Типы классификаций кадастров

Все виды возможных в реальности кадастров можно классифицировать по трём основным признакам:

1. По назначению.

2. По структуре.

3. По территориально-правовой принадлежности.

По назначению все кадастры делятся на три категории:

– налоговые;

– правовые;

– многоцелевые.

Налоговый или иначе фискальный кадастр–это кадастр, создаваемый прежде всего для характеристики недвижимого имущества, с целью определения порядка и размеров налогообложения.

Типичным примером кадастра этого типа являлся государственный земельный кадастр (однако, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ Закон «О государственном земельном кадастре» признан утратившим силу). С принятием в 2007 году Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» было введено новое понятие–государственный кадастр объектов недвижимости.

Правовой или юридический кадастр– это кадастр, создаваемый в основном для регистрации и защиты прав владения собственностью.

Многоцелевой кадастр– это кадастр, предназначенный для решения широкого спектра правовых, экономических, экологических, градостроительных, управленческих и иных задач. К этой категории относится территориальный кадастр (муниципальный). Причём, характерной особенностью многоцелевого кадастра является то, что он содержит сведения об объектах различного вида: о природных ресурсах, об инфраструктуре территории, о социально-экономических явлениях и событиях, о физико-географических особенностях территории и т.д.

По территориально-правовой принадлежности все кадастры делятся на пять категорий:

– государственные;

– региональные;

– муниципальные;

– отраслевые;

– кадастры юридических лиц.

Государственные виды кадастров:

– недвижимости (ГКН), в том числе земля, здания, строения, сооружения и т.д.;

– лесной;

– водный;

– градостроительныйи т.д.

Они разрабатываются и формируются по единой для всего государства методологии на базе общеобязательных нормативно-правовых документов.

К государственным кадастрам также относятся:

– реестр особо охраняемых природных территорий;

– документы о предприятиях-загрязнителях;

– красные книги редких и исчезающих видов растений и животных.

Лесной кадастр – содержит сведения об экологических, экономических и иных количественных и качественных характеристиках лесного фонда. Данные государственного лесного кадастра используются при государственном управлении лесным хозяйством, организации его ведения, переводе лесных земель в нелесные земли в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий, определении размеров платежей за пользование лесным фондом, оценке хозяйственной деятельности лесопользователей и лиц, осуществляющих ведение лесного хозяйства.

Водный кадастр–систематизированный свод сведений о количестве и качестве водных ресурсов страны, предназначенный для их оценки и составления проектов использования. В водный кадастр включены сведения, характеризующие подземные воды, реки, озера, болота, ледники и моря.

Градостроительный кадастр– государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности.

Градостроительный кадастр включает в себя:

– градостроительную документацию (генплан, проекты планировки кварталов, микрорайонов, проекты застройки);

– правила застройки;

– картографический материал;

– сведения по геологии;

– сведения об экологическом состоянии территории;

– кадастровое зонирование территории;

– отводы земельных участков под застройку;

– резервирование земельных участков для государственных и общественных нужд;

– реестр строящихся объектов;

– генеральные схемы инженерного обеспечения города;

– КТС;

– проект межевания территории;

– проект водоохранных зон;

– автоматизированная система ведения градостроительного кадастра.

В современной системе государственного регулированияи использования земельных ресурсов, объектовнедвижимогоимуществаособоеместозанимаетГосударственныйкадастрнедвижимости (ГКН) – представляющий собой важнейший федеральный информационный ресурс, являющийся систематизированным сводом сведений о бучтенном недвижимом имуществе.

Недвижимое имущество (недвижимость) – имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом.

В соответствии с законодательством РФ под объектами недвижимости понимаются все те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основу объекта недвижимости составляют земельные участки. К недвижимым вещам отнесены так же здания, сооружения, жилые и не жилые помещения, объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественные комплексы, а также участки недр, лесонасаждения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, то есть все, что прочно связано с землей (ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Всеобъектынедвижимогоимуществадолжныбытьзарегистрированывустановленномзакономпорядке.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Цели, принципы, содержание и задачи государственного кадастра недвижимости

Главной целью государственного кадастра недвижимости является совершенствование существующей системы учета объектов недвижимости.

Федеральным законом №221 «О государственном кадастре недвижимости» от 4 июля 2007 года определена система и порядок ведения государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с ФЗ №221 государственным кадастром недвижимости является «систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений» Обязательность государственного учета исключает возможность неучтенных объектов, которых на сегодняшний день очень много. В особенности это связано с дачными участками, которые были предоставлены людям в советские времена. На этих же участках выросли дачные домики, многие из которых тоже не учтены. Теперь в едином кадастре будут зафиксированы и участок, и дом, как единый объект недвижимости.

Согласно существующей концепции, основными функциями ГКН являются:

- Учетная – проведение Государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе для целей регистрации прав на них.

- Фискальная – формирование налогооблагаемой базы на основе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости путем проведения государственной кадастровой оценки.

- Информационная – информационное обеспечение граждан, бизнес сообщества, органов государственной власти и управления, муниципальных органов достоверными и юридически значимыми сведениями об объектах недвижимости, их правовом положении и кадастровой стоимости.

Принципами ведения государственного кадастра недвижимости является:

- общедоступность кадастровых сведений за исключениями, предусмотренными ФЗ;

Сведения выдаются в виде:

1. Копий документа, на основании которого сведения о земельном участке были внесены в государственный кадастр недвижимости;

2. Кадастровой выписке, которая содержит запрашиваемые сведения о земельном участке;

3. Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения о земельном участке, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4. Кадастровый план территории – это план квартала или иной территории, в котором в графической, текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения;

5. Кадастровая справка.

- единство принципов ведения государственного кадастра недвижимости и принципов ведения иных информационных систем;

- принцип единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории РФ;

- принцип своевременности и непрерывности внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Задачами создания ГКН служат:

- обеспечение гарантий прав собственников;

- обеспечение эффективного сбора налогов на недвижимость;

- эффективное и рациональное использование недвижимости.

Основное содержание Государственного кадастра недвижимости заключается в том, что он является федеральным государственным информационным ресурсом.

Основное назначение ГКН – организация оборота прав зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

ТЕМА 2

ЦЕЛИ, ПРИНЦИПЫ, СОДЕРЖАНИЕ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВЕННОГО

КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

С начала 1990-х гг. в Российской Федерации идет процесс рефор­мирования земельных отношений, закрепленные в законодательных актах.

Рассмотрим основные нормативные правовые акты, регулирующие сферу формирования ведения государственного кадастра недвижимости.

Конституция РФ включает три группы норм:

определяющие принципы осуществления права собственности на имущество;

определяющие основы федеративного устройства государства, раз­граничения компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления;

формирующие систему действия Конституции РФ и порядок при­нятия федеральных законов в данной сфере.

В ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владеют, пользуются и распоря­жаются землей и другими природными ресурсами их собственники сво­бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно ст. 5 Конституции РФ (относящейся ко второй группе норм) ее федеративное устройство основано на разграничении предме­тов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ; разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами определяется Консти­туцией РФ, предусматривающей: 1компетенцию Российской Федера­ции, 2 совместную компетенцию Российской Федерации и ее субъектов, 3 компетенцию субъектов РФ.

И, наконец, третья группа норм посвящена порядку принятия феде­ральных законов в данной сфере.

Важный нормативный правовой акт в сфере регулирования кадаст­ровых отношений, безусловно, - Гражданский кодекс РФ.

Нормы Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. 118-ФЗ от 26 июня 2007 г.) определяют:

понятие и категории недвижимого имущества (ст. 130);

особенности его правового режима (в том числе обязательность го­сударственной регистрации прав и сделок с ним) (ст. 131, 219, 223);

понятие и виды вещных прав (ст. 216);

приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество;

формирование режима осуществления права собственности и других вещных прав на жилые помещения (гл. 18), на земельные участки (гл. 17);

возможности защиты вещных прав (гл. 20);

общие положения об обязательствах и договорах, объектом которых может выступать недвижимое имущество (разд. 3).

Гражданский кодекс РФ (часть вторая) посвящен регули­рованию отдельных договоров и внедоговорных обязательств: договор купли-продажи недвижимости, договор мены, договор дарения, договор ренты, договор аренды недвижимого имущества, договор поручения, договор комиссии, агентский договор, договор доверительного управления имуществом.

Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 г. регулирует от­ношения по наследованию недвижимого имущества.

В ст. 130 Гражданского кодекса Российской Фе­дерации (ГК РФ) определен перечень объек­тов, относящихся к недвижимому имуществу, — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, переме­щение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозмож­но, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строи­тельства, подлежащие государственной регистрации. Кроме того, к не­движимости отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В ст. 131 ГК РФ сказано, что права на недвижимые вещи, ог­раничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение под­лежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРГТ) органами, осуществляющими государственную регистра­цию прав на недвижимость и сделок с ней.

Следующий важнейший нормативный правовой акт — Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ). Применительно к кадастру недвижимости этот кодекс определяет:

объекты земельных отношений (ст. 6);

состав земель (ст. 7);

вещные права на землю [пожизненно наследуемое владение, по­стоянное (бессрочное) пользование, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользо­вание земельными участками];

порядок осуществления права собственности на землю;

возникновение и прекращение прав на землю;

права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей (гл. 6);

особенности правового режима земель различных категорий;

организация и порядок проведения землеустройства, государ­ственного земельного кадастра.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) полностью регулирует особый режим земельного участка, как объекта недвижимого иму­щества.

Нормы ЗК и ГК РФ развивают нормы Лесного и Водного кодексов РФ, принятые в 2006 г. Это связано с тем, что ранее ст. 130 ГК РФ включала в состав самостоятельных объектов недвижимого имущества такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные вод­ные объекты. Однако ситуацию изменило принятие нового природ ресурсного законодательства.

В2006 г. из состава недвижимого имущества были исключены леса и многолетние насаждения в связи с принятием нового Лесного кодекса РФ. Таким образом, в связи с исключением водных объектов и лесов из состава недвижимого имущества применение Лесного и Водного ко­дексов РФ к кадастровым отношениям на данный момент существенно ограничено.

К основным нормативным правовым актам в сфере недвижимости также относятся Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.

Градостроительный кодекс РФ регулирует кадастровые отношения прежде всего в части определения требований к территориальному пла­нированию территории Российской Федерации, ее субъектов, муници­пальных образований, составу градостроительных регламентов, к по­рядку получения разрешения на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.

Сведения, предусмотренные данным Федеральным законом, подле­жат включению в государственный кадастр недвижимости в качестве индивидуальных характеристик определенного объекта недвижимости.

Нормы Жилищного кодекса РФ в основном касаются жи­лищных отношений, объектом которых выступают жилые помещения.

Жилые помещения определенного вида можно создавать в ре­зультате строительства, реконструкции, перевода нежилого помещения в жилое и т. д.

В области кадастровых отношений основной специальный норма­тивный правовой документ — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Данный закон определяет понятие и принципы государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон «О государственном земельном када­стре» от 02.01.2000 г. закрепил систему норм, которые раскрыли: основные понятия государственного зе­мельного кадастра; содержание, цели, задачи и принципы его ведения; права и обязанности участников кадастровых отношений; состав кадас­тровых работ, обеспечивающих формирование и обновление сведений земельного кадастра, а также подробный порядок ведения государ­ственного земельного кадастра.

Постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. № 745 была утверждена Федеральная целевая программа «Создание автомати­зированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (2002—2007 гг.).

Кадастровый учет земельных участков стали осуществлять в соответ­ствии с Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государ­ственном земельном кадастре» и продолжают с принятием ФЗ «О госу­дарственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ.

Из определений кадастров следует, что их правовая природа двой­ственна: с одной стороны, кадастр обеспечивает государственный инте­рес, формирует данные для целей налогообложения, государственного и муниципального управления, планирования развития территорий, осуществления экологических, природоохранных мероприятий, повы­шения плодородия почв и т. п.; с другой стороны, описывает объект не­движимости для государственной регистрации прав.

Государственное управление в области ведения ГКН (земельно-кадастровой документации)осуществляют органы исполнительной власти общей и специальной компетенции.

Общее государственное управление по ведению земельного кадастра осуществляет Правительство РФ, а на региональном уровне – органы исполнительной власти субъектов РФ.

Земельно-кадастровые органы делятся на органы исполнительной власти:

– Общей компетенции;

– Специальной компетенции.

К органам общей компетенции относятся:

1. Законодательная власть:

– Государственная Дума РФ;

– Федеральное собрание;

– Президент РФ.

2. Исполнительная власть:

– Правительство РФ;

– правительство субъектов РФ;

– органы местного самоуправления.

3. Судебная власть:

– суды (верховный, областной, районный);

– Прокуратура.

К органам специальной компетенции относятся:

– Министерство экономического развития РФ (Министерство экономического развития РФ);

– Росреестр;

– Территориальные органы субъектов РФ;

– Территориальные органы районов (городов).

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.

Федеральным органом земельно-кадастровых работ является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и его органы на местах (территориальные органы субъектов РФ и территориальные органы районов (городов).

ПолномочияРосреестравобластиведениягосударственногокадастранедвижимости (земельно-кадастровой документации) определены положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии(Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг в сфере земельно-кадастровых работ, а именно:

– ведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) земельно-кадастровой документации;

– осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества земельно-кадастровой документации;

– кадастровой деятельности земельно-кадастровой документации;

– государственной кадастровой оценки земель;

– землеустройства;

– государственного мониторинга земель;

– геодезии и картографии;

– функции по осуществлению государственного геодезического надзора;

– государственного земельного контроля;

– надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков земель;

– государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии руководствуется в своей деятельности:

– Конституцией РФ;

– федеральными конституционными законами;

– федеральными законами;

– актами Президента Российской Федерации и Правительства РФ;

– международными договорами РФ;

– актами Министерства экономического развития РФ;

– Положением «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

Для осуществления межведомственных связей в области ГКН Министерством экономического развития РФ утверждена Концепция создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета (приказ от 18.12.2009 № 534).

Настоящая Концепция определяет цель, задачи, основные направления, этапы создания и развития в Российской Федерации единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости (далее также – единая система регистрации прав и кадастрового учета).

Основными предпосылками создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета являются предшествующий многолетний опыт работы национальных институтов оказания государственных услуг в сферах государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, а также современная международная практика развития услуг в этих сферах, которая свидетельствует о перспективности институционального объединения систем оказания данных услуг, внедрения новых информационных технологий, снижающих издержки пользователей и государства на получение (оказание) государственных услуг.

При этом одними из важных задач развития Российской Федерации являются:

– повышение качества и доступности государственных услуг, в том числе оказание услуг в электронном виде,

– снижение издержек граждан и организаций при оформлении прав на недвижимость,

– формирование эффективных государственных систем кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, в том числе централизованное создание общих государственных информационных ресурсов (регистров, кадастров, реестров, классификаторов)[1].

Концепция является основой для разработки программ и планов развития единой системы регистрации прав и кадастрового учета на среднесрочную и долгосрочную перспективу.

Регистрация прав и кадастровый учет являются важнейшей социально-ориентированной функцией государства по оказанию государственных услуг гражданам и юридическим лицам, обеспечивающей защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости, формирование цивилизованного рынка недвижимости и вовлечение недвижимости в рыночный оборот.

Длякоординациисовершенствованиямежведомственныхсвязеймеждугосударственнымиструктурами, осуществляющимивзаимодействиеподанномунаправлениюдеятельностипредусмотрено:

– внедрение системы электронного документооборота;

– повышение качества оказания государственных услуг;

– создание системы внутреннего контроля (мониторинга) качества государственных услуг;

– организация обслуживания граждан, организаций, органов государственной власти и местного самоуправления с использованием современных информационных технологий, в том числе формирование единой информационно-технологической инфраструктуры;

– оптимизация и рациональное использование существующей материальнойбазы (зданий, помещений по регистрации и кадастровому учету работающих окон приема документов);

– создание системы информационно-справочной поддержки в сфере регистрации прав и кадастрового учета, обеспечивающей полное информирование граждан и организаций по вопросам предоставления государственных услуг в данной сфере;

– обеспечение передачи федеральным учреждениям отдельных полномочий в сфере регистрации прав и кадастрового учета, в том числе функций по ведению информационных систем ЕГРП и ГКН;

– создание и внедрение механизма обеспечения притока внебюджетных финансовых ресурсов, получаемых в виде платы, за предоставление информационных услуг;

– обеспечение перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, в том числе с учетом сведений архивов технических паспортов, оценочной и иной хранящейся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации;

– разработка и внедрение ориентированных на качество государственных услуг программ подготовки и повышения квалификации сотрудников, системы их мотивации;

– формирование нормативной правовой базы, необходимой для развития и эффективного функционирования единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

В целях комплексного решения проблем в сфере регистрации прав и кадастрового учета принят Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – Указ), в соответствии с которым в Российской Федерации создан единый Федеральный орган исполнительной власти в сфере регистрации прав и кадастрового учета–Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Межведомственныесвязиосуществляютсявцеляхоперативнойпередачиинформационныхуслуггосударственнымимуниципальным органам, органам субъектов РФ, а также по направлению деятельности - налоговым органам, прокуратуре и др.

Данныемежведомственныесвязипомогутпополнитьбюджетывсехуровнейдостовернойинформациейиповыситьсборплатызаземлюиналогнанедвижимость

Недвижимое имущество представляет собой совокупность земельных участков, прочно связанных с землей искусственных объектов (зданий и сооружений), а также частей этих объектов, которые являются или могут являться объектами гражданских прав, каждый из этих объектов имеет широкий набор характеристик, определяющих его качества для тех или иных целей.

Для целей регулирования общественных отношений в сфере недвижимости объективно сложились и практически используются четыре группы характеристик, описывающих произвольный объект недвижимости:

· физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других объектов на любой момент времени;

· характеристики правового статуса, включающие описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объём прав на объект недвижимости;

· характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте (стоимости) для обеспечения объективности при взимании налогов, а также справедливости при принудительном приобретении объектов для государственных (общественных) целей;

· специальные характеристики объекта в присущих данному типу объектов выражениях (например, тип и толщина плодородного слоя земельного участка).

Для эффективного регулирования общественных отношений в сфере недвижимости государство должно располагать этими характеристиками, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными. Совокупность этих характеристик образует некоторую информационную базу, представляемую в бумажной или электронной форме (в виде картотеки или электронной базы данных соответственно).

При наличии информационной базы, содержащей указанные группы характеристик о недвижимом имуществе, органы государственной власти и местного самоуправления могут решать следующие задачи:

·обеспечение государственной гарантии прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество и создание на этой основе условий для становления и развития рынка недвижимости;

·формирование доходной части бюджета за счёт налогообложения и использования недвижимого имущества;

· контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Все перечисленные группы характеристик объектов недвижимости неразрывно связанны между собой. Так, физические характеристики неразрывно связаны между собой.

Вследствие этого наиболее рациональной схемой построения информационной базы, обеспечивающей процесс регулирования общественных отношений в сфере недвижимости, является схема, при которой вся информация о недвижимом имуществе представляется в виде единого банка данных – государственного кадастра недвижимости (ГКН). Функциональная структура ГКН, в полной мере отвечает задачам по обеспечению регулирования отношений между правообладателями недвижимого имущества.

К объектам, сведения о которых вносятся в ГКН, относятся:

· территориальные зоны (части территории, выделяемые для целей управления и регулирования имущественно – правовых отношений);

· земельные участки;

· искусственные объекты, возводимые на земельных участках (здания и сооружения, то есть первичные объекты недвижимости);

· части первичных объектов недвижимости (квартиры, помещения, то есть вторичные объекты недвижимости).

Процессами, обеспечивающими внесение сведений в ГКН, являются:

· государственный учёт объектов недвижимости – обеспечивает ведение реестра объектов ГКН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

· государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – обеспечивает ведение реестра прав ГКН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

· государственная регистрация оценок объектов недвижимости – обеспечивает ведение реестра оценок ГКН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

· государственный учёт территориальных зон – обеспечивает ведение каталогов зон ГКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Связь между сведениями, содержащимися в ГКН и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его государственного учёта.

Помимо процессов, связанных с внесением сведений в ГКН, функционирование кадастра недвижимости обеспечивают также следующие процессы:

· формирование объектов недвижимости – выполнение мероприятий по обособлению (определению) объектов недвижимости, в результате правовой статус, позволяющие однозначно выделить конкретный объект недвижимости из других объектов;

· формирование территориальных зон – выполнение мероприятий по установлению границ и характеристик территориальных зон (правил регулирования имущественно - правовых отношений) на основе решений органов государственной власти и местного самоуправления о создании этих зон.

Результатами формирования отдельного объекта недвижимости являются:

· дело правоустанавливающих документов, содержащее документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

· кадастровое дело объекта недвижимости, которое содержит документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления государственного учёта объекта недвижимости;

· экономическое дело объекта недвижимости, которое содержит документы, необходимые для государственной регистрации оценок данного объекта. Результатом формирования территориальной зоны является кадастровое дело этой зоны, содержащее описание её границ и характеристик.

Информация об объектах недвижимости и территориальных зонах в государственном кадастре недвижимости представляется в двух видах:

· в семантическом (текстово - цифровом), то есть в виде базы данных (картотеки) объектов недвижимости и территориальных зон, содержащей сведения о физических, правовых и экономических характеристиках объектов недвижимости, находящихся на территории, обслуживаемой кадастром недвижимости, а также о характеристиках территориальных зон;

· в графическом, то есть в виде кадастровых карт (планов) территориальных зон, кадастровых планов земельных участков, планов находящихся на земельных участках зданий, сооружений и т.д.

При таком подходе ГКН позволяет реализовать основные принципы, которым должен удовлетворять банк данных недвижимости:

· единство банка данных, исключающие дублирование информации об объектах недвижимости и позволяющее сосредоточить в едином месте сведения обо всём недвижимом имуществе, находящемся на территории, обслуживаемой государственным кадастром недвижимости и об установленных правилах использования этого имущества;

· полнота описания и достоверность информации об объектах недвижимости, гарантируемая государственными органами;

· единство описания всех объектов недвижимости;

· возможность оперативного получения полной информации о любом объекте недвижимости или их совокупности;

· возможность совершенствования и автоматизации ведения банка данных на основе единых принципов и единой технологии;

· общедоступность информации для всех заинтересованных пользователей.

Принятый в июне 1997 года закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и последовавшее за ним постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учёте государственного фонда в Российской Федерации» отвергают принцип создания интегрированного банка данных недвижимого имущества – государственного кадастра недвижимости.

Действующее законодательство заставляет формировать ГКН в виде совокупности отдельных систем и соответствующих им органов, каждый из которых регистрирует (учитывает) отдельные группы сведений о недвижимом имуществе в собственном банке данных. Правительством Российской Федерации определены три группы таких органов:

· учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – регистрируют правовые характеристики объектов недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП);

· территориальные отделы управления федеральным агентством кадастра объектов недвижимости – осуществляют учёт (инвентаризацию) земель и фиксируют их пространственно – площадные, физические характеристики и стоимостные характеристики в государственном земельном кадастре (ГЗК);

· органы технической инвентаризации (БТИ) – осуществляют техническую инвентаризацию зданий и государственный учёт объектов недвижимости жилищного фонда и фиксируют технические характеристики учитываемых зданий и сооружений, а так же их стоимостные оценки в инвентарных делах этих объектов, образующих в совокупности реестр зданий и помещений.

В соответствии с существующей нормативно – правовой базой ГКН фактически состоит из трёх отдельных самостоятельных банков данных ЕГРП, ГЗК и реестра зданий и помещений.