Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Расчет рыночной стоимости Объекта оценки
|
|
| Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м | 348, 30 |
| Среднее по рынку, руб./кв. м в год | 9 539 |
| Коэффициент сдаваемой площади | 1, 00 |
| Потенциальный валовой доход, руб./год | 3 322 434 |
| Коэффициент возможных потерь, % | 2, 78% |
| Действительный валовой доход, руб./год | 3 230 070 |
| Операционные расходы | 326 385 |
| Денежный поток до уплаты налогов, руб./год | 2 903 685 |
| Налог на имущество (2, 2%), руб. | 16 258 |
| Чистый операционный доход, руб. | 2 887 427 |
| Ставка капитализации | 10, 00% |
| Рыночная стоимость объекта оценки, определенная методом капитализации, округленно, руб. | 28 870 000 |
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, определенная в рамках доходного подхода, без учета НДС составит: 28 870 000 (Двадцать восемь миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей.
Краткие выводы:
Используемые при оценке рыночной стоимости Объекта оценки подходы характеризуются следующими особенностями, которые определяют точность результата, полученного каждым из них, и по-разному влияют на формирование рыночной стоимости.
Основным преимуществом доходного подхода является то, что это единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно доходов. Оцениваемый объект недвижимости является объектом инвестиционного имущества, и будет рассматриваться в основном с точки зрения доходов, которые он способен приносить от сдачи в аренду, хотя большая часть помещения и имеет вспомогательный характер. Также необходимо отметить, что ставки аренды реагируют более оперативно на изменение рыночной ситуации, чем цены продаж, что повышает достоверность доходного подхода. Расчеты показали, что использование оцениваемого недвижимого имущества как источника доходов, является эффективным. Нами принято решение присвоить подходу вес 0, 3.
Сравнительный подход использует информацию по объектам, сходным с оцениваемым. Его преимущество состоит в способности учитывать через реакцию продавцов и покупателей на спрос и предложение почти все факторы, определяющие цену. Надежность данного метода увеличивается с ростом числа объектов сравнения и степени их соответствия оцениваемому объекту. В данном случае схожесть объектов сравнения по многим параметрам с объектом оценки и определенность корректировок была максимальной и в достаточном количестве. Поэтому результаты сравнительного подхода решено учитывать при согласовании результатов с присвоением веса 0, 4.
При расчетах затратным подходом были использованы данные о затратах на строительство в текущем уровне цен, что дает точное представление о стоимости улучшения. Однако в современных условиях экономики при остановке девелоперских проектов, результаты данного подхода в меньшей степени отражают реальную рыночную ситуацию. Данному подходу присвоен вес 0, 3.
Расчет рыночной стоимости объекта, как взвешенной по принятым для каждого подхода коэффициентам, выполнен в таблице ниже.
Веса, присвоенные результатам различных подходов, а так же взвешивание стоимостей, полученных тремя подходами, указаны в таблице:
Таблица 7.19.
Согласование результатов оценки и расчет итоговой рыночной стоимости
| Наименование помещения | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Нежилые помещения расположенные по адресу г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 7 в составе: этаж 1 пом. II ком. 1, 2, пом. III ком. 1, пом. IV ком. 1., общей площадью 165, 4 кв.м. | 28 830 000 | 31 596 000 | 28 870 000 |
| Нежилые помещения расположенные по адресу г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 7 в составе: этаж 1 пом. I ком. 12а, 21, подвал пом. II ком. 1, 2, в том числе подвал пом. II ком. 1, 2., общей площадью 163, 5 кв.м. | |||
| Вес | 0, 3 | 0, 4 | 0, 3 |
| Взвешенная стоимость | 8 649 000 | 12 638 400 | 8 661 000 |
| Рыночная стоимость помещений, руб. | 29 948 000 |
В рамках данной работы мы рассчитали стоимость Объекта оценки тремя подходами. Расчетные показатели, используемые при проведении оценки, были проверены на соответствие рыночным данным.
По нашему мнению, полученная информация является достаточной и достоверной, что позволяет на ее основании определить искомую стоимость Объекта оценки.
На основании проведенного анализа и выполненных расчетов можно сделать вывод об итоговой величине рыночной стоимости объектов оценки без учета НДС по состоянию на дату проведения оценки составляет: