![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Сравнительного (рыночного) подхода
Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения на «открытом» рынке. 1) Метод сравнения продаж: заключается в выявлении недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценка земельного участка путем сравнения может проводиться двумя способами: - по элементам сравнения; - с помощью единиц сравнения. При сравнении земельных участков учитываются элементы сравнения: - оцениваемые права собственности (отягощение прав покупателя залогом или долгосроч. арендой); - условия финансирования.; - дата продажи - местоположение. Единицы сравнения используются, если: - участки различаются по площади и размеру имеющихся улучшений; - необходима информация для инвесторов или потенциальных покупателей. При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: - цена за 1 га: применяется при оценке больших массивов земли сельскохоз. или лесного назначения, земель под промышленное использование; - цена за 1 кв. м.: при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку (офисы, склады и т.п. объекты). - цена за 1 фронтальный метр: применяется при оценке земли, предназначенной для торговых и сферы обслуживания предприятий - цена за лот: цена устанавливается за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. - цена за единицу плотности: соотношение площади застройки к площади земельного участка и др. 2) Метод переноса (метод соответствия) при оценке стоимости земельных участков основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: - стоимость зданий; - стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе (районе) существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), данное соотношение переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
|