Принципы, основанные на представлениях собственника: Принцип полезности (ожидания), принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности гласит, что предприятие обладает стоимостью, если оно может быть полезным потенциальному владельцу, т. е. предназначено для производства определённого вида продукции, её реализации и получения прибыли.

Полезность – это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определённого периода. В случае предприятия, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счёте обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степенью полезности. Рациональный покупатель не станет платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки.

Принцип ожидания (предвидения) заключается в учёте при осуществлении сделок купли-продажи объектов собственности дисконтированных доходов (текущей стоимости будущих доходов), которые могут быть получены при эксплуатации данного предприятия.

Принципы, связанные с эксплуатацией недвижимости: Принцип вклада, принцип остаточной продуктивности, принцип предельной производительности, принцип сбалансированности (пропорциональности).

Принципы этой группы связаны с представлениями субъектов собственности о ценности данного предприятия.

Принцип вклада сводится к следующему: дополнительное привлечение любого фактора производства (земля, труд, капитал, менеджмент, предпринимательство) можно считать экономически целесообразным, если прирост стоимости объекта собственности значительно превышает затраты на его приобретение. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведённые затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Принцип остаточной продуктивности обусловливает необходимость проведения комплексной оценки, учитывающей влияние всех факторов производства на величину стоимости предприятия (объекта собственности).

Принцип предельной производительности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведённые затраты. Привлечение дополнительных ресурсов в производственную систему должно осуществляться в строгой пропорции. Это обстоятельство обусловливает необходимость соблюдения принципа сбалансированности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства. Все факторы на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, между рабочими и управленческим персоналом и т. д.

Принципы, связанные с рыночной средой: Принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип соответствия, принцип регрессии, принцип прогрессии, принцип изменения стоимости, принцип зависимости.

Принцип предложения и спроса. На стоимость предприятия оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Эта рыночная тенденция особенно просматривается на российском рынке, где цены предприятий в основном зависят от возможностей инвесторов.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определённом уровне с учётом конкуренции.Конкуренция – это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведёт к росту предложения и снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).

Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Все предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащённости производственным оборудованием, применяемым технологиям, уровню менеджмента, информационной обеспеченности и доходности, оцениваются ниже среднего. С этим принципом связаны принципы регрессии и прогрессии.

Принцип регрессии состоит в нецелесообразности проведения на предприятии излишних технико-технологических и иных улучшений в данных рыночных условиях. Рыночная цена такого предприятия, скорее всего, не будет адекватно отражать его реальную стоимость, так как будет ниже реальных затрат на его создание.

Принцип прогрессии. Согласно этому принципу рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (например, цена склада будет выше за счёт наличия железнодорожной ветки и т. д.).

Принцип изменения стоимости гласит: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и рыночной среды. Поэтому оценка стоимости предприятия осуществляется на конкретную дату. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы определяют альтернативные способы использования предприятия.

Принцип зависимости гласит: оценка стоимости бизнеса должна осуществляться с учётом изменения политических, экономических, экологических и социальных факторов как внутри страны, так и за рубежом.

2.4. Принцип ЛНЭИ: Характеристика принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Это основной принцип оценки, означающий разумное и возможное использование предприятия, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на эффективную дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, где находится предприятие. Данный принцип – синтез всех трёх групп рассмотренных выше принципов.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, выборе варианта строительства и реконструкции, анализе инвестиционных проектов. При определении стоимости бизнеса данный принцип применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.

Для придания традиционно декларируемым принципам оценки стоимости бизнеса системности и необходимой завершенности их можно дополнить принципами, приведёнными на рис. 1.

Рис. 1. Дополнительно рекомендуемые принципы оценки стоимости бизнеса

Такие принципы являются необходимой научной основой для принятия окончательного решения в отношении состава подлежащих применению целесообразных методов оценки бизнеса и получения итоговых результатов расчётов.

Принцип корректности исходных данных обусловливает необходимость учёта особенностей и проведение соответствующей корректировки исходных данных в процессе расчётов по предполагаемому к продаже объекту собственности на основе накопленных ретроспективных статистических отраслевых данных.

Принцип достоверности означает, что подлежащие использованию в расчётах исходные данные по оцениваемым объектам должны характеризоваться приемлемой степенью точности. Денежные потоки прогнозного и постпрогнозного периодов должны определяться с использованием современных методов прогнозирования, а не исходя из субъективных представлений.

Принцип целевой направленности предполагает необходимость применения при проведении оценочных расчётов таких методов (подходов), которые обеспечивали бы достижение главной цели.

Принцип системности обусловливает необходимость построения системы оценки стоимости бизнеса в тесном единстве и взаимообусловленности всех её элементов (жизненного цикла бизнеса, приемлемой точности необходимых для расчётов исходных данных и т. п.).

Принцип многокритериальности предусматривает целесообразность использования многокритериального подхода при выборе наилучшего результата решения по оценке стоимости бизнеса в случае выполнения расчётов с помощью различных методов, проводимых по одним и тем же исходным данным.

Принцип актуализации результатов расчётов предполагает необходимость внесения соответствующих корректив в расчёты, связанные с оценкой бизнеса, в случае появления новых статистических данных по рассматриваемому объекту. При соблюдении этого принципа создаются благоприятные условия для повышения точности расчётов, отражающих стоимостную оценку бизнеса.

Принцип аналогии означает, что знание, полученное по какому-либо объекту собственности (какой-то модели), или статистическая ретроспективная информация об объектах примерно одинаковой природы (одинаковых параметров) переносится на другой менее изученный объект с учётом особенностей последнего.

Принцип оптимальности. Из альтернативных вариантов оценки бизнеса должен выбираться такой вариант, при котором возможна наиболее полная реализация функциональных возможностей предприятия как имущественного комплекса. Этот принцип лежит в основе реализации конечной цели, которая обычно декларируется в рамках системы управления стоимостью компании.

Принцип адекватности характеризует не только необходимость организации процесса сбора достоверной ретроспективной и текущей статистической информации на постоянной основе, но и выявление устойчивых тенденций в развитии отраслей и производств.

Принцип верифицируемости предполагает необходимость определения степени достоверности и обоснованности получаемых результатов расчётов.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества. Их содержание может меняться в зависимости от параметров исследуемого объекта и условий его функционирования.