Субъекты инвестиционной деятельности

- это участники инвестиционной деятельности.

Главная особенность субъектов — наличие статуса - могут быть как

- инвестором/заказчиком

- дольщиком/акционером

1) Публично-правовые образования (участвуют и выдают средства на них)

2) Юридические (комм и некомм) лица и физические лица

3) Квази-субъекты инвестирования — ст 346.34 НК — объединения ЮЛ, которые не являются самостоятельными ЮЛ (их рассматривают как единое целое)

Классификация субъектов:

1 — Майфат: субъекты рынков инвестиций — это:

- организаторы инвестирований (биржи, на которых происходят торги),

- инвесторы,

- субъекты инвестиционной деятельности (коллективные (институциональные): универсальные (для них инвест деятельность — не основная (банки)) и специализированные (для них инвест деятельность — основной предмет (управляющие компании, негос пенсионные фонды))

- профессиональные участники рынка инвестиций (из закона о рынке ЦБ — брокеры)

2 — по форме собственности: частные и публичные

3 — по субъектам: частные и публичные (государственная)

4— по резиденству: отечественные и зарубежные

Понятие и правовой статус инвесторам

Инвестор - лицо, которое вкладывает собственные, заемные или привлеченные средства и обеспечивает их целевое использование (например, это акционеры, дольщики, вкладчики).

Дискуссия в доктрине: инвестор - это тот субъект, который вкладывает → споры: как осуществляет, какова степень участия и как получает доход?

- Бублик — те, кто реально участвуют в производственном процессе, поэтому и в прибыли участвуют

- Цепов — наличие у инвестора права контроля не обязательно, он может и без него быть инвестором

- Майфат — инвестор — это не любой субъект, он всегда получает дополнительную защиту (а ее дают не просто так и только определенным субъектам), итог — в отношении тех субъектов, у которых нет возможности участвовать в процессе создания возможного будущего дохода (поэтому их надо защищать, их имущество уходит из сферы их господства и его надо контролировать)

Внутренний риск — это характеристика инвестора — то есть это риск потери инвестиций (тк это зависит не от нас, а от 3 лиц и сторон)

Статус инвестора содержит права, обязанности и гарантии:

общее правило - у нас все инвесторы равны, но! Определенные изъятия в законодательства — недопустимость осуществлять монопольную деятельность и недобросовестную конкуренцию

Права:

1 - основное право — осуществление инвестиционной деятельности

- объем, направление, размер, эффективность = это все инвестор самостоятельно определяет, потом он выбирает форму

2 - право контроля — у него есть внутренний риск — каким целевым образом используются его средства

+ может объединять свои собственные средства с иными

Обязанности:

- осуществление инвестиционной деятельности в соответствии с существующим законодательством

обязанности в зависимости от того, которую форму он избрал (лицензирование, участие в саморегулируемых организациях)

Гарантии:

1 — равные права инвесторов

2 — защита от национализации экспроприации и инквезиции

3 — обжалование как в рамках своего, так и международного законодательства

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА

закон о рынке ЦБ — глава «профессиональные участники рынка ЦБ» — это они же

Виды деятельности профессиональных участников инвест рынка:

1 — брокерская — деятельность по исполнению поручений клиента (и эмитента), направленных на совершение гражданско-правовых сделок с ЦБ и заключения договоров с производными финансовыми инструментами (брокер — по факту он посредник: он сводит покупателя и продавца, оказывает услуги, решение принимает сам покупатель; сопровождает сделку; любые гражданско-правовые сделки)

2 — дилерская — деятельность по совершению сделок купли-продажи от своего имени и за свой счет путем публичного объявления цены покупки-продажи с обязательством купить или продать ЦБ (дилер — от своего имени и за свой счет заключает сделки — по факту он поставщик (в эконом смысле) — в своем интересе совершает их; он купил и перепродал, => прибыль; круг сделок - ограниченный)

3 — деятельность по управлению ЦБ — деятельность по доверительному управлению ЦБ, денежными средствами (деньги предназначены для покупки ЦБ или заключения иных договоров + производные финансовые инструменты)

4 — депозитарная — оказание услуг по хранению сертификатов ЦБ (документарных ЦБ), учет и переход права (прекращение и возникновение права); депозитарий — это номинальный держатель — может осуществлять права за первичного собственника — заключается договор о счете депо; осуществляет расчеты по результатам сделок, организованных на торгах (на торгах он - расчетный депозитарий); Закон от 07.12.2011 №414 о центральном депозитарии — ст 22 присваивается статус центрального депозитария (приказ ПСФР от 06.12.2012 №12-1761/п3: статус присваивает Центральный банк, размещается на странице ЦБ, оформляется приказом; если депозитарии отвечают требованиям закона, то им присваивают; так, есть Национальный центральный депозитарий, его функции: только он может вести реестр владельцев ЦБ, эмитенты которых обязаны раскрывать информацию (например, бухгалтерская инфа), еще он может вести учет номинальных держателей — отечественных и иностранных [эмитентов, которые обязаны раскрывать инфу], + еще осуществляет определенные операции из Приказа)

5 — деятельность по ведению реестра — сбор, фиксация, обработка, хранение данных о составе владельцев ЦБ, предоставление инфы о владельцах ЦБ (регистратор); учет и переход прав в интересах эмитента и депозитария, а в депозитарной — только в интересах депозитария

+ 2014 г — исключена деятельность по организации торгов

Признаки деятельности:

1) деятельность является предпринимательской

- самостоятельность

- рисковость

- направленность на систематическое извлечение прибыли

- гос регистрация

2) по своему характеру является услуговой (искл — деятельность дилеров)

3) профессиональная деятельность на рынке ЦБ только та, которая указана в законе о рынке ЦБ (раньше было 8 видов, теперь 5)

4) субъекты, которые осуществляют эту деятельность, это ТОЛЬКО ЮР ЛИЦА! (к ним повышенные требования + лицензия на каждый вид деятельности; например, публичные АО)

5) особый предмет сделок (это будут эмиссионные ЦБ - те, для которых необходима процедура эмиссии и они закрепляют имущ и неимущ права, имеют в пределах одного выпуска одинаковый объем прав; могут быть и денежные средства, но они носят дополнительный характер (ст 2; 3 о рынке ЦБ))

Совмещение нескольких видов деятельности

Положение ЦБ от 27.05.2015 №481об общих правилах размещения — все виды деятельности могут совмещаться, за исключением:

- брокерская, дилерская и деятельность по управлению ЦБ не может совмещаться с деятельностью расчетного депозитария

- клиенский брокер не может совмещать с депозитарной деятельностью (№3349У — кто такой клиентский брокер — у него большой объем активов (3 ляма) и он не осуществляет бронение активов клиента, они передаются прайм-брокеру (генеральный подряд))

- если профессиональный участник - это кредитная организация или он осуществляет финансовые консультации, то совмещать эти виды деятельности с другими нельзя, если идет конфликт интересов, мы должны приниматься меры по предотвращению этих конфликтов

пункты 1.4.1; 1.4.2; 1.4.5 Приказа №481:

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ

- это особый объект (по сути имущественный комплекс), который находится в собственности АО либо в общей долевой собственности ФЗ/ЮЛ, переданной управляющей компанией, которая управляет в интересах владельца

(в ст 1 инвестиционные фонды — это объект! Но если Акционерный инвестиционный фонд, то это субъект, а если паевой инвестиционный фонд, то это объект — нестыковки в законе)

принадлежит либо АО, либо пайщикам (паевые фонды)

→ Закон об инвестиционных фондах — исключение из закона об АО:

- Акционерный инвестиционный фонд (это субъект права) — у него специальная правоспособность и исключительный предмет деятельности — инвестирование в ЦБ и иные объекты; он должен получить лицензию на осуществление такой деятельности
+ посмотреть особенности формирования его уставного капитала из этого закона

- Паевой инвестиционный фонд (это только объект права) — есть вкладчики и управляющая компания, там между ними договор (доверительного управления), взамен получают пай и право общей долевой собственности на этот имущественный комплекс, который разделу в натуре не подлежит

Требование к правилам доверительного управления — указываем, какой вид фонда у нас? Открытый, интервальный, закрытый и биржевой — для каждого есть отдельные типовые правила:

- открытый — насколько свободно мы можем из него выйти? Мы в любое время можем потребовать выкуп нашего пая и прекратить договор в отношение нас

- интервальный — в течение которого периода времени мы можем осуществить этот выход

- закрытый — можем потребовать выкуп своего пая только в случае, когда у нас истекает договор доверительного управления или в иных случаях, предусмотренных законом (смерть, ликвидация)

- биржевой — владелец такого пая может выйти в любое время + у него есть право требовать продажи этого пая на бирже + появляются уполномоченные лица (они профессиональные участники) — это посредники, к ним обращаются вкладчики и они продают на бирже пай или, наоборот, покупают его, то есть это происходит без участия управляющей компании (Указание ЦБ от 21.07.2014 №333-29-У)

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР

ст 420 ГК — понятие договора:

- это сделка (юр факт)

- это документ

- это обязательство

+ договор не всегда является соглашением

Особенность инвестиционного договора:

Кондрашкова: это сложный договор по структуре прав и обязанностей и он возникает в процессе реализации инвестиционного проекта

3 подхода к природе инвестиционного договора:

1 — гражданско-правовой подход: то есть признаки гр-прав договора — направлен на установление, изменение и прекращение гр прав и обязанностей, равенство сторон и субъектов, ограниченное регулирующее воздействие — распространяется на лиц, которые участвовали в договоре, имущественный характер ответственности перед другой стороной, возмездный характер

а) инвестиционный договор — это непоименованный вид гражданского договора (Сокол, Щербакова) (но они не приписывают его к какому-то типу договоров)

б) инвестиционный договор — это новый тип договоров (Лисица)

в) инвестиционные договоры — это определенные виды гражданско-правовых договоров (Богуславский, Брагинский) (они указаны в различных статьях кодекса и законах; они возникают и заключаются в процессе инвестиционной деятельности)

г) инвестиционный договор — это собирательный термин, который обозначает договоры, имеющие экономическую инвестиционную направленность (Сайфулова)

#аренда (тип) → лизинг → коммерческая концессия (виды)

2 — публично-правовой подход: это административно-правовой договор (Мозолов, Базрах) — характеристики административного договора — равенство сторон ограничено, так как статус субъектов не равен, ответственность — дисциплинарная и административная, комплексный характер — совмещение публичных и частных (импер и диспоз) норм, ограниченность принципа автономии воли

3 — смешанный подход: он сочетает в себе и административную составляющую, и гражданскую составляющую (Асосков) — длительный (долгосрочный) характер отношений, соединение публичных и частных начал, в основании — инвестиционный проект, возмездный характер

Виды инвестиционных договоров:

Целовальникова:

-инвестиционные договоры (договоры, которые указаны в законодательстве в качестве инвестиционных (лизинг))

-иные договоры (не указаны, но имеют инвестиционную направленность (коммерческая концессия))

Отдельные виды инвестиционных договоров

КОНЦЕССИОННОЕ СОГЛАШЕНИЕ

→ ФЗ о концессионных соглашениях

одна из старых форм взаимодействия государства с частными лицами — публично-частное партнерство, тк еще и муниципалы могут участвовать (публичное, государственное, частное партнерство бывает)

→ Закон о государственном частном партнерстве №227 (вступил с 1.01.2016, принят в 2015);

Государственное частное партнерство это:

-широкий подход - любые формы взаимодействия государства и бизнеса

-узкий подход — взаимодействие, оформленное в правовую форму (соглашение о гос частном партнерстве)

Концессия — разновидность государственного частного партнерства (широкий подход) (но в законе говорится, что это не разновидность): отличия — субъекты (у концессии они шире, в гос партнерстве опосредованно участвуют иностранные), объекты (концессия — реконструирует, создает и передает в собственность городу (не мб частные дороги), партнерство — инвестор приобретает право собственности на объект (не мб метрополитен))

В законе — понятие гос частного партнерства — это сотрудничество публичного и частного партнера, которое основано на соглашении о гос частном партнерстве (в легальном определении используется узкий смысл)

ст 12 Закона о гос частном партнерстве: государственное частное партнерство — частный партнер обязуется создать полностью или частично за свой счет/привлеченных средств объект соглашения - недвижимое имущество, недвижимое и движимое имущество, осуществляет эксплуатацию и техническое обслуживание, а публичный партнер передает ему права владения и пользования для осуществления указанной в соглашении деятельности и обеспечивает возникновение права собственности на объект соглашения

ст 3 Закона о концессионных соглашениях: концессия — концессионер (частный партнер) и концедент — концессионер обязуется за свой счет создать/реконструировать объект — недвижимое, недвижимое + движимое, связанное единым технологическим назначением, право собственности у публичного партнера, а концедент предоставляет право на владение/пользование или осуществления деятельности

4 типа концессии, которые существуют в зарубежной практике:

1) концессия в области инфраструктуры (концессия бот) — концессионер обязуется создать инфраструктуру объекта, а он получает право на его эксплуатацию в течение определенного срока, а потом передает его концеденту.

2) концессия рот — концессионер обязуется модернизировать (В РФ - реконструкция) некий объект инфраструктуры, который передается на определенный период пользования для окупаемости, после чего он возвращается мун образованию

3) концессия управления — концессионеру передается какое-то предприятие на определенный срок, которым он управляет (осуществляет предпринимательскую деят) (+ оно имеет организационно-правовую форму) и получает прибыль, снижая издержки

4) концессия публичной службы (Франция) — передаются публичные функции государства, которые осуществляет концессионер, оказывая гос услуги, а гос-во осуществляет контроль за качеством услуг, прибыль за счет снижения издержек получает (обучение - увеличивать количество студентов в группе, снижать стоимость аренды)

Концессия в истории:

в средние веда концессия — акт короля, которым он разрешал совершать некие действия (исключительная прерогатива делегировать полномочия у короля)

первая концессия в России 1555 г — Англия + Россия — по поводу переработки руды - в аренду на долгосрочный период использовать участки лесного фонда, где он добывал железную руду и строил заводы (Англия получала фиксированные таможенные пошлины, а Россия могла покупать эту железную руду за цену ниже рыночной)

1866 — Витте — постройка железной дороги

профессор Таль: концессия представляла собой 2 элемента: это админ акт, кот устанавливал опред положение концессионера, и это договор, в кот принимало участие не только гос-во, но и (?)

1917-1930 — предоставление природных ресурсов (в современный период не предоставляются природные ресурсы); это админ акт

после 1930— не было концессии (нет же частного сектора)

концессионные соглашения появились снова в современный период — концессионный договор состоит из различных договоров (он смешанный — это в законе; смешанный из договоров из гк или смешанный из публичных и административных?), это гражданско-правовой договор; и это альтернатива приватизации — те объекты, которые не могут находиться в частной собственности, государство передает во временное пользование, снижая временные издержки

Доктрина:

1) концессия — это смешанный комплексный договор, кот сочетает в себе нормы публичного и административного права (Левицкая)

2) концессия — это разновидность долгосрочной аренды (Завьялов)

3) концессия — это самостоятельный договор (Дроздов - наиболее распространенная позиция)

Особенность порядка заключения — проводится конкурс на право заключения концессионного соглашения (открытый/закрытый (для опред категорий объектов)) (заключение договора — на торгах, обычный способ и публичный (обязательный))

ст 22 закона о концессионных соглашениях — до конкурса должно быть принято решение о заключении концессионного соглашения (оно административное), в котором утверждается вся конкурсная документация, условия концессионного соглашения (выигравшая сторона их не меняет, она их принимает), + Правительством утверждаются типовые соглашения, которыми необходимо руководствоваться (то есть это договор присоединения)

Стороны концессии — концендент (публичный партнер) и концессионер (частный партнер)

Концендент - публичные образования всех 3х уровней, за них выступают гос органы

Концессионер - физ/юр лица, в том числе и иностранные лица, все в статусе ИП

Объект — объектны социальной инфраструктуры (автомобильные дороги, порты, метрополитен, трубопроводный транспорт, канализации)

В СПб - трамвайная сеть в Красногвардейском районе по концессионному соглашению

+ петербургский водоканал — замена трубоснабжения и водоотведения

Государственное частное партнерство vs концессионные соглашения (публичные)

- если иностранец, то только концессия

- метрополитен — это концессия (?)

- конкурс на торгах (процедура схожа)

- в концессии плюс — долее удобная структура, под нее уже подправили законодательство

КОММЕРЧЕСКАЯ КОНЦЕССИЯ

в особенной части ГК регулируется (гл 54)

- правообладатель предоставляет пользователю за вознаграждение на срок право использовать в предпринимательской деятельности комплекс принадлежащих ему исключительных прав (т.е минимум 3 права).

Обязательный (право на товарный знак и право на обслуживание (для услуг)) и факультативный (остальные — коммерческое обозначение (то есть средства индивидуализации), секрет производства) элементы

ГК РФ Статья 1027. Договор коммерческой концессии

1. По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау).

(п. 1 в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Договор коммерческой концессии предусматривает использование комплекса исключительных прав, деловой репутации и коммерческого опыта правообладателя в определенном объеме (в частности, с установлением минимального и (или) максимального объема использования), с указанием или без указания территории использования применительно к определенной сфере предпринимательской деятельности (продаже товаров, полученных от правообладателя или произведенных пользователем, осуществлению иной торговой деятельности, выполнению работ, оказанию услуг).

3. Сторонами по договору коммерческой концессии могут быть коммерческие организации и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

Фирменное наименование vs коммерческое обозначение

регистрация — у фирменного наименования, для комм обозначения она не обяз

фирменное наименование — оно обязательное, комм обозначения может и не быть

фирменное наименование характеризует субъект, а комм обозначение— объект

фирменное наименование не отчуждается, а комм обозначение отчуждается

Секрет производства — сведения любого характера, кот относятся к произв деят-ти; они не известны 3 лицам + правообладатель ограничивает к ним доступ

Франчайзинг (коммерческая концессия) - необходим для продвижения товара на рынке

- концессуальный договор (заключен с момента соглашения сторон)

- возмездный

- взаимный

- может быть эксклюзивной и неэкслюзивной (исключительная и неисключительная)

Существенные условия:

предмет — индивидуализация искл прав и (при временной передаче прав — лицензия; перечень возможностей дифференцирован; перечисление возможностей) — использование зависит от самого права

+ срок и вознаграждение (но обычно не относят)

a. Предмет договора путем указания на комплекс объектов интеллектуальной собственности и предоставление права на их использование по концессии. Каждый из объектов должен быть достаточно индивидуализирован. Технически это легче сделать в приложении к договору в виде таблицы. Если объект проходил государственную регистрацию, следует указать реквизиты официального документа. Так, в России обязательно регистрируют товарные знаки, изобретения, полезные модели и промышленные образцы и некоторые другие результаты интеллектуальной деятельности, но они редко предоставляются по коммерческой концессии. Коммерческие обозначения, произведения дизайна и ноу-хау не регистрируются, поэтому стороны должны индивидуализировать их путем подробного описания.

b. Вознаграждение правообладателя. Цена франшизы обычно состоит из двух частей – единовременного первоначального платежа (license fee) и роялти (royalty). Роялти – это периодический платеж в процентах от дохода или прибыли пользователя. Кроме того, часто договор может предусматривать гонорар успеха (success fee), который уплачивается правообладателю при достижении определенного минимального размера прибыли. Однако договор коммерческой концессии может содержать условие о вознаграждении в другой форме.

c. Область предпринимательской деятельности и способы использования комплекса исключительных прав. Это существенное условие франчайзинга регулирует, как пользователь вправе использовать предоставленный ему комплекс исключительных прав. Например, вправе ли он при производстве товаров экспортировать их в другие страны.

d. Требования к качеству товаров, работ и услуг. Это условие, с одной стороны, защищает пользователя, который вправе требовать от правообладателя передачи документации, которая позволит выпускать товары в соответствии с требованиями к их качеству. С другой стороны, это условие защищает правообладателя, т.к. он имеет право расторгнуть договор, если пользователь неоднократно нарушает требования к качеству. В-третьих, это условие защищает потребителей, которые должны во всех предприятиях франчайзинговой сети получать товары и услуги одинакового качества.

Стороны — это предприниматели (некоторые не могут быть)

Форма договора — письменная (раньше регистрировали в роспатенте, сейчас регистрируют переход права!); если не зарегали право, то Д считается несостоявшимся, а если косяк с формой, то недействительность

Отграничение концессии от смежных институтов:

1 - лицензионный договор (тут предоставляется одно исключительное право! предоставляется для большого количества сфер деятельности право)

- концессия (как минимум 2 права + только в области предприн деятельности предоставляется право + субсидиарно применяются положения части 4 ГК)

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2007 №КА-А40/9904-07 — если нет комплекса предоставления, то квалифицировать как концессию нельзя + искл право на тов знак и обслуживание

2 - концессионный договор (общее только концессия в названии)(разновидность предоставления исключительных прав)

- концессионное соглашение (разновидность гос частного партнерства)

3 — аренда — предмет — (потребляемые?) непотребляемые вещи

- концессия (во временное владение/пользование) — комплекс исключительных прав

ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА (ЛИЗИНГ)

Конвенция о международном финансовом лизинге 1988 г, но у нее ограниченное применение, тк одна из сторон находится за рубежом; глава 34 ГК; ФЗ о лизинге №164 1998 года; Постановление ВАС от 14.03.2014 №17 о выкупном лизинге

ст 665 ГК — арендодатель обязуется приобрести в собственность у указанного арендатором продавца имущество (определенный товар) и предоставить арендатору это имущество за плату на определенный срок (во временное владение и пользование)

У шумеров — аренда доспехов; в США появился лизинг и был связан с железно-дорожным транспортом, цель - экономия издержек

Отличия от аренды и особенности лизинга:

Объекты лизинга — технически сложные объекты, которые специально приобретаются для арендатора

Срок — длительный (охватывает весь период службы покупаемого объекта лизинга, те до его износа)

Стоимость арендных платежей — закладываются % за пользование, износ, услуги

Возможность приобретения — в стоимости (окончательный кусок стоимости, то есть зачет ранее уплаченных сумм)

Особое распределение прав и обязанностей — арендодатель должен только купить; большинство классических обязанностей арендодателя переходят на арендатора (надлежащая эксплуатация, ремонт, выбор имущества);; + продавец! на него ложится часть обязанностей — передает предмет лизинга арендодателю (только ему! Если арендатору, то это 3 сторона и уже не лизинг)

Лизинг — один из способов кредитования

- возмездный

- взаимный

- концессуальный

Особенности договора:

Предмет — непотребляемые, технически сложные вещи (за искл природных ресурсов - недр, участков лестного фонда, зем участков, объектов водного мира), предприятия как имущественный комплекс

Стороны — лизингодатель (ф/ю лицо, которое приобретаем имущество за счет собств/привлеченных средств; часто бывают кредитные организации); лизингополучатель (ф/ю лица, кот принимает и платит платежи, может возвратить или купить); продавец (ф/ю лицо) + сублизинг, если есть согласие лизингодателя

СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ПРОДУКЦИИ

Закон о соглашениях о раздельной продукции, Закон о недрах, Гл 26.4 НК (порядок налогообложения при разделе), Закон об особой исключит экономической зоне (ст 16 — разработка неживых ресурсов), Закон о континентальном шельфе (ст 8 — минеральные ресурсы, ст 16 — искусственные острова) + региональное регулирование

территориальное море, особая экономическая зона, континентальный шельф — что это?

По сути это метод гражданско-правового регулирования в части предоставления природных ресурсов

2 порядка предоставления (тк недра — это гос собственность)

- гражданско-правовой (как хотели: заключаем договор и соглашение о разделе продукции; что получилось? Все равно необходимо получать лицензию (носит формальный характер), но на основании соглашения + определенный налоговый режим)

- административно-разрешительный (предоставляется для недропользования; необходимо получить лицензию через конкурс (добыча полезных ископаемых, строительство сооружение), необходимо обратиться в агенство по недропользованию) + лицензия носит срочный характер в зависимости от типа недропользования; необходимо участвовать на аукционе

Существуют 3 модели раздела продукции в мире:

- индонезийская - состоит из трехступенчатого раздела: у нас есть продукция, из которой вычитают издержки инвестора, делятся на составляющие для публично-правового образования и долю инвестора, которую облагают налогом

- перуанская - состоит из двух ступеней: добыча делится между государством и инвестором, долю инвестора облагаем налогом

- ливийская - состоит из одной ступени: делим долю между государством и инвестором, у него меньше доля и она не облагается налогом!

Какая у нас модель раздела продукции?

Соглашение о разделе продукции — Российская Федерация (не субъекты!!!) предоставляет субъекту предпринимательской деятельности на возмездной основе на определенный срок исключительное право (оно не по части 4 ГК) на поиск, разведку, добычу минерального сырья на участке недр, указанном в соглашении о разделе продукции, а также ведение иных связанных с этим работ, а инвестор осуществляет всю эту деятельность за свой счет и на свой риск.

Порядок заключения:

1 — этот участок должен попасть в список участков недр, которые могут быть предоставлены на основании соглашения о разделе продукции (есть перечень, который в ФЗ от 21.07.1997 №112 от участках недр, которые могут предоставляться на основании соглашения о разделе продукции)

1.1 — для включения должна отсутствовать возможность предоставления этого участка недр на иных условиях, кроме как заключение соглашения о разделе продукции

1.2 — обращаемся к закону о недрах, проводим аукцион, который признают несостоявшимся → экономическая возможность разработки участка нерентабельна => право на предоставления на иных условиях (исключительный способ предоставления)

1.3 — в законе указываются дополнительные условия: создаем дополнительные рабочие места или их сохраняем/градообразующее предприятие/наукоемкие технологии/ресурснозатратная добыча ресурсов

1.4 — соответствует критериям → составляем законопроект, на который необходимо 2 заключения — от Правительства (о целесообразности предоставления участка недр) и решение законодательного органа, на территории кот находится участок, о целесообразности

1.5 — происходит аукцион на право заключения соглашения о разделе — по наиболее высокой цене

1.6 — создается комиссия на уровне Правительства, которая разрабатывает проект соглашения, условия реализации, этапы

2 — заключение соглашения о разделе продукции с выигравшей последний аукцион компанией

У нас есть 3 соглашения о разделе продукции: поселок Харьяк — НАО — российская компания с иностранным участием (Франция); Сахалин-1 — США, Сахалин-2 — российская компания с иностранным участием (Шанхай?)

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

ФЗ №214 — (3 возможности предоставления: ДДУ, кооперативы, жилищные сертификаты):

Стороны — застройщик и дольщик

Объект — многоквартирные дома и иные объекты

→ Привлечение средств дольщиков застройщиком, у дольщика возникает право + разрешение на строительство, которое мы должны были получить после 1 апреля 2005 г

Дольщики — непрофессионалы, они не знают, как правильно себя защитить, поэтому они защищаются в ФЗ как слабая сторона

Купля-продажа будущей вещи — это собирательное понятие, можно только то, что в законе предусмотрено

Жилищные сертификаты

Указ Президента от 10.06.1994 №1182 о выпуске обращений с жилищными сертификатами — это вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, который предоставляет собственнику таких облигаций 2 правомочия — взамен сертификата мы можем требовать квартиру или по первому требованию индексируемой номинальной стоимости сертификата; можем использовать с 2006 г; номинал устанавливается в единицах жилой (квадратной) площади (кв метра помещения) + денежное выражение эквивалента единицы (70000 кв м); имеют срок, связанный со сроком строительства; объем номинальной стоимости не может превышать построенное жилье (если у нас на 200 кв м, то мы не можем получить 300).

Номинал и стоимость при покупке обязаны быть, денежная сумма для того, чтобы мы могли проиндексировать

Почему не получили распространение? Права на участок у застройщика должно быть (право собственности/аренды) и разрешение на строительство (соотв документация) + необходимо пройти процедуру эмиссии (облигации — эмиссионные ЦБ!) + постройка многоэтажного дома → много держателей ЦБ → должен быть проспект ЦБ (сопровождение ЦБ, обеспечение обязательства поручительством и возможность досрочного погашения)

#маленькая компания строит дом, много людей обращается за возвратом денег, тк они хотят вернуть ЦБ

+ ПП ВАС 11.07.2011г №54 (последний пункт) — специальные нормы к чему-то (купле-продаже?)

Жилищно-строительные кооперативы

ФЗ о жилищных кооперативах, ФЗ о кооперации; ЖСК это разновидность (чего?), взамен предоставленных денежных средств дают пай

Почему не распространено? Солидарная ответственность, отсутствие процедуры уступки пая 3 лицам (т.е можем продать только своим!), управление — сами собственники квартир управляют (непрофессиональное управление, вразрез с интересами застройщика)

Договор долевого участия

в нем есть 2 стороны: застройщик обязуется в определенный срок своими силами/средствами или привлеченными построить многоквартирный дом/иной объект недвиж имущества (паркинг, нежилые помещения), а после (после получения на ввод в эксплуатацию) передать в собственность дольщикам, которые обязаны оплатить и принять.

Субъектный состав — застройщик и дольщик, к ним опред требования в законодательстве: З - необходимо приобрести права на участок (аренда/собственность), получить разрешение на строительство, должен опубликовать проектную документацию; Д — физ/юр(?) лица; предмет — многоквартирный дом, общее имущество; цель — получить прибыль (З)/получить жилое помещение(Д); договор — присущ публичный характер (214-ФЗ о ДДУ, о защите прав потребителей), обеспечение — залог, страхование, попечительство

Правовая природа договора ДДУ:

1) Щербинин — разновидность договоров по передаче имущества в собственность — самостоятельный (Брагинский, Ветрянский — передача в собственность, транспортные, по оказанию услуг и еще один вид)

2) Капица — разновидность договоров подряда

3) все остальные - самостоятельный вид договор, его нельзя ни к чему относить, у него предмет — совокупность прав и обязанностей

Подлежит ли регистрации договор ДДУ? - ПОДЛЕЖИТ!

Срок — необходимо сдать вовремя! (квартал — период времени/определение по событию — сдача гос комиссии в течение 4 месяцев, ввод в эксплуатацию и тд)

Предварительные договоры/инвестиционные договоры/будущей вещи — застройщики при заключении не выполняют требования зак-ва: не получили еще разрешение на строительство, а уже заключают договоры

+ Список недобросовестных застройщиков

Могут не зарегистрировать договор, если его не обеспечил обязательством застройщик; ЛЭК, ЭЛ-1 — недобросовестные; есть те, кто привлекает средства, хоть и банкротятся — Жилстройинвест; Мы должны обращаться к проектной документации при заключении договора; + низкая гарантия качества при сдаче квартир (кривые стены и потолки) — можем посудиться — берем на прием жилья специалиста — он сразу указывает, где косяки и говорит, где что можно проводить → рисковый характер: деньги отдаем сегодня, а когда получим — неизвестно

Индивидуальное жилищное строительство — не можем строить многоквартирные дома, но можно условно разрешенные — малоэтажные — проверяем, на что дано разрешение на строительство (пример — таунхаусы)