Расчет действительного валового дохода

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов по эксплуатации оцениваемого объекта (операционных расходов) и резерва на замещение

Операционные расходы (Eо) включают следующие статьи:

· постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно сюда включают налог на имущество, платежи за землю, расходы на страхование объекта и другие;

· переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки площадей арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Состав переменных расходов зависит от особенностей оцениваемого объекта.

Резерв на замещение – величина средств, необходимых для замены и ремонта элементов с коротким сроком службы. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств на покрытие предстоящих затрат. Причина создания подобного счета состоит в том, что с износом элементов собственник несет скрытые потери в доходе. Если эти потери не учитываются, то чистый операционный доход оказывается завышенным.

В разных источниках и у разных операторов заявленная цена аренды может, как включать операционные (эксплуатационные) расходы, так и не включать их. Как правило, офисные помещения сдаются в аренду по ставке арендной платы, которая не включает в себя все виды эксплуатационных расходов. Исходя из сложившихся условий арендных отношений по помещениям, аналогичным оцениваемым, все виды эксплуатационных расходов не включены в арендную ставку.

При оценке таких объектов, считается целесообразным учесть статьи расходов, которые несет собственник оцениваемых помещений и которые необходимо вычесть из действительного валового дохода. Расходы включают:

· постоянные:

1. налог на имущество;

2. аренда земельного участка/налог на землю;

3. расходы на страхование объекта.

· переменные:

1. затраты на управление объектом (операционные расходы);

· резерв на замещение.

По нашим данным, общие расходы составляют 20947420 руб. в год по зданию в целом. Таким образом, на 1 кв.м приходится 937, 08 руб., что для оцениваемы помещений составляет 326385 руб. в год.

Налог на имущество составляет 2, 2% от остаточной стоимости, что составляет: 739002, 34*0, 022= 16258 руб.

Определение ставки капитализации

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Наиболее часто применяются следующие:

· метод сравнения продаж (метод рыночной экстракции);

· кумулятивный метод.

Мы провели анализ возможности применения указанных методов. Анализ рынка недвижимости показал достаточное количество информации для объективной оценки ставки капитализации. Этот факт позволил воспользоваться методом рыночной экстракции.

Согласно исследованию рынка недвижимости Москвы, проведенного компанией RRG по итогам 2011 г. (https://www.r-r-g.ru/files/analytics/rrg_year_summary_2011.rar), ставки капитализации при продаже для качественных объектов в центре с прогнозируемым арендным доходом составляют 9-11%. Нами было принято решение использовать среднее значение ставки 10%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется по следующей формуле:

,

где: C_кап – текущая стоимость недвижимого имущества,

I_чод – чистый операционный доход от недвижимого имущества,

R – ставка капитализации.

Таблица 7.18.