Понятие и классификация объектов недвижимости

Сфера недвижимости многогранна и участвует в огромной массе социальных, экономических и правовых отношений, связанных с различными формами собственности, государственным и общественным регулированием различных сторон жизни и деятельности общества.

Определение недвижимости как объекта управления в законода­тельно обоснованном правовом пространстве управления недвижимос­тью впервые приведено в Гражданском кодексе Российской Федерации от 1994 г., которым было также введено деление всего имущества на движимое и недвижимое.

Понятие недвижимости дано в п. 1 ст. 130 ГК. При этом выделяются следующие взаимосвязанные признаки недвижимости.

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и которым может обладать человек. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использова­ние которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

К недвижимому имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ относятся: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, объекты не­завершенного строительства.

В ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недви­жимости и сделок с ними» от 1998 г. дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению со ст. 130 ГК. Так, наряду с объектами, указанными в ст. 130 Гражданского кодекса, в данном зако­не включены жилые и нежилые помещения, предприятия как имуще­ственные комплексы.

В ст. 130 ГК РФ среди объектов недвижимости называли также обо­собленный водный объект, которым (в соответствии с нормами водно­го законодательства) признавали небольшой по площади и непроточ­ный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с дру­гими поверхностными водными объектами. Федеральным законом «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» от 2006 г. в ст. 130 ГК были внесены изменения — обособленные водные объекты исключены из числа объектов недвижимости. По общему пра­вилу водные объекты находятся в собственности Российской Федера­ции. Исключение составляют пруды и обводненные карьеры, распо­ложенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному об­разованию, физическому или юридическому лицу. Эти пруды и обвод­ненные карьеры принадлежат на праве собственности собственнику зе­мельного участка (ст. 8 Водного кодекса РФ).

Кроме того, с 1 января 2007 г. в связи с принятием Лесного кодекса РФ из перечня объектов недвижимости исключены леса и многолетние насаждения.

В порядке исключения к недвижимости Гражданским кодексом РФ также отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130).

Многие объекты недвижимости представляют собой сложное соче­тание различных видов недвижимости, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению (ст. 134 ГК). Пример такой сложной вещи — предприятие, которое согласно ст. 132 ГК в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Всем объектам недвижимости присущи следующие экономические характеристики:

- материальность. Например, международные стандарты оценки, да­вая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь в совокупности со всеми сооружениями на земле, а так­же находящимися над или под ней коммуникациями и сооружениями;

- стационарность;

- физические характеристики [размеры, форма, различные улучше­ния, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъез­дные пути и другие коммуникации окружающей природной среды, сте­пень антропогенного износа (кроме участков) и другие показатели];

- полезность. Недвижимость удовлетворяет насущные материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему обще­ственные функции: труд, быт и отдых;

- пригодность для использования в качестве экономического ресурса;

- ограниченность предложения (что способствует увеличению сто­имости недвижимости);

- долговечность (у объектов недвижимости период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров);

- практическая вечность земельных участков (при правильном их ис­пользовании);

- разнородность, уникальность и неповторимость;

- ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низколик­видная).

Из ст. 130 ГК РФ следует, что основной признак, отличающий дви­жимое имущество от недвижимого — обязательность регистрации пос­леднего.

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.

Делимое имущество — имущество, которое может быть без наруше­ния его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раз­дела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных за­коном случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неде­лимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признают неде­лимой недвижимостью и ее нельзя продать по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называют существенными. Это такие составные части, которые находят­ся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделе­ны от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существен­ные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенная часть жилого дома — лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, назы­ваемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи явля­ется такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит ей и связана с ней общим назначением (на­пример, насос для водоснабжения). На принадлежность могут распрос­траняться права и обязанности, предметом которых является не­движимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отде­лена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоря­жение правомочного лица.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавли­ваемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обремене­ния снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сфе­ру владения, использования и распоряжения недвижимостью.

Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначе­ние и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой можно использовать недвижимую вещь. Например, целевое назначение земельного участка — это установленный законодатель­ством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений в использовании. Разрешенное использование земель устанавливают органы государ­ственной власти и хозяйственного управления на основании существу­ющего законодательства.

Для реализации дифференцированного подхода объекты недвижимо­сти целесообразно классифицировать в зависимости от существенных признаков, таких как происхождение, особенности хозяйственного ис­пользования, структура и масштабы оборота объектов недвижимости. Например, по происхождению объекты недвижимости подразделяют на естественные — природные (например, лесной массив) и искусственные — антропогенные (например, постройки). В свою очередь, естественные земельные участки (под сельскохозяйственное и лесохозяйственное ис­пользование и пр.) и природные комплексы (водные объекты, месторож­дения полезных ископаемых и пр.) дифференцируют по видам и уровням их эксплуатации, а искусственные объекты (постройки) классифициру­ют по видам постройки: жилые, офисные, торговые и т. д.

Свободные земельные участки в зависимости от площади подразде­ляют на земельные массивы и отдельные земельные участки, а искусст­венные объекты (постройки), в частности жилые постройки, по этому же критерию подразделяют на комплексы зданий (микрорайон, дачный поселок и пр.) и отдельно стоящие здания (жилой дом, гостиница, мо­тель и пр.).

До принятия Гражданского кодекса РФ вместо понятия «недви­жимость» использовали понятие «основные фонды», перешедшее в российскую экономику из экономики СССР, где к основным фондам относили предметы производственного и непроизводственного назна­чения: здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудова­ние, взрослый продуктивный и рабочий скот и т. д.