Анализ ограничений и обременений земельных участков, как объектов кадастрового учета.

Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других) (ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Определяя задачи землеустройства и его обязательности в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ " О землеустройстве", одним из основных действий является определение границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства. Части земельных участков формируются в следующих случаях:

1. В связи с оформлением документов, устанавливающих обременения земельных участков:

1.1. Сервитут

1.2. Аренда

1.3. Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

1.4. Безвозмездное срочное пользование

1.5. Субаренда.

1.6. Ипотека (залог)

1.7. Внесение в уставной капитал

1.8. Иные сделки

2. В связи с ограничениями прав владельцев земельных участков, обусловленными градостроительными регламентами (в пределах линий градостроительного регулирования – ЛГР), в том числе в связи с вхождением в территориальную зону, установленную органами власти:

2.1. Особо охраняемые территории:

2.1.1. Особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты.

2.1.2. Территории природоохранного назначения.

2.1.3. Территории рекреационного назначения.

2.1.4. Территории историко-культурного назначения.

2.1.5. Иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами.

2.2. Зоны природных комплексов

2.3. Магистральные подземные инженерные коммуникации

2.4. Технические зоны.

2.5. Городские рекреационные зоны

2.6. Территории, резервируемые для государственных или муниципальных нужд

2.7. Полосы отвода железных дорог

2.8. Зоны улично-дорожной сети

3. В связи с необходимостью выделения частей земельных участков под объектами недвижимости:

3.1. Здания, сооружения и т.д. (для совершения вторичных сделок).

4. В связи с наложением:

4.1. Ареста на недвижимое имущество

4.2. Запрета на использование земельного участка.

Вышеназванные ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п. 3, 4, 5 ст. 56 Земельного кодекса РФ).

Государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Именно с момента государственной регистрации возникает право на земельный участок, что находит отражение в земельном кадастре. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В настоящее время ограничения (обременения) земельного участка, налагаемые линиями градостроительного регулирования (ЛГР), например, такие как технические зоны, зоны природного комплекса, земли общего пользования, магистральные подземные инженерные коммуникации и др. не регистрируются в органах юстиции в установленном порядке, и как следствие этого не имеют юридической силы и не отображаются в Едином государственном реестре земель. Заинтересованное юридическое или физическое лицо получает выписку из государственного кадастра недвижимости в виде кадастрового паспорта земельного участка (до 01.03.2008 – кадастрового плана земельного участка) в установленном порядке, где в большинстве случаев отсутствуют данные об ограничениях (обременениях) земельного участка. В связи с этим, например, регистрируется право собственности такого земельного участка, который возможно не подлежит отчуждению в соответствии с законодательством, или в дальнейшем не соблюдается особый режим использования такого земельного участка, не учитываются ограничения, связанные с землепользованием и застройкой, в итоге растут земельные правонарушения.

ТЕМА 8

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ