Таймшер как направление в туристском бизнесе

Таймшер - (от англ. разделение времени) - совместное владение недвижимостью в туристском бизнесе с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, которое пропорционально денежному взносу.

Таймшер обычно именуется «собственностью на каникулы» и приобретается на срок от 10 лет до бессрочного пользования. Время пользования измеряется в неделях. Владелец или совладелец может отдыхать в приобретенных апартаментах в «свои» недели или обменять место отдыха на аналогичное в рамках «цвета» (красные, белый и голубой в зависимости от динамики спроса по сезонам). Дополнительно имеется возможность поменять регионы с увеличением (или уменьшением) времени отдыха в зависимости от престижности региона. При этом регион суперпопулярный и престижный меняется на менее престижный с увеличением времени отдыха.

Система владения отдыхом первоначально возникла в Европе в середине 60х г.г. XX века, когда Александр Нетте впервые развил концепцию на базе гостиницы в Тицино, управляющим которой он являлся. Его первоначальная идея привела к созданию компании «Hapitag», которая была основана в Швейцарии. Компания выпустила акции, собственность на которые давала покупателю право на проведение отдыха в туристских комплексах, принадлежащих компании.

Чуть позже, в 1967 году на лыжном курорте Супердеволи также была проведена попытка использовать для отдыха фиксированные недели в гостинице.

Система владения отдыхом была окончательно доработана в США с середине 70х г.г. во время нефтяного кризиса и связанного с ним кризиса на рынке недвижимости. После окончания бума во Флориде, связанного со строительством зданий для продажи в полную собственность, строительные компании нуждались в новых способах, которые помогли бы им продать пустующие объекты, и тогда система владения отдыхом явилась решением: оказалось очень выгодным, разбив год на 52 недели продать одну и ту же квартиру 51 раз - на неделю - каждому желающему отдохнуть во Флориде. Оставшиеся одна, две недели предназначались для коммунальных работ и ремонта.

Как только была применена эта коммерческая формула, продавцы скоро обнаружили ее основной недостаток - отсутствие гибкости, заключающейся в требовании к покупателю проводить отдых в том же самом месте в одно и в то же самое время года.

Решение было найдено через развитие специальной обменной системы, состоящей из двух основных компаний по обмену RCI и II.

Всемирная глобальная система RCI - Resort Condominimum International создана в 1971 году, занимается обеспечением совместного владения недвижимостью на курортах высшего класса и «обмена отдыхом».

Аналогичные услуги предлагает система II - Interval International. В правилах обмена установлено, что II можно поменять за RCI, а обратно нет. II - особо престижная система долговременной аренды/совместного владения недвижимостью на лучших мировых курортах. В отличие от RCI система II более дорогая.

В России таймшер-рынок начал складываться в начале 90х гг. Вытесненные с рынков Европы компании, зарекомендовавшие себя не самым лучшим образом в своей стране, устремились в Восточную Европу, в том числе и в Россию. В России это совпало с периодом перераспределения капитала и собственности, в результате чего в стране появились люди, имеющие весьма значительные средства в твердой валюте. Очень часто эти средства необходимо было или легализовать, или сохранить. Этим отчасти объясняется интерес, проявленный к новому для России явлению - таймшеру. Но в связи с отсутствием законодательной базы, регулирующей данный вид деятельности, российский рынок прав владения отдыхом приобрел стихийный характер.

Российский покупатель оказался совершенно незащищенным от произвола продавцов, ведущих чрезмерно агрессивную продажу, что вызвало и продолжает вызывать негативное отношение к этому перспективному и экономически выгодному виду деятельности.

Структура индустрии владения клубным отдыхом значительно сложнее, нежели структура индустрии традиционного туризма, так как в ней задействовано гораздо больше участников. Это связано с особой формой покупки таймшер-недели (недель) и соблюдением условий защиты прав потребителей.

Основные элементы структуры системы владения отдыхом:

- Компания-собственник, как правило, это компания, владеющая самостоятельно или через дочернюю организацию одним или несколькими средствами размещения (апартаментами), предназначенными для организации на их базе таймшера. Компания-собственник может использовать принадлежащую ей собственность любым путем, приносящим максимальный доход, не обязательно развивая ту или иную форму системы владения клубным отдыхом.

- Разработчик (девелопер) проекта клуба отдыха - компания-собственник и разработчик проекта - это одно юридическое лицо, но чаще они выступают как раздельные участники в виду разности стоящих перед ними задач. Задачей разработчика является реализация права собственности на недвижимость в продаже прав владения клубным отдыхом.

- Компания-маркетер - является непосредственным организатором продаж таймшер-недель потребителю и выступает как агент (комиссионер) разработчика или принадлежащей ему компании - генерального маркетера. Именно это звено отвечает за продвижение таймшер-продукта на рынке и непосредственно «соприкасается» с покупателем (первичный рынок продаж).

- Управленческая компания - отвечает за управление курортом и его обслуживание. В круг ее обязанностей входят поддержание порядка и функционального состояния компонентов, ремонт, обеспечение соблюдения экологических норм и взаимодействие с эксплуатационными и коммунальными службами. Это звено тесно сотрудничает уже непосредственно с владельцами.

- Трастовые компании (попечительская организация) - организация, специально созданная для охраны прав многочисленных и раздробленных членов клубов; является как бы гарантом выполнения клубом своих обязательств. Выпускает именные сертификаты для таймшер-владельцев, ведет счета клуба и балансы меркетеров, продающих членство в данном клубе по всему миру.

- Компании по перепродаже (специализированные туристские биржи) - специализированные организации, занимающиеся комиссионной (биржевой) торговлей ранее купленными и сданными на продажу владельцем таймшер-сертификатов (вторичный рынок продаж).

- Компании по обмену - организации, основное направление бизнеса которых заключается в предложении клиентам, владельцам отдыха, возможности обменять их интервал отдыха на другой на курортах, входящих в данную систему.

- Член клуба отдыха (таймшер-владелец) - физическое или юридическое лицо, купившее таймшер-неделю (недели) и получившие сертификат, подтверждающий его членство в клубе отдыха.

- Курорт (клуб) - объект, собственность или комплекс проданный для использования в системе владения отдыхом (в отличие от общераспространеннго понятия, которое означает город, находящийся на берегу моря, или лыжный курорт).

- Профессиональные консультанты - финансовые советники кредитных организаций, юридические консультанты, адвокаты, аналитики и т.д.

- Торговые ассоциации - некоммерческие объединения профессиональных операторов рынка, девелоперов и маркетеров, разрабатывающие и поддерживающие на рынке принятые стандарты работы в рамках существующего законодательства, лоббирующие интересы отрасли в органах власти и т.д.

- Ассоциация членов клубного отдыха - ассоциации, объединяющие непосредственно владельцев интервалов отдыха в определенном таймшер-клубе (или баллов в клубах отдыха) для защиты своих интересов в клубе вне зависимости от страны постоянного проживания.

- Национальные ассоциации владельцев - объединения владельцев, проживающих в данной стране, вне зависимости от местонахождения их клуба отдыха.

Существует три разновидности клубного отдыха:

1. клубный отдых в режиме разделенного времени;

2. клубный отдых в режиме реального времени - отдых, продолжительность которого зависит от количества принадлежащих члену клуба баллов, кредитных очков или иных принятых в клубе единиц измерения, определяющих также и выбор средств размещения, предоставляемых различными клубами;

3. клубный отдых в гостиницах, входящих в клуб отдыха.

Клубы отдыха системы владения отдыхом подразделяются на следующие типы:

1. Пляжные - расположены в прибрежных местностях и оборудованы в полном объеме комплексами средств для предоставления разнообразных услуг (бассейны, теннисные корты, бары, закусочные, магазины и т.д.) имеют все необходимое для игры в гольф, занятий водными видами спорта.

2. Городские - расположены в наиболее известных городах, обладающих большой культурной значимостью; из-за высокой стоимости земли городское владение отдыхом обычно продают по высокой цене, т.о., ограничивая рынок.

3. Горные - расположены на традиционных горных и горнолыжных курортах; здесь разгар сезона совпадает с лыжным сезоном, хотя горный туризм по многим причинам привлекателен и в летнее время. Все больше туристов ищут направления отдыха отличные от традиционных представлений, типа альпинизм, байдарочный туризм, пешие походы.

4. Тематические парки отдыха - находятся вблизи известных парков развлечений и интересны для обменов, особенно они привлекательны для семейного отдыха.

5. Иные типы клубов отдыха - создаются на различных основах.

Обмен - важная составная часть системы владения отдыхом. Обмен предоставляет более широкие возможности в системе владения отдыхом, позволяя покупателям не возвращаться на один и тот же курорт, в одно и то же время год за годом, а открыть для себя что-нибудь новое и интересное, отдыхая в другом месте.

Обмен - один из основных факторов, являющихся причиной бурного развития системы владения отдыхом, благодаря ему таймшер-индустрия распространена во всем мире.

Обмен подразумевает, что обладатель недели на определенном курорте может обменять ее на неделю, принадлежащую другому клиенту в другое время (или) в другом месте.

Разнообразие и гибкость, которые может предложить система обмена, придали владению отдыхом дополнительную привлекательность, поскольку развиваются новые курорты, которые становятся частью этой системы. Компании по обмену имеют устойчивые связи со всеми другими участниками индустрии владения отдыхом, особенно с курортами и клиентами, и гарантируют поддержание определенных стандартов качества, так как могут исключить из системы те курорты, которые не соблюдают установленные стандарты.

Существуют две основные международные компании по обмену отдыхом: RCI и II. Эти компании выполняют большинство обменов в системе отдыха. Они не имеют серьезных конкурентов, и таким образом являются лидерами рынка по обмену отдыхом. Обменные компании ежегодно взимают отдельную плату за свои услуги.

Принцип обмена заключается в том, что владельцы отдыха на одном курорте могут обменять недели, которыми они владеют, на соответствующие периоды на различных курортах в различное время года на основе «неделя на неделю».

Существует два типа обмена:

- Внутренний;

- Внешний.

Внутренний обмен происходит, когда владелец обменивает время отдыха, не меняя при этом места.

Внешний обмен представляет собой обмен, при котором владелец меняет ее только время, но и место отдыха. Компании по обмену производят внутренний и внешний обмен, но, как правило, именно последний является основной частью их операций.

Обменные компании своей работе опираются на компьютерные технологии.

Необходимо отметить и недостатки системы обмена:

- Обменный потенциал проданного периода времени;

- Время, за которое обмен может быть произведен;

- Получение визы.

Обменный потенциал каждой недели зависит от пяти факторов:

1. сезон - красный, белый, синий

2. размер модуля, оценка которого происходит по двум критериям:

- максимальное количество человек, которых модно разместить в данных апартаментах;

- количество человек, проживающих с минимальным уровнем комфорта, имеющих прямой доступ в ванные комнаты без необходимости проходить через другие спальные зоны.

3. спрос на курорт и его расположение;

4. срок депонирования недели - чем раньше неделя вносится в реестр, тем выше ее обменный потенциал. Максимальный срок депонирования - 2 года, минимальный - 14 дней.

5. качественная оценка курорта.

В настоящее время в России насчитывается 20 тыс. владельцев таймшера на зарубежных курортах. Таймшер, как вид деятельности, относимый к высоким технологиям в туризме, в России не имеет правовой базы. Это затрудняет практическое применение этой системы отношений в гостеприимстве. Есть примеры организации местных таймшерных клубов. Есть и особенные формы таких предприятий. Были попытки реализации системы, получившей название таймрайт, которая базируется не на приобретении права владения недвижимостью, а на приобретении права на длительный (на срок от года до 20-ти лет) отдых и лечение. Для этой цели заключаются договоры долгосрочной аренды с администрацией наиболее известных баз отдыха и пансионатов. В целом таймшер - отличное предложение для состоятельных людей.