Решение ситуационных задач

ЗАДАНИЕ 1. Дать определение следующим терминам, ответить на вопросы:

а) к субъектам оценочной деятельности относятся: _____________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

б) недвижимость - _________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________в) основополагающими признаками недвижимости являются: _____________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

г) в состав предприятия как имущественного комплекса входят: __________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

д) износ-___________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

ЗАДАНИЕ 2. Из перечисленных требований к оценочной деятельности, перечислить требования соответствующего субъекта:

а) соблюдение законодательства РФ об оценочной деятельности;

б) государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

в) государственная регистрация в качестве юридического лица;

г) наличие документа об образовании, соответствующей квалификации;

д) наличие не менее одного штатного работника;

е) наличие страхового полиса гражданской ответственности;

ж) информирование заказчика о невозможности участия субъекта в оценке;

з) соблюдение конфиденциальности.

Оценщики – физические лица: _______________________________________

Оценщики – юридические лица: ______________________________________

ЗАДАНИЕ 3. Классифицировать перечисленные объекты недвижимости и обосновать свой выбор:

офис; шахта; автомобиль; компьютер; тополь; склад; котельная; дорога; магазин; сирень; детский сад; плотина; школа; эстакада; яблоня; гараж; гостиница; берёза; спортивный стадион; бассейн; материалы; ресторан; парковка.

Здания: ___________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________

Сооружения: ______________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Многолетние насаждения: _________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Виды стоимости недвижимости применительно к ее оценке (ФСО № 2): Рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая стоимости: понятие, случаи определения. Понятие для целей оценки: «затраты», «стоимость», «цена». Факторы, влияющие на стоимость. Характер влияния.

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени.

Недвижимость в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Кроме понятия «стоимость», в теории и практике оценки используют понятия «цена» и «затраты» (себестоимость).

Цена –это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, т. е. относится к определённому моменту и месту. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца цена может отклоняться от стоимости.

Себестоимость – это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Себестоимость включает совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении процесса создания или акта купли-продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар и услугу, становится для него затратами на приобретение.

Оценочная деятельность в Росийской Федерации осуществляется в соответствии Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Среди прочих федеральных законов можно выделить Федеральный закон «О государственном кадастре» от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

Кроме того, с учетом международных стандартов оценки были разработаны Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, в том числе:

• ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256);

• ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255);

• ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254);

• ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508).

При осуществлении оценочной деятельности в зависимости от предполагаемого использования результата оценки определяется конкретный вид стоимости, в том числе:

1. рыночная стоимость;

2. инвестиционная стоимость;

3. ликвидационная стоимость;

4. кадастровая стоимость.

Понятие рыночной стоимости дано в Федеральном законе ФЗ-135 и Федеральном стандарте ФСО №2, согласно которым «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.»

Данное определение рыночной стоимости корреспондируется с рекомендациями Международного комитета по стандартам оценки в редакции 2008 г. (МСО 2007)[1] (IVSC – International Valuation Standards Committee), где дано следующее определение: «Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;

• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

• при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;

• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;

• при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

• и других случаях (ознакомьтесь с ситуациями, при которых необходимы услуги независимого оценщика;

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозициидля рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости определяется методами массовой оценки рыночная стоимость или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Для того чтобы определить стоимость объекта недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Оценщик при этом анализирует различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых можно отнести следующее.

1. Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

2. Полезность бизнеса для собственника. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность бизнеса – способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

3. Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.

4. Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

5. Ограничения для рассматриваемого бизнеса. Бизнес может иметь ограничения (ограничение цен на продукцию предприятия государством, экологические ограничения и т. п.). Стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

6. Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

7. Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.

8. Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

9. Степень конкурентной борьбы в данной отрасли. Этот фактор тоже необходимо учитывать при оценке стоимости предприятий. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, но по мере обострения конкуренции их доходы могут заметно сократиться.

10. Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие наряду с полезностью зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовый рынок. Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиций. Спрос зависит не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность.

Анализ факторов, влияющих на стоимость предприятия, становится важной задачей, решение которой необходимо для получения обоснованной стоимости бизнеса.

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. При оценке предприятия необходимо по возможности учесть все или хотя бы основные принципы, помня, что все они взаимосвязаны между собой.