного и краткосрочного планирования решаются следующие основные задачи в сфе­ре управления государственным имуществом:

- разработка и реализация программ приватизации и национализации объектов государственной собственности:

- принятие решений о создании, реорганизации и управлении имущест­вом унитарных предприятий и государственных учреждений, подбор и за­ключение контрактов с руководителями предприятий, находящихся в госу­дарственной собственности;

- координация деятельности органов управления по разработке и реали­зации комплексных программ развития приоритетных направлений предпри­нимательской деятельности;

- обеспечение проведения единой политики Правительства РФ в вопро­сах управления государственным имуществом;

- разработка государственных целевых программ использования гос­имущества в отдельных отраслях и сферах деятельности.

Функции планирования и программирования в системе управления1 го­сударственным имуществом выполняет Мингосимущество и его территори­альные органы.

11 Контроллинг как метод управления государственного имущества.

Контроллинг как метод управления государственным имуществом включает совокупность действий и условий проведения внутреннего аудита, а также систему управления результатами и затратами, связанными с исполь­зованием государственного имущества, включая движимое и недвижимое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности и нематери­альные активы, с учетом рыночных факторов, основанную на использовании информационных технологий управления. Сферой контроллинга являются результаты использования государственного имущества, в том числе пакетов акций, долей (вкладов) в уставных капиталах хозяйственных обществ и това­риществ, закрепленных в государственной собственности. Система контроллинга включает экономический анализ финансово-хозяйственной деятельно­сти и принятие решений по результатам этого анализа.

Минимущество, его территориальные органы совместно с отраслевыми министерствами и ведомствами формируют штат государственных служащих -государственных менеджеров-контроллеров. Государственные контроллеры назначаются на государственные унитарные предприятия, имеющие неста­бильное экономическое положение, и осуществляют там контрольные функ­ции. Они информируют Минимущество и его территориальные органы о фи­нансово-экономическом состоянии предприятия и организации системы управ­ления. На основании сведений, полученных от государственных контроллеров, Мингосимущество принимает решения о дальнейшем развитии предприятия. Контроллинг осуществляется на этапах стратегического и тактического управ­ления государственным" имуществом.

В целях контроля за состоянием и эффективностью использования иму­щества Минимущества, отраслевые министерства и ведомства осуществляют мониторинг государственного имущества по следующим направлениям: ведение финансово-хозяйственной деятельности государственных предпри­ятий, учреждений, хозяйственных обществ и товариществ с государственным участием; оценка стоимости государственного портфеля акций; управление недвижимым имуществом.

Минимущество или уполномоченные им органы выполняют работы по проектированию, организации и эксплуатации системы мониторинга:

- определяют набор параметров и критериев, достаточных для заблаго­временного принятия мер и проведения профилактических работ, обеспечи­вающих стабильное функционирование имущественных объектов и системы управления госимуществом в целом;

-создают системы слежения и регистрации технических, социальных, экономических, экологических параметров имущественного объекта, систе­мы управления и окружающей среды;

-разрабатывают нормативные материалы, формулирующие функции мониторинга в управлении имуществом и содержащие стандартные значения указанных параметров.

12 Аудит как метод управления государственного имущества.

Аудит использования государственного имущества направлен на уста­новление достоверности отчетности об использовании имущества государст­венными предприятиями и учреждениями, хозяйственными обществами и товариществами с государственным участием, а также соответствия совер­шенных ими действий нормативным актам РФ.

Государственные предприятия и учреждения проходят в сроки и с пе­риодичностью, установленной Минимуществом, обязательный аудит россий­скими организациями, прошедшими сертификацию в федеральных органах исполнительной власти и имеющими лицензию на право проведения аудита государственного имущества установленного образца. Не допускается уча­стие в аудите государственного имущества иностранных компаний, компаний с иностранными инвестициями, российских организаций, имеющих аффили­рованных лиц, а также аудиторов - физических лиц. Аффилированными лицами признаются:

а) член совета директоров (наблюдательного совета) организации-аудитора;

б) лицо, занимающее должность в иных органах управления организа­ции-аудитора;

в) акционер (акционеры), владеющий совместно со своим аффилирован­ным лицом (лицами) 20 или более процентами голосующих акций организа­ции-аудитора;

г) указанные выше лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица, являющиеся стороной сделки или участ­вующие в ней в качестве представителя или посредника, а также владеющие 20 или более процентами голосующих акций, долей (вкладов) иностранного юридического лица, выступающего стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника, или занимающие должности в ор­ганах управления иностранного юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника.

Решение о привлечении аудитора принимает Минимущество по результа­там открытого конкурса. Порядок и условия проведения конкурса определяет Правительство РФ по представлению Минимущества. Аудиторская проверка осуществляется на основании договора, в котором должны быть указаны:

- направления и объемы планируемой проверки;

- содержание заключительных документов;

- условия и порядок приемки результатов аудиторской проверки.

Решение о привлечении аудиторской фирмы к проверке бухгалтерской (финансовой) отчетности хозяйственных обществ и товариществ с государст­венным участием согласовывается с их органами управления. Аудиторская фирма утверждается органами управления акционерного общества. Предста­витель государства голосует пакетом акций, которым он управляет. По ито­гам аудита представитель государства готовит доклад, который должен включать результаты завершенной аудиторской проверки, оценку и рекомен­дации по повышению эффективности использования государственного иму­щества. Оплата расходов на проведение аудита государственного имущества осуществляется за счет средств субъекта управления.

Внутренний (операционный) аудит включает оценку внутренних ресур­сов, находящихся под контролем предприятия: зданий, земли, оборудования, технологий, патентов, а также трудовых, финансовых, маркетинговых и дру­гих ресурсов. Обязанности внутреннего аудитора госпредприятия:

- обзор достоверности и целостности финансовой и производственной информации и средств, использованных для идентификации, измерения, классификации и изложения такой информации;

- изучение наличия и сохранности активов предприятия;

- изучение причин и факторов отклонения фактических показателей фи­нансово-хозяйственной деятельности предприятия от плана;

- оценка эффективности использования ресурсов;

- оценка степени достижения целей и задач управления.

13 Оценка государственного имущества

Объектом оценки является государственное движимое и недвижимое имущество, права собственности, результаты интеллектуальной деятельно­сти, созданные с использованием государственного имущества, обязательст­ва (долги) государственных предприятий или предприятий, использующих государственное имущество.

Оценку государственного имущества осуществляют независимые оценщики. Оценщик не может быть учредителем, собственником, акционе­ром или должностным лицом юридического лица, заказчиком или физиче­ским лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценка государственного имущества проводится в целях:

- определения рыночной стоимости госимущества в процессе привати­зации, выкупа акций, долей (вкладов), в процессе эмиссии новых акций, в процессе продажи неплатежеспособных государственных предприятий, а также иных сделок;

- налогообложения имущества и доходов;

- определения балансовой стоимости;

- определения ликвидационной стоимости;

- залога;

- страхования.

Заказчиками на проведение работ по оценке государственного имущест­ва являются Минимущество, его территориальные органы, министерства и ведомства, государственные предприятия, иные участники гражданско-правовых сделок, объектом которых выступает государственное имущество. Договор на выполнение работ по оценке государственного имущества дол­жен содержать сведения о профессиональном образовании оценщика; назва­ние и номер аттестата (сертификата), а также сведения об учреждении, вы­давшем этот документ; общие требования содержанию отчета об оценке.

Отчет об оценке государственного имущества должен содержать:

- описание объекта оценки;

- основание для оценки;

- описание используемых методик и обоснование выбора метода оценки;

- результаты оценки.

Оценщик государственного имущества имеет право самостоятельно вы­бирать методы оценки; запрашивать необходимую информацию у третьих лиц, включая федеральные органы государственной власти, субъектов феде­рации, органы местного самоуправления; привлекать к работе других спе­циалистов, если это не запрещено договором об оценке. Оценщик государст­венного имущества обязан:

- обеспечить сохранность документов, полученных от заказчика;

- не разглашать информацию в течение срока, определенного договором об оценке;

- хранить отчеты об оценке;

- в случаях, предусмотренных законодательными актами, предоставлять информацию, которая содержится в отчете об оценке, правоохранительным и судебным органам.

Оценщик государственного имущества несет материальную ответствен­ность за недостоверность результатов оценки и сопровождает сделки с гос­имуществом, оценку которого он выполнял.

Независимая оценка проводится в обязательном порядке в следующих случаях: при заключении сделок с объектами государственной собственности; при получении ипотечного кредита; при выкупе или изъятии объектов собст­венности для государственных нужд; при конвертации акций слияния или раз­дела акционерных обществ, акции которых находятся в государственной собст­венности.

Минимущество осуществляет административное регулирование оценоч­ной деятельности, координирует деятельность министерств и ведомств и про­фессиональных объединений, а также согласует требования к оценщикам в це­лях аттестации и аккредитации, разрабатывает правила осуществления оценоч­ной деятельности и федеральные стандарты оценки государственного имуще­ства. Размер вознаграждения за работу по оценке госимущества определяется договором об оценке и не может зависеть от стоимости оцениваемого имущества.

14 Учет государственного имущества

Отраслевые министерства и ведомства совместно с Государственным комитетом по статистике и Министерством финансов проводят инвентариза­цию государственного имущества и представляют предложения о повышении эффективности его использования.

Инвентаризация государственного имущества обязательна в случаях: передачи имущества в аренду; выкупа, продажи имущества; реорганизации и ликвидации государственного предприятия; составления годовой отчетности; смены материально ответственных лиц; выявления фактов хищения имуще­ства; стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций.

Порядок и сроки инвентаризации определяются руководителем государ­ственного предприятия, за исключением случаев, когда проведение инвента­ризации обязательно в соответствии с федеральным законодательством.

Объекты государственной собственности подлежат обязательному госу­дарственному учету, который осуществляется в виде общего и специализи­рованного учета. Общий учет объектов государственного имущества ведется Правительством РФ в лице Минимущества в реестре федерального имущест­ва, который представляется на утверждение Государственной Думы и подле­жит ежегодному уточнению и изменению одновременно с представлением федерального бюджета на очередной год.

В реестре федерального имущества должны содержаться:

- наименование объектов государственной собственности;

- местонахождение объектов государственного имущества;

- балансовая стоимость объектов государственного имущества;

-сведения о правах третьих лиц на объекты государственного имущества;

- сведения о всех видах лицензий и разрешений, выданных третьими лицами в отношении объектов государственного имущества.

Юридические лица и граждане вправе ознакомиться со сведениями, со­держащимися в реестре федерального имущества, в соответствии с федераль­ным законодательством.

Специализированный учет объектов государственного имущества ведет соответствующий орган государственной власти, определяемый Правитель­ством РФ. Специализированному учету подлежат:

- средства бюджета и внебюджетных фондов;

-объекты, составляющие казну Российской Федерации;

- здания, сооружения, не завершенные строительством объекты, нежи­лые помещения;

- объекты исторического и культурного наследия;

- земельные ресурсы;

- водные ресурсы;

-лесные ресурсы;

- полезные ископаемые.

Комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Россий­ской Федерации ведут следующие сводные реестры государственного имущества:

- государственных казенных предприятий и учреждений;

- государственных унитарных предприятий;

- приватизируемых предприятий; -акционируемых предприятий;

- государственных предприятий-монополистов;

-государственных предприятий, имеющих неудовлетворительную струк­туру баланса;

- хозяйственных обществ и товариществ, часть акций, вкладов (долей) которых находится в государственной собственности;

- имущества, находящегося в государственной собственности и сданно­го в залог;

- договоров аренды имущества, находящегося в государственной собст­венности;

- другие реестры в соответствии с федеральным законодательством.

Названные реестры содержат основные сведения о государственных пред­приятиях и учреждениях, в том числе коды и полное наименование, подчинен­ность, местонахождение, вид деятельности, данные о руководстве, организаци­онно-правовой форме и форме собственности, балансовой стоимости основных фондов, численности работников, уставном капитале, доле государства.

15 Страхование государственного имущества.

Государственное имущество, переданное в хозяйственное ведение, аренду, лизинг, доверительное управление, подлежит обязательному имуще­ственному страхованию от рисков полной или частичной его утраты за счет средств юридического лица, которому оно передано. Страхованию также подлежит гражданская ответственность указанного юридического лица.

Минимущество имеет право создать государственное унитарное пред­приятие - страховую компанию, наделив его соответствующими полномо­чиями по страхованию, а также провести на конкурсной основе аккредита­цию страховых компаний для участия в страховании государственного иму­щества. Страхование государственного имущества регулируется законода­тельством о страховании и условиями договора страхования.

Предприятия государственного сектора делятся в соответствии с россий­ским законодательством на государственные унитарные предприятия и акцио­нерные общества. В настоящее время в России из 2, 6 млн юридических лиц более половины имеют форму акционерного общества. Некоторые из них уч­реждены по решению Правительства, значительное число преобразовано путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, многие созда­ны как дочерние компании или, напротив, холдинги, объединяющие несколько самостоятельных структур, и даже крупные финансово-промышленные группы, контролирующие целые сектора рынка. Наконец, часть акционерных обществ образована путем объединения частных капиталов физических лиц. Во многих акционерных обществах соучредителями выступают иностранные участники -корпорации, компании, фирмы, банки, фонды. Более трех тысяч акционерных обществ имеют закрепленные в федеральной собственности акции.

Управление государственным имуществом требует постоянной корректи­ровки: меняются границы государственного сектора, усложняется сама эконо­мика, развиваются регулирующие ее институты. Особые проблемы существуют в трансформирующейся экономике, преодолевающей как чрезмерное огосу­дарствление, так и гипертрофированное разгосударствление. В этих условиях управление объектами государственной собственности является важным мо­ментом государственного регулирования всей национальной экономик

Контрольные вопросы для самопроверки

1 Какие методы управления государственным имуществом используются?

2 Дайте определение хозяйственное ведение, оперативное управление?

3 Что должно быть отражено в договоре аренды государственного имущества?

4 Кто является субъектом лизинговых отношений с государственным имуществом?

5 Что должен содержать договор залога государственного имущества?

6 Что указывается в договоре об ипотеке?

7 Что включает в себя маркетинг государственного имущества?

8 В каких целях проводится оценка государственного имущества?

Тесты