Методика аудита товарищества собственников жилья

Методика аудита некоммерческих организаций — това­риществ собственников жилья должна разрабатываться аудиторской организацией для систематизации подходов к организации проверки. Данная методика может быть использована как основное руководство по проведению аудита и других некоммерческих организаций в сфере ЖКХ. Аудиторские фирмы, проводящие проверки, могут использовать данную методику при разработке внутри­фирменных стандартов и руководств, устанавливающих обязательные к использованию общие и специфические принципы и подходы к аудиту в сфере ЖКХ.

В ходе подготовительногоэтапа наряду с выполне­нием обычных для любой проверки работ по составлению плана, программы, письма согласия о проведении проверки, составления и подписания договора выполняются работы, которые отличаются в зависимости от того, какая про­верка — первичная или повторная. При первичной проверке следует провести предварительную оценку деятельности, согласовать условия проверки. При повторной проверке необходимо ознакомиться с материалами предыдущей про­верки, оценить, как проведены исправления и внедрены рекомендации аудитора. Источниками информации явля­ются сметы текущего и прошедшего периода, расчеты дохо­дов и расходов, регистры аналитического учета, аналитиче­ские регистры, отчетность, нормативные акты.

Особый раздел проверки — проверка обоснованности смет доходов и расходов товариществ собственников жилья и их выполнения. При расчете доходов от реализа­ции услуг используют муниципальные тарифы.

Даже при отсутствии у ТСЖ коммерческой деятельно­сти образуется экономия средств примерно в размере 10% годовой совокупной платы жильцов. Для дома в 450 квар­тир это около 800 000 руб. Аудитору следует дать заклю­чение об оптимальности установления платы для собствен­ников жилья, эффективности использования временно свободных средств. В частности, необходимо установить, приносят ли доход временно свободные средства, где они хранятся, оптимальны ли условия для их хранения и обе­спечения доходности.

В ходе проверки смет ТСЖ аудиторы как независимые профессионалы проверяют бухгалтерскую отчетность, осу­ществляют экспертизу платежей и взносов членов ТСЖ на предмет экономической обоснованности статей расхо­дов, проводят консультации по бухгалтерскому, налого­вому, управленческому учету, правовым вопросам.

Особый раздел проверки составляет аудит доходных источников ТСЖ, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ состоят:

• из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;

• субсидий на обеспечение эксплуатации общего иму­щества в многоквартирном доме, проведение ремонта, пре­доставление отдельных видов коммунальных услуг;

• доходов от хозяйственной деятельности;

• прочих поступлений.

Аудитору следует проверить законность осуществля­емой ТСЖ предпринимательской деятельности. Являясь некоммерческой организацией, ТСЖ вправе вести пред­принимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. При этом законодательством РФ установлены ограничения на предпринимательскую деятельность отдельных видов НКО. В частности, перечень видов хозяйственной деятель­ности, которыми может заниматься ТСЖ, закрыт и вклю­чает в себя:

• обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

• строительство дополнительных помещений и объек­тов общего имущества в многоквартирном доме;

• сдачу в аренду, в наем части общего имущества в мно­гоквартирном доме.

Аудитор проверяет и точность налогообложения при­были, так как ТСЖ является плательщиком налога на при­быль на основании. С этой целью целе­сообразно квалифицировать перечисленные выше виды доходов для целей налогообложения прибыли. Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль являются полученные доходы, уменьшенные на вели­чину произведенных расходов. При этом НК РФ предусмотрен ряд доходов, не учитываемых при опре­делении налоговой базы, таких как целевые поступления из бюджета бюджетополучателям, целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от дру­гих организаций и (или) физических лиц и использован­ные указанными получателями по назначению.

Аудитору следует проверить точность отнесения к целе­вым поступления на содержание товарищества и ведение ею уставной деятельности доходов ТСЖ. В частности, к не учитываемой при налогообложении прибыли могут быть отнесены вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Особое внимание необходимо обратить на то, что взносы должны быть осу­ществлены в соответствии с законодательством РФ. Ауди­тор устанавливает, все ли взносы, уплачиваемые членами ТСЖ (собственниками помещений в многоквартирном доме), являются целевыми поступлениями и не подлежат налогообложению. С этой целью целесообразно проверить правильность оформления вступительных и иных взносов членов ТСЖ, обязательных платежей. Несмотря на то что деятельность по управлению домом, содержанию, эксплу­атации и ремонту общего имущества является уставной для ТСЖ, обязательные платежи не могут быть признаны целевыми поступлениями на содержание НКО и ведение уставной деятельности, так как перечень целевых посту­плений закрытый и не предусматривает таких доходов, как обязательные платежи членов ТСЖ.

Аудитору следует проверить обоснованность внесения членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, установ­ленных органами управления ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в мно­гоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, которые могут быть классифицированы как обязательные платежи, взносы, но не как вступительные или членские взносы. Требуется установить порядок формирования и размер таких платежей и взносов членов ТСЖ, опреде­ляется ли он органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом. При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг определяемого по показаниям при­боров учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами местного самоуправ­ления. Плата членов ТСЖ либо ЖСК за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению много­квартирным домом, содержанию, текущему и капиталь­ному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за коммунальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг.

Из законодательного определения ТСЖ следует, что ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспе­чения эксплуатации этого комплекса, поэтому ТСЖ оказы­вает собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по его управлению и эксплуатации. Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, которые не пожелают вступить в ТСЖ, то с ними закон обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с этими договорами собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такие поступления можно одно­значно квалифицировать как выручку от оказания услуг ТСЖ. Более того, указанные платежи для организаций — собственников помещений в доме будут являться расхо­дами по оплате эксплуатационных, коммунальных услуг, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль. При этом их нельзя учесть как целевые членские взносы в НКО.

Аудитор должен осуществить проверку элементов обяза­тельных платежей членов ТСЖ с точки зрения налогообло­жения доходов ТСЖ по входящим в него элементам (плата за содержание и ремонт жилого помещения, за коммуналь­ные услуги). При этом аудитору следует иметь в виду, что услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются теми видами хозяйственной деятельности, которые в соответ­ствии с Жилищным кодексом РФ разрешено вести ТСЖ. Поэтому признание дохода ТСЖ в виде платы за содержа­ние и ремонт в качестве налогооблагаемой выручки от реа­лизации представляется правомерным и справедливым. Но при этом ТСЖ вправе учитывать в составе расходов обо­снованные и документально подтвержденные затраты, свя­занные с содержанием и ремонтом имущества, что и сле­дует проверить аудитору.

При проверке платы за коммунальные услуги следует иметь в виду, что ТСЖ, созданное для обеспечения эксплу­атации дома, само не предоставляет коммунальные услуги, а заключает с коммунальными организациями договоры в интересах собственников помещений и является лишь посредником в передаче денег организациям ЖКХ, которые оказывают коммунальные услуги жильцам. Товарищество оплачивает эти услуги из средств, поступающих на рас­четный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства. Аудитору следует выяс­нить, отражено ли в уставных документах, что ТСЖ занимается именно сбором и направлением денежных средств на обслуживание дома, а не оказанием коммунальных услуг. Так как ТСЖ не оказывает услуг, то не возникает доход, подлежащий налогообложению. Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможно­сти ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Выступая лишь транзитной организацией, ТСЖ не получает экономической выгоды.

Следует проверить объемы денежных средств, взимае­мых с жильцов на основании счетов, выставленных орга­низациями, непосредственно оказывающими коммуналь­ные услуги. При этом надо иметь в виду, что если взимание средств осуществляется в размере фактически потреблен­ных жильцами указанных услуг, то эти суммы не учитыва­ются в составе доходов ТСЖ для целей налогообложения прибыли. Однако в случае превышения взимаемых с жиль­цов средств над суммами фактически использованных ими коммунальных услуг, равно как при использовании указан­ных средств на иные цели, названные средства рассматри­ваются в качестве дохода ТСЖ.

Функциями ТСЖ являются планирование, организа­ция и проведение капитального ремонта многоквартирного дома, в связи с этим при проведении проверки отчетности следует проаудировать точность формирования резерва на проведение ремонта многоквартирного дома, установить порядок планирования и расходования средств. Аудитор должен установить, составляется ли смета на капитальный ремонт, как регулируется порядок образования резерв­ного фонда на ремонт, имеется ли решение общего собра­ния членов ТСЖ, к компетенции которого отнесены дан­ные вопросы в соответствии с жилищным кодексом. Расходы на формирование резерва под предстоящий ремонт дома не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, так как затраты на ремонт дома могут быть учтены только после фактического их осущест­вления как другие расходы, связанные с производством и реализацией.

Особый раздел проверки составляет аудит доходов от сдачи общего имущества в аренду, внаем и их исполь­зование. Товарищество собственников жилья вправе пре­доставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, сдавать в аренду часть земельного участка, подвальные помещения, если это не нарушает прав и законных интересов собствен­ников помещений в многоквартирном доме. Следует иметь в виду, что эти доходы относятся к внереализационным и подлежат налогообложению.

Следующим разделом проверки должны стать вопросы проверки налогов. Особый статус ТСЖ обусловливает специфику обложения НДС. Возникновение объекта обло­жения этим налогом зависит от квалификации деятельно­сти ТСЖ в качестве оказания услуг. Управление домом, содержание, ремонт общего имущества квалифицируются как оказание услуг, что вызывает обязанность исчисления и уплаты НДС.

При проверке НДФЛ следует иметь в виду, что товари­щества, от которых налогоплательщики получили доходы, являются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удер­жать и уплатить суммы НДФЛ.

Если товарищество нанимает физические лица по тру­довым и гражданско-правовым договорам, то следует про­верить правильность обложения налогом данных выплат. В частности, выплаты и иные вознаграждения, выплачивае­мые за счет членских взносов, платежей жильцов, подлежат обложению страховыми взносами в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориаль­ные фонды обязательного медицинского страхования.

Аудиту следует установить наличие зарегистрирован­ных на ТСЖ транспортных средств, проверить точность обложения их транспортным налогом.

Товарищество собственников жилья не является соб­ственником жилого фонда многоквартирного дома, так как квартиры принадлежат их собственникам, поэтому право­вые основания начисления ТСЖ налога на имущество отсутствуют.

Кроме того, ТСЖ вправе перейти на применение упро­щенной системы налогообложения, если уровень доходов не превысит установленный уровень.

Аудитор должен выделить среди доходных статей бюд­жета ТСЖ облагаемые и не облагаемые налогом на прибыль поступления. Следует иметь в виду, что налогоплатель­щик — некоммерческая организация вправе при опреде­лении налоговой базы по налогу на прибыль не учитывать доходы, относимые к целевым поступле­ниям, если данные поступления получены безвозмездно, носят целевой характер, используются ТСЖ по целевому назначению. Причем целевые поступления должны быть использованы либо на содержание данной ТСЖ, либо на ведение его уставной деятельности.

Важным условием освобождения целевых поступлений от налогообложения налогом на прибыль является орга­низация раздельного учета доходов (расходов), получен­ных (произведенных) в рамках целевых поступлений, что следует проверить в ходе аудита. Если при проверке ауди­тор обнаружил нарушение хотя бы одного из названных выше условий, то доход, полученный налогоплательщи­ком, не относится к целевым поступлениям и должен быть включен в налоговую базу по налогу на прибыль организа­ций.

На заключительном этапеустанавливается наличие аудиторских доказательств по всем этапам аудита, фор­мируется мнение аудиторской организации о достоверно­сти отчетности, осуществляется подготовка аудиторского заключения для клиента, письма о результатах проведения проверки.

При наличии ошибок в пределах уровня существенно­сти аудиторская фирма принимает решение о выдаче моди­фицированного условно-положительного аудиторского заключения. В случае если уровень выявленных ошибок превышает объявленный в плане уровень существенности, то аудитору рекомендуется составлять отрицательное ауди­торское заключение с приведением в нем фактов, которые привели к такому выводу (нарушение законодательства, невыполнение правлением возложенных на него задач по управлению и содержанию многоквартирного дома и др.). Оформление отказа от выражения мнения о досто­верности бухгалтерской отчетности товарищества может быть при неполном представлении документов и бухгал­терских данных по аудируемому периоду.

Аудитору необходимо представить доказательства, что товариществу не грозит банкротство или другие серьезные обстоятельства, которые являются несовместимыми с про­должением его деятельности. Проверку следует проводить в соответствии с Федеральным правилом (стандартом) аудиторской деятельности № 11 «Применимость допуще­ния непрерывности деятельности аудируемого лица».

Специфика каждого мероприятия методики закреплена в стандарте «Цели и основные принципы, связанные с ауди­том отчетности товарищества собственников жилья».

Аудиторская проверка должна быть спланирована на основе достигнутого аудиторской фирмой понима­ния ТСЖ. В ходе планирования целесообразно не только составить типовой план и программу проверки, но и опре­делить специфические проблемы, которые следует раз­решить в ходе проверки, такие как: соблюдение законо­дательства по социальным гарантиям жителям, особенно по категории социально незащищенных (многодетным семьям, инвалидам, пенсионерам); учет, налогообложение целевых средств; использование экономических возмож­ностей товарищества по формированию дополнительных источников для финансирования уставной деятельности товарищества за счет доходов от сдачи имущества, земли, стен, крыши в аренду; точность налоговых расчетов; защита имущественных и налоговых льгот, предоставляемых зако­нодательством РФ.

Выборные органы управления ТСЖ несут ответствен­ность за точность и обоснованность информации, представ­ляемой в бухгалтерской отчетности, налоговых расчетах. Помимо требования о необходимости исполнения зако­нодательства по учету, налогам, правление товарищества обязано выполнять уставные требования по защите иму­щественных интересов собственников жилья, представлять собранию собственников подробный отчет о своей деятель­ности, подтвержденный аудитором.

Стандарт рекомендует заключать товариществам соб­ственников жилья с аудиторскими организациями дого­воры на проведение обязательного или инициативного аудита.

Проведение аудиторской проверки не освобождает руко­водство ТСЖ от ответственности за выполнение присущих ему обязанностей и функций, предусмотренных уставом товарищества, что регламентируется стандартом аудитор­ской деятельности «Права и обязанности аудиторских орга­низаций и экономических субъектов».

Положения Закона № 307-ФЗ об ответственности ауди­торской организации за формирование и выражение про­фессионального мнения о достоверности бухгалтерской отчетности товарищества в соответствии с уровнем суще­ственности целесообразно дополнить требованием о необходимости выражения объективного мнения о выполнении требований устава товарищества по защите законных иму­щественных интересов собственников жилья.