Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Оценка прудового хозяйства
|
|
30.1. При оценке прудовых хозяйств (водоемов, используемых для разведения рыбы) оценивается единый объект недвижимости: земля + вода. Однако выделение доли стоимости, приходящейся на воду, и доли стоимости, приходящейся на землю, на практике не представляется возможным. Поэтому весь доход от разведения рыбы можно приписать собственно к земельному участку и рассматривать рыбоводство в качестве одного из способов землепользования, направленных на извлечение дохода, через применение технологий, связанных с использованием воды.
30.2. Оценка прудовых хозяйств может проводиться методами доходного и сравнительного подходов.
30.3. Оценка прудовых хозяйств методами доходного подхода может проводиться традиционными технологиями посредством капитализации чистого операционного дохода от выращивания рыбы. Например, чистый операционный доход от реализации рыбы составляет 30 тыс. руб./га, коэффициент капитализации -10%. Отсюда стоимость 1 га прудового хозяйства = 30 тыс. руб.: 0, 1=300 тыс. руб.
30.4. Оценка прудовых хозяйств методами сравнительного подхода также может проводиться традиционными технологиями. Основными поправками могут стать поправки на площадь и продуктивность водоема.
Пример внесения поправки на площадь водоема:
Расчет поправки
| Площадь | Поправка | |
| Цена сделки | $60 000 | |
| Площадь водоема-аналога | 44 га | |
| Цена сделки | $60 000: 44 га =$1363/га | |
| Площадь оцениваемого водоема | 15 га | |
| Поправка на площадь водоема | (44 га-15 га)× $1363/га = | +$39 527 |
Внесение поправки
| Цена сделки | $60 000 |
| Поправка на площадь | -$39 527 |
| Скорректированная цена | $20 473 |
Пример расчета поправки на продуктивность водоема:
Расчет поправки
| Объект оценки | Водоем 1 | Водоем 2 | |
| Продуктивность | 30 ц/га | 30 ц/га | 100 ц/га |
| Цена продукции | 1500 руб./ц | 1500 руб./ц | 1500 руб./ц |
| Валовой доход | 45000 руб./га | 45000 руб./га | 150000 руб./га |
| Доля затрат в цене реализации | 0, 5 | 0, 5 | 0, 5 |
| Чистый операционный доход | 22500 руб./га | 22500 руб./га | 75000 руб./га |
| Доля нереализованной продукции | 0, 5 | 0, 5 | 0, 5 |
| Капитализируемый доход | 18, 75 | 18, 75 | 37, 5 |
| Ставка капитализации, | 20 % | 20 % | 20 % |
| Стоимость | 93750 руб./га | 93750 руб./га | 187500 руб./га |
| Стоимость | $3024/га | $3024/га | $6048/га |
| Поправка | - | $0/га | $3024/га |
Внесение поправки на продуктивность водоема
| Водоем 1 | Водоем 2 | |
| Цена сделки, $/га | ||
| Поправка на финансы, $/га | ||
| Скорректированная цена, $/га | ||
| Поправка на условия продажи, $/га | ||
| Скорректированная цена, $/га | ||
| Поправка на продуктивность, $/га | -3024 | |
| Скорректированная цена, $/га |
Стоимость 1 га водопокрытой площади принимается равной средней величине из скорректированных цен сделок: ($1363/га+$1434/га): 2=$1398, 5/га. Соответственно стоимость водоема равна: $1398, 5/га× 15га=$20977, 5.
30.5. Поправка на продуктивность также может быть определена из сделок при наличии зависимости между рыночной стоимостью хозяйства и его продуктивностью.