Особенности предоставления имущественного вычета при покупке квартиры

При продаже гражданами, являющимися собственниками недвижимого имущества (например, квартиры) нередко встает вопрос о возможности получения имущественного вычета. По общему правилу в соответствии с ст.220 Налогового кодекса РФ^[673] (далее НК) «Имущественный налоговый вычет, предоставляется предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.» Однако, возможны и иные варианты. Так в соответствии с пп. 2 п.1 ст. 220 НК вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. В Письме ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@*^[674] подчеркнуто, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта имущества, находящегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого же объекта имущества. В Письме ФНС России от 25.01.2007 N 04-2-02/63@ отмечено, что к таким расходам, в частности, относятся документально подтвержденные затраты на приобретение реализованного имущества, а также суммы других затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества*^[675]. Кроме того, в соответствии с пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ недвижимое имущество. Данное правило следует применять во взаимосвязи с п. 3 ст. 220 НК ПФ, которым предусматривается ограничение по сумме вычета – не более 2 000 000 рублей. Если гражданин для приобретении жилья получил кредит, то он может воспользоваться пп. 4 п. 1 ст. 220 и получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение недвижимого имущества на территории РФ. Данное правило следует применять во взаимосвязи с п. 4 ст. 220 НК РФ которым предусматривается ограничение по сумме вычета – не более 3 000 000 рублей. Однако, следует учитывать, что в соответствии с п 11 ст. 220 НК повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК, не допускается. Один из часто используемых вариантов занижение суммы покупки, но он может повлечь негативные последствия, рассмотрение которых требует отдельного исследования. Также следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 220 имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Согласно разъяснениям ФНС России, в случае если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле^[676]. Таким образом, каждый из сособственников недвижимого имущества, может воспользоваться имущественным вычетом в размере 1000 000 рублей.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает целый спектр различных вариантов, применение которых зависит от конкретной ситуации.

Зинченко О.В., ЮУрГУ