Определение принципов оценки недвижимости.

Задание 1. Определите, какой принцип оценки недвижимости может быть применен в каждом конкретном случае:

1. Если определяя рыночную стоимость при осуществлении сделок купли-продажи объектов собственности необходимо учесть дисконтированные доходы (текущую стоимость будущих доходов), которые могут быть получены при эксплуатации данного предприятия__________________________________

2.Если необходимо провести комплексную оценку, учитывающую влияние всех факторов производства на величину стоимости предприятия (объекта собственности)_______________________________________________

3. Если необходимо определить стоимость предприятия, которое может быть полезным потенциальному владельцу, т. е. предназначено для производства определённого вида продукции, её реализации и получения прибыли___________________________________________________________

4. Если при определении рыночной стоимости учитываются гармоничность и сбалансированность элементов объекта____________________________________________________________

5. Если при определении стоимости учитываются наименьшая цена за другое предприятие с такой же степенью полезности или затраты на создание нового аналогичного предприятия.______________________________________

6.Если при определении рыночной стоимости учитывается дополнительное привлечение любого фактора производства________________________________________________________

7.Если при определении рыночной стоимости учитываетсяпоследовательное добавление ресурсов к основным факторам производства, которое будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности______________________________________________________

8.Если при определении рыночной стоимости учитывается соотношение спроса и предложения_________________________________________________

9.Если при определении стоимости учитывается уровень конкуренции ________________________________________________________

10.Если при определении рыночной стоимости учитывается соответствие предприятиястандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности________________________________________________

11. Если при определении рыночной стоимости учитывается окружающая природная и рыночная среда____________________________________________

Тема 3. Рынок недвижимости 3.1. Особенности функционирования рынка недвижимости: Понятие рынка недвижимости. Участники. Функции рынка. Классификация рынка для целей оценки. Особенности рынков земли. 3.2. Система показателей инвестиционной привлекательности недвижимости: Показатели: срок окупаемости, чистая текущая стоимость доходов, ставка доходности проекта, внутренняя ставка доходности проекта, модифицированная ставка доходности проекта. Методы расчета показателей. 3.3. Оценка эффективности привлечения заемных средств: Факторы оценки: процентная ставка за кредит, срок займа, порядок погашения, сумма ипотечного кредита, финансовый лаверидж, особые условия кредитования. Техника ипотечно – инвестиционного анализа.   3.1. Особенности функционирования рынка недвижимости: Понятие рынка недвижимости. Участники. Функции рынка. Классификация рынка для целей оценки. Особенности рынков земли. Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости. Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы: § Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов; § Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала; § Профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами. Профессиональные участники рынка недвижимости — это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: юридические фирмы, риэлторы, кредиторы, инвесторы, девелоперы, страховые компании, уполномоченные лица. Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости. Риэлторская деятельность — осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Риэлторские организации — продавцы жилья, осуществляющие: § продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы; § продажу жилья из собственных жилищных фондов; § участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание. Кредиторы — это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами. Инвесторами могут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать. Девелопер — организатор, преобразующий землю для нового ее использования.   Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается: · колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований; · достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте; · достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли); · высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней; · большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости. Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции: · эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости; · отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав; · свободное формирование цен на объекты и услуги; · перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости; · перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель. Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей: · локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; · значительно меньшее число сделок купли-продажи; · владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки; · сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права); · рынок недвижимости несовершенен. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что: · покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах; · продукт на рынке должен быть однородным; · на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы; · продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену; · спрос и предложение эластичны по цене; · издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара. Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка. Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д. Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости. Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта. Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: - рынок жилья; - рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому законодательству. Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: а) рынок покупки / продажи недвижимости; b) рынок аренды недвижимости. Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на: 1. Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. 2. Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости. Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости. Pынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России: - частная собственность - приватизированные квартиры, - кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе, - муниципальная собственность - собственность города, района. Oбъекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам: a)по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др., b) по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др., c) по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др. Интересный и достаточно распростаненный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные - монолитные дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно – и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации. За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Дома такого типа Особенно распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании. В США применяется классификация жилья по типу домов: family house российский аналог – коттедж, town house – совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности - таунхаусы, apartments - обычные квартиры. В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена. Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли: 1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления. 2. Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные. 3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане. Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода. Земельный рынок может сегментировать по следующим критериям. В зависимости от категории земель различают земли: - сельскохозяйственного значения; - населенных пунктов; - промышленности и иного специального назначения; - особо охраняемых территорий; - лесного фонда; - водного фонда; - земли запаса. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения. В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены: - для индивидуального жилищного строительства; - коттеджного строительства; - ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского; - ведения садово-огороднического хозяйства; - размещения промышленных, коммунальных и складских объектов; - размещения объектов коммерческого назначения; - прочего использования. В зависимости от права на земельные участки: - право собственности; - право аренды; - право постоянного бессрочного пользования; - право пожизненно наследуемого владения; - сервитут. Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации. Правовой режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.   ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 7 Решение задач   Задача 1.Рассчитайте коэффициент емкости рынка недвижимости и дайте оценку рынку. Предложение по продаже и сдаче в аренду квартир на рынке жилья составляло 200 квартир за месяц. Оно было реализовано в объеме 160 квартир. Решение: _____________________________________________________________________ Таким образом, видно, что на рынке предложение превышает спрос на _____%. В смысле емкости рынка можно сделать вывод, что рынок жилья перенасыщен (предложением).   Задача 2. Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 100 000 руб. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год. Решение: 1-ый год ______________________________________________________________ 2-ой год ______________________________________________________________ 3-ий год ______________________________________________________________ ВСЕГО ______________________________________________________________   Задача 3.Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 8 млн. руб. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года? Решение: 1-ый кв. ______________________________________________________________ 2-ой кв. ______________________________________________________________ 3-ий кв.______________________________________________________________ 4-ый кв. ______________________________________________________________ 5-ый кв. ______________________________________________________________ 6-ой кв.______________________________________________________________ 7-ой кв. ______________________________________________________________ 8-ой кв.______________________________________________________________ Задача 4. Студент копит деньги для первоначального денежного взноса за квартиру в размере 40 тыс. $. Какую сумму ему надо ежемесячно откладывать в банк под 12% годовых, чтобы через 3 года скопить необходимую сумму? Решение: ______________________________________________________________________   _________________________________________________________________________________________   __________________________________________________________________________________________     ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 8 Решение задач Задача 1. Рассчитайте ежегодный платеж по погашению кредита суммой 100 тыс. руб., выданного на 5 лет под 20%. Решение: 1 год_________________________________________________________________ 2 год_________________________________________________________________ 3 год_______________________________________________________________ 4 год________________________________________________________________ 5 год________________________________________________________________ Задача 2. Родители решили, что для обучения в университете их сыну будет достаточно иметь по 8 тыс. руб. в месяц. Определите, какую сумму им необходимо разместить в банке под 12% годовых с ежегодным начислением, чтобы в течение 5 лет их сын мог каждый месяц снимать со счета по 8 тыс. руб. 1 год_________________________________________________________________ 2 год_________________________________________________________________ 3 год_______________________________________________________________ 4 год________________________________________________________________ 5 год________________________________________________________________   Задача 3.Определите стоимость земельного участка. Ставка земельного налога за кв. м земли с численностью населения до 20 тыс. чел. 0, 5 коп. Коэффициент пригородной зоны составляет 2, 5. Нормативная цена земли в размере 200 – кратной ставки Земельного налога за единицу площади. Размер участка в 100 соток – 40% составляют глинистые почвы, а 20% - зеленые насаждения. Эти факторы снижают стоимость земли на 10% каждый. Решение: СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ, Где СП1 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка; 3Н - ставка земельного налога за 1 га отдельных видов сельскохозяйственных угодий " М-района; К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны; S - площадь участка, га; КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка; КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения; КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья; ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году. _____________________________________________________________________ _______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________   200*0, 5=100 коп. = 1 руб. 1 * 100 – (100*20%)=80 1, 05*80 *0, 1 га *1, 25*1, 2 = 120, 6.тыс. руб. 3.2. Система показателей инвестиционной привлекательности недвижимости: Показатели: срок окупаемости, чистая текущая стоимость доходов, ставка доходности проекта, внутренняя ставка доходности проекта, модифицированная ставка доходности проекта. Методы расчета показателей. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимо­сти необходима, если инвестиционный проект является либо самостоя­тельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, вы­ деляемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. Потенциальному собственнику необходимо: • определить срок, требуемый для возврата первоначально инве­стированной суммы; • рассчитать реальный прирост активов от приобретения собст­венности, • оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного по­тока, формируемого конкретным объектом собственности. Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлека­- тельностипроекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов: > ситуация на рынке инвестиций; > состояние финансового рынка; > профессиональные интересы и навыки инвестора; > финансовая состоятельность проекта; > геополитический фактор и т.д. На практике существуют универсальные методы оценки инвести­ционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы: - Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект? - Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов? Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его ис­пользования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые ре­зультаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сро­ку окупаемости. Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соот­ветствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска не­определенности достижения конечного результата. Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений преду­сматривают систему показателей: 1. Коэффициент общей экономической эффективности капиталь­ных вложений 2. Срок окупаемости (Т) 3. Показатель сравнительной экономической эффективности, основанный на минимизации приведенных затрат. Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени. Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать. • изменение стоимости денег во времени; • инфляционные процессы; • возможность альтернативного инвестирования; • необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования. Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы. Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использо вании следующих показателей: 1) срок (период) окупаемости; 2) чистая текущая стоимость; 3) ставка доходности проекта; 4) внутренняя ставка доходности; 5) модифицированная ставка доходности; 6) ставка доходности финансового менеджмента. Оценка инвестиционной привлекательности проекта использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только позволит принять правильное решение. 1) Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости: 1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения; 2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины; 3) определить срок окупаемости (Т ок ) по формуле: Т ок = Т 1 + НС /ДДП, (9.4) где Т 1 – число лет, предшествующих году; НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП – дисконтированный денежный поток года окупаемости. Пример.Объект недвижимости Восток требует вложений в размере 2000, доходы составят: в первый год – 450, во второй – 500, в третий – 600, в четвертый – 800, в пятый 900. Ставка дисконтирования – 5%. Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут заморожены, так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости. Показатель период окупаемости целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, уста навливаемого кредитором. Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств. Недостатки показателя: 1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя. 2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как про стая средняя величина. ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА № 9 Решение задач. Задача 1.Рассчитать срок окупаемости для объекта недвижимости, который требует вложений в размере 2000000 рублей, доходы составят: в первый год – 450000 рублей, во второй – 500000 рублей, в третий – 600000 рублей, в четвертый – 800000 рублей, в пятый 900000 рублей. Ставка дисконтирования – 5%. Расчет срока окупаемости. Период Показатель             Денежный поток             Дисконтированный денежный поток             Накопленный дисконтированный денежный поток             Ток   Задача 2. Рассчитать срок окупаемости для объекта недвижимости, который требует вложений в размере 8000000 рублей, доходы составят: в первый год – 1650000 рублей, во второй – 1950000 рублей, в третий – 2250000 рублей, в четвертый – 2800000 рублей, в пятый 3900000 рублей. Ставка дисконтирования – 7%.