Определение и состав земель жилой и общественной застройки

В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса к землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в границах населенных пунктов, используемые для размещения объектов коммунально-бытового и социально-культурного назначения.

При этом земельный закон не выделяет приоритетность жилищного строительства или общественной застройки относительно использования земельных площадей. Важным является то, что эти земли находятся в границах населенных пунктов, а их использование осуществляется главным образом для целей жилищного строительства и общественной застройки.

В результате многопланового использования земельных ресурсов населенных пунктов происходит «слияние» правовых режимов использования различных категорий земель, расположенных в пределах их границ.

В новом Земельном кодексе не определены конкретные признаки отграничения земель жилой и общественной застройки от иных категорий земель, что сильно осложняет соблюдение установленного правового режима их использования.

На правовой режим использования земель жилой и общественной застройки существенное влияние оказывают планировка размещения объектов индивидуального и общественного жилищного фонда, застройка земельных площадей с выделением усадебных участков и осуществление безусадебного строительства.

К усадебной относится застройка, объекты которой (дома усадебного типа) размещаются на приусадебных участках, переданных или предоставленных гражданам. Согласно ст. 121 Земельного кодекса приусадебные земельные участки в городах, поселках и селах в установленных размерах могут передаваться только гражданам и только для строительства и обслуживания жилого дома, возведения хозяйственных построек и иных сооружений. Это в основном характерно для сельской и поселковой местности при сооружении жилых строений и хозяйственных сооружений на землях частной собственности. В свою очередь, безусадебное расположение объектов жилой застройки имеет место при возведении многоквартирных жилых домов, как правило, в городах. Они располагаются на землях жилой и общественной застройки государственной или коммунальной собственности, предоставляемых в постоянное пользование предприятий, учреждений и организаций этих видов собственности.

Рассматриваемая категория земель предназначена не только для жилищного строительства, но и для общественной застройки. К последней относятся общественные здания, сооружения и объекты учреждений образования и здравоохранения, торговли и общественного питания, социально-культурных учреждений и предприятий бытового обслуживания, органов местного самоуправления и т. п. Особенностью правового режима земельных участков, используемых для возведения и эксплуатации объектов общественной застройки, является пользовательское основание. Это определяется предназначением этих земель для удовлетворения общественных потребностей и публичных интересов.

Предназначение земель жилой и общественной застройки предполагает не только эксплуатацию существующих строений и возведение новых зданий и сооружений, но и проведение их капитального ремонта, реконструкции, реставрации, благоустройства территории и т. п. Поэтому жилищное строительство и общественная застройка на землях населенных пунктов предопределяют комплексное использование земельных участков для формирования жилых кварталов, массивов и микрорайонов в городах и других населенных пунктах.

В составе земель жилой и общественной застройки в пределах населенных пунктов особое место занимают земли, занятые другими объектами общего пользования. К ним относятся улицы, переулки, проезды, дороги, площади, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания отходов и т. п. Земельный кодекс относит их к землям коммунальной собственности, не подлежащим передаче в частную собственность. Это не исключает права собственности государства на такие объекты, например, на здания и сооружения спортивных комплексов, учебных заведений, органов государственной власти, а следовательно, и на соответствующие земельные участки в пределах населенных пунктов.

Характерной особенностью правового режима земель общего пользования в пределах городов, поселков и сел является их использование на основе как общего землепользования, т. е. без закрепления за конкретными землепользователями, например, пользование улицами, переулками, проездами, дорогами и площадями, так и предоставления в специальное пользование коммунальных предприятий, например, для складирования, утилизации и обезвреживания коммунально-бытовых отходов.

К землям жилой и общественной застройки относятся не только земельные участки, занятые жилыми и общественными строениями и объектами общего пользования, но и те, которые подлежат застройке коммунально-бытовыми и социально-культурными объектами и сооружениями. Они могут находиться в запасе и составлять резерв земельных площадей для строительства и благоустройства, сохраняя статус земель жилой и общественной застройки.

Таким образом, земли жилой и общественной застройки неоднородны по своему составу. В пределах населенного пункта они в комплексе образуют так называемые селитебные земли, включающие земельные участки, занятые жилыми строениями и общественными застройками, улично-дорожными и транспортно-коммуникационными сетями, а также земли общего пользования. Неоднородность этих земель сказывается на правовом статусе земель городов, поселков и сел и формирует комплексный правовой режим использования земель жилой и общественной застройки.