Особенности бухгалтерского учета и аудита отчетности товариществ собственников жилья

Аудитору следует установить выполнение товарище­ством собственников жилья целевой установки его созда­ния. Цель создания ТСЖ — управление общим имуществом в доме. Общее имущество — это объект управления и бух­галтерского учета. Под общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме согласно Жилищному кодексу РФ подразумеваются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К общему иму­ществу собственников квартир относятся лестничные пло­щадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок, на котором находится дом, и др.

Аудитору следует выяснить, как отрегулированы права на земельный участок, на котором расположены многоквар­тирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Согласно законодательству РФ земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то такой участок переходит бесплатно в общую долевую собствен­ность собственников помещений в многоквартирном доме. Если участок не был сформирован, то общее собрание собственников вправе выбрать уполномо­ченное лицо, которое обратится в органы власти с заявлением о формировании земельного участка. При этом после формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета земля переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений.

В случае если дома построены или реконструированы, аудитору следует проверить обоснованность приемки дома приемочной комиссией, установление размеров и границ земельных участков. При этом свидетельство о доле в праве общей собственности на земельный участок под многоквар­тирным домом не требуется.

В случае если документы на получение доли в праве соб­ственности на земельный участок многоквартирного дома не оформлены, аудитору следует рекомендовать собствен­никам провести следующие процедуры по формированию земельного участка:

1) на общем собрании собственников помещений в мно­гоквартирном доме избрать уполномоченное лицо и наде­лить его правом обращения в органы власти с заявлением о формировании земельного участка (чаще всего таким
лицом выступает председатель ТСЖ). Порядок форми­рования земельного участка устанавливается на местном уровне;

2) составить заявление на формирование земельного участка с определением границ и межеванием земельного участка.

К заявлению необходимо приложить следующие доку­менты:

• выписку из протокола общего собрания собствен­ников (в нем должны быть указаны: форма голосования, повестка дня, принявшие участие в собрании собственники и количество их голосов, решение об обращении с заявле­нием о формировании земельного участка);

• справку о размерах площадей помещений в много­квартирном доме из БТИ;

• копии документов об отводе земельного участка (при наличии);

• протокол решения собрания собственников об уста­новлении размера доли в праве общей собственности на общее имущество (если такое решение было принято до вступления в силу Жилищного кодекса РФ).

Аудитору следует проверить, куда отнесена стоимость работ по межеванию. Эти расходы должны нести собствен­ники помещений, а не ТСЖ. Лицо, заключившее договор со специализированной организацией, уполномочено на это общим собранием собственников, а не собранием членов товарищества собственников жилья.

Особое внимание следует уделить проверке налога на землю. Аудитору следует иметь в виду, что собственники помещений в многоквартирном доме приобретают статус плательщиков налога на землю. Налоговой базой явля­ется кадастровая стоимость земельного участка. Следует установить правильность расчета нало­говой базы пропорционально доле в праве собственности на общее имущество. Товарищество собственников жилья не участвует в правоотношениях по поводу уплаты земель­ного налога, так как налогоплательщики — физические лица самостоятельно уплачивают налог на основании нало­гового уведомления.

Аудитору следует установить обоснованность прове­дения собрания собственников в соответствии с требова­ниями Жилищного кодекса РФ. В частности, необходимо проверить, направлены ли инициатору собрания сообще­ния собственникам, ознакомлены ли они с повесткой дня (собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, и изменять ее), оформлены ли решения протоколами, доведен­ными до всех собственников. Они являются обязательными даже для тех, кто не принимал участия в голосовании.

В обязанности аудитора входит проверка устава ТСЖ, принимаемого большинством голосов на общем собрании собственников. Все собственники должны ознакомиться с разработанным правлением либо квалифицированными юристами уставом ТСЖ и, при необходимости, внести свои предложения. Аудитор устанавливает, является ли устав результатом коллективного творчества и удовлетворяет ли требованиям не только закона, но и собственников.

Проверка отчетности прежде всего связана с провер­кой полномочности правления. На общем собрании чле­нов ТСЖ избирается правление, которое из своего состава выбирает председателя товарищества. В соответствии с ЖК РФ товарищество собственников жилья явля­ется юридическим лицом с момента государственной реги­страции, которая осуществляется в соответствии с действу­ющим законодательством.

При проверке товарищества в строящихся домах сле­дует иметь в виду, что решение о создании ТСЖ при­нимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Если товари­щество создано в строящемся доме в Москве, то не менее чем за три месяца до начала работы приемочной комис­сии оно должно направить в префектуру административ­ного округа Москвы уведомление о намерении принять дом в управление. К уведомлению необходимо прило­жить устав, свидетельство о государственной регистрации ТСЖ, протокол собрания собственников, а также схемы распределения долей. Это является основанием для выпу­ска префектом распоряжения о передаче дома в управле­ние ТСЖ с момента ввода дома в эксплуатацию, на осно­вании которого представитель товарищества участвует в приемке дома как член приемочной комиссии. Следует проверить, выполнена ли передача документации по дому, которая должна быть проведена за месяц до начала работы приемочной комиссии. Если за три месяца до начала работы комиссии ТСЖ не создано, то префектура прово­дит открытый конкурс по отбору управляющей организа­ции.

Аудитору следует проверить обоснованность членства в товариществе собственников жилья:

а) имеются ли письменные заявления о вступлении в товарищество собственников жилья и выходе из него соб­ственников жилья в многоквартирном доме;

б) не допускаются ли случаи продолжения членства при прекращения права собственности члена товарище­ства на помещение. Аудитор должен иметь в виду, что в случае продажи квартиры старый собственник автоматически прекращает свое членство в ТСЖ, а новый собствен­ник может вступить в ТСЖ, подав письменное заявление в правление.

Как показали исследования, факторы, связанные с госу­дарственным регулированием деятельности ТСЖ, зависят от гражданско-правового регулирования НКО, особенно­стей их налогообложения.

Общеэкономическими факторами, наиболее суще­ственно влияющими на деятельность ТСЖ, являются основные результаты проведения реформы жилищной сферы и особенности функционирования рынка жилья; коллегиальное принятие решений по управлению много­квартирным домом; частная собственность на жилье, землю, общие коммуникации; особенности ценообразования, суб­сидии и дотации; процедуры утверждения тарифов и цен на потребляемые услуги жизнеобеспечения ТСЖ.

К специфическим чертам деятельности ТСЖ, вызван­ных отраслевыми факторами, относят:

• особенности технологии обеспечения услугами ЖКХ, такими, как совпадение во времени и непрерывность про­цессов предоставления услуг по водоснабжению, электро­обеспечению, охране, лифтообеспечению, вывозу мусора и др. Невозможность возникновения остатков незавершен­ного производства;

• особенности ведения бухгалтерского учета и форми­рования бухгалтерской отчетности;

• необходимость проведения работ по финансовому планированию, составлению сметы доходов и расходов;

• отчетность НКО, включающую в себя отчет о целе­вом использовании средств;

• отчетность выборного органа управления ТСЖ перед собственниками жилья;

• налогообложение НКО при отсутствии коммерче­ской деятельности;

• ведение деятельности товарищества за счет средств целевого финансирования, состоящего из взносов членов товарищества, других платежей собственников и жителей, не пожелавших вступить в товарищество, других целевых средств — субсидий на обеспечение эксплуатации общего
имущества в многоквартирном доме, проведение ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг, а также за счет доходов от предпринимательской деятель­ности, направляемых на уставные цели.

Закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, включает в себя: обслу­живание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартир­ном доме; сдачу в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

В расходную часть бюджета товарищества входят следу­ющие статьи:

а) административно-управленческие расходы (заработ­ная плата административно-управленческого персонала с начислениями, накладные и прочие расходы);

б) техническое обслуживание, содержание и ремонт обо­рудования дома, которые могут выполняться на основании договоров подряда на отдельные виды работ, комплексных договоров или хозяйственным способом;

в) прочие расходы, связанные с содержанием комплекса недвижимого имущества (страхование, налоги);

г) отчисления в фонды капитального ремонта и др.
Исследования показали, что выявленные особенности производства характерны только для жилищно-коммуналь­ной отрасли и находят свое отражение в системе бухгал­терского учета товариществ собственников жилья, которые следует учитывать при аудите. Они выражаются в следую­щем.

1. Товарищество может самостоятельно приспосабли­вать отдельные межотраслевые регистры бухгалтерского учета при соблюдении:

• единой методологической основы бухгалтерского учета, предполагающей ведение бухгалтерского учета на основе принципов начисления и двойной записи; сплошного отражения всех хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета на основе первичных учетных документов;

• накапливания и систематизации данных первичных документов в разрезе показателей, необходимых для управ­ления и контроля за хозяйственной деятельностью товари­щества, а также для составления бухгалтерской отчетности.

2.Учет затрат по некоммерческой деятельности ведется на счете 20 «Основное производство» с выделением субсче­тов 20-1 «Содержание домового хозяйства», 20-2 «Капи­тальный ремонт жилищного фонда».

3.На счете 86 «Целевое финансирование» открываются субсчета 86-1 «Финансирование муниципальными пра­вительственными органами», 86-2 «Обязательные взносы членов товарищества», 86-3 «Дополнительные взносы чле­нов товарищества», 86-4 «Целевые сборы за коммунальные услуги».

4. Учтенные на счете 20 «Основное производство» затраты списываются на счет 86 «Целевое финансирова­ние».

5. Формы финансовой (бухгалтерской) отчетности ТСЖ имеют особую структуру. В частности, в ходе исследования была установлена целесообразность включения в состав формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках» финансовой (бухгалтерской) отчетности товариществ дополнительных строк. Причем для целей исследования наибольшую значимость имеют дополнительные строки в составе строк 010 «Выручка от реализации продукции (товаров, работ, услуг)» и 020 «Себестоимость проданных товаров, про­дукции, работ, услуг», раскрывающие объемы получаемой выручки и затрат по услугам управления домом и другим видам деятельности.

По строке 010 «Выручка от реализации продукции (товаров, работ, услуг)» типовой формы отчета о прибылях и убытках выручка отражается полностью, т.е. без расшиф­ровок. В то же время, если товарищество сочтет нужным, можно расписать доходы и расходы от каждого вида дохо­дов и расходов. Для этого форму № 2 нужно дополнить новыми строками (011, 012 и т.д.).

В ходе исследования определены особенности проведе­ния аудита отчетности ТСЖ, связанные с общеэкономиче­скими и отраслевыми факторами.

1.Необходимость проведения аудиторских проце­дур с учетом общеэкономических факторов, наиболее существенно влияющих на деятельность товарищества, определяемых проводимой реформой жилищной сферы, функционированием рынка жилья, необходимостью кол­легиального принятия решений по управлению многоквар­тирным домом, частной собственностью на жилье, землю, общие коммуникации.

2.Учет при аудите особенностей гражданско-правового регулирования деятельности товариществ как некоммер­ческих организаций, имеющих особенности учета и нало­гообложения. Проверка правильности присвоения кодов Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) при регистрации.

3.Аудит оформления документов о вступлении в ТСЖ и выходе из него, достоверности оформленных документов на землю. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в доме, число проголо­совавших «за» должно превышать 50% общего числа голо­сов собственников.

4.Аудит эффективности совместного управления ком­плексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом.

5. Аудит бухгалтерских счетов, которые необходимо открывать для учета специфических статей, отражающих объективно обоснованные расходы товарищества по содер­жанию и ремонту дома.

6.Необходимость проведения аудита работ по финансо­вому планированию, точности расчетов смет доходов и рас­ходов и их выполнения, обоснованности применяемых цен и тарифов.

7.Аудит отчетности ТСЖ как некоммерческой органи­зации, включающей в себя отчет о целевом использовании средств и отчетность выборного органа управления това­риществом собранию собственников жилья, обеспечение
гласности работы товарищества, доступности информации о расходах и работе товарищества.

8.Экспертиза проводимой коммерческой деятельности и соответствия ее уставу товарищества. Наличие или отсут­ствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности требует организации проверки с учетом схемы бухгалтер­ского учета и налогообложения в них.

9.Аудит эффективности использования финансовых ресурсов, субсидий и государственных дотаций, оценка эффективности деятельности, приносящей доходы товари­ществу, их соответствие уставным интересам. Проведение оперативного анализа и контроля целевого использования поступивших средств.

10.Аудит средств целевого финансирования товарище­ства, субсидий, дотаций, доходов от предпринимательской деятельности, направленной на уставные цели.

11.Аудит обоснованности расходной части бюджета товарищества, в том числе административно-управлен­ческих расходов, расходов на техническое обслуживание, содержание и ремонт комплекса недвижимого имущества и др.

12.Аудит достоверности отражения деятельности това­рищества в системе бухгалтерского учета.

13.Аудит выполнения целевой установки ТСЖ по совместному управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплу­атации этого комплекса, владения, пользования и, в уста­новленных законодательством РФ пределах, распоряже­ния общим имуществом в многоквартирном доме, а также представления и защиты общих имущественных интере­сов собственников жилья. Сопоставление направлений
деятельности товарищества, принципов формирования и использования его имущества с целями и задачами, опре­деленными уставом и органами управления.