Правовое обеспечение использования земель жилой и общественной застройки

Использование земель жилой и общественной застройки согласно ст. 39 Земельного кодекса осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта и иной градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, а также региональных и местных правил застройки. Однако требования, предъявляемые к указанным документам, предусмотрены не в земельном законе, а в градостроительно-планировочных законах. Важнейшими среди них являются законы:

- от 16 ноября 1992 г. «Об основах градостроительства»,

- от 17 февраля 2011 г. «О регулировании градостроительной деятельности»,

- от 7 февраля 2002 г. «О Генеральной схеме планирования территории Украины» и некоторые другие.

В градостроительно-планировочных законодательных актах содержится немало норм, позволяющих уяснить суть и содержание земельно-правовых норм. Так, в соответствии со ст. 17 Закона «Об основах градостроительства» градостроительная документация представляет собой текстовые и графические материалы, которыми регулируются планирование, застройка и иное использование территории.

В ст. 16 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривается, например, разработка и утверждение схемы планирования застройки территорий на местном уровне, определяющего потребности в изменении границ населенных пунктов с целью расширения земельных площадей для градостроительных нужд, зонирования территории и планирования структуры ее использования, а также целесообразность разработки генеральных планов отдельных населенных пунктов.

Рассмотрим основные виды градостроительной документации:

1) Генеральный план населенного пункта. На его основании определяются границы городов, поселков и сел как условная замкнутая линия на поверхности земли, отделяющая их территории от других территорий. Им предусматривается соотношение застроенных и незастроенных частей городских и сельских поселений. Поэтому генеральный план населенного пункта представляет собой единый градостроительный документ, а для его разработки, согласования, рассмотрения и утверждения предусмотрена специальная процедура.

2) Иная градостроительная документация: детальный план застройки территории разрабатывается и утверждается в городах. Разрабатывается на основании генерального плана города и включает планировку отдельного района, микрорайона или квартала, реконструкцию, восстановление и реставрацию объектов старой застройки, благоустройство и озеленение определенной территории, расширение мест массового отдыха населения и т. п. В детальном плане застройки территории предусматривается размещение отдельных объектов градостроительства (зданий, сооружений, улиц, проездов и т. д.) в пределах красных линий и линий застройки.

3) Иная градостроительная документация: проект застройки территории. Он представляет собой сводный документ, в котором отображается размещение комплекса жилищных и общественных зданий и сооружений, а также объектов социальной инфраструктуры, планируемых для возведения на соответствующем земельном массиве.

4) В целях размежевания земельных площадей и обеспечения рационального размещения объектов нового строительства на землях жилой и общественной застройки в городах органами местного самоуправления разрабатывается проект распределения территории между отдельными микрорайонами и кварталами.

5) План земельно-хозяйственного устройства. Он также разрабатывается на основании генерального плана населенного пункта и утверждается органами местного самоуправления. План земельно-хозяйственного устройства охватывает мероприятия организационно-технического характера, направленные на рациональное использование освоенных земель и освоение новых земельных площадей, обеспечение их охраны от негативного природного и техногенного воздействия, обеспечение инженерно-технической защиты территории и т. п.

6) Одно из требований земельного закона относительно рационального использования земель жилой и общественной застройки состоит в соблюдении государственных стандартов и норм. Они предусмотрены, например, в государственном стандарте «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений. ГСН 360-92». Безусловно, эти стандарты и нормы представляют собой обширный свод технических требований и нормативов, которые сложно привести в полном объеме, а тем более рассмотреть. Но следует подчеркнуть, что закон придает им юридически обязательный характер, предписывая их безусловное соблюдение при планировании и застройке земель населенных пунктов.

7) Новым требованием земельного законодательства к использованию земель жилой и общественной застройки является соблюдение региональных и местных правил застройки.Т акие правила предусматриваются в региональных и местных нормативно-правовых актах, устанавливающих общие для области или города требования, связанные с планированием, застройкой, благоустройством и иным использованием населенных территорий и отдельных земельных участков. Они учитывают региональные и местные особенности и их выполнение субъектами градостроительной деятельности является обязательным.