Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

V = V_L + (V_восст. – D), (30)

где V – стоимость объекта недвижимости

V_L – стоимость земельного участка

V_восст. – стоимость восстановления (замещения) здания

D – накопленный износ оцениваемого объекта

Методология оценки недвижимости затратным подходом включает элементы оценки рыночным и доходным подходами, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с затратами, которые потребуются для строительства или приобретения аналогичного объекта.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления – стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объектов оценки.

Стоимость замещения – затраты (в текущих ценах) на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных решений и нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, современного оборудования.

В процессе оценки данным методом определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, также учитывается предпринимательская прибыль.

Для пересчета восстановительной стоимости прошлых показателей затрат в текущие цены (на дату оценки) применяются специальные индексы.

Методы расчета восстановительной стоимости зданий и сооружений:

· метод количественного обследования (рассчитываются затраты на основе нормативов по статьям затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости – составление сметы);

· метод разбивки (разделения) по компонентам (отдельные строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным показателям затрат на единицу объема, которые затем суммируются);

· метод сравнительной единицы (основан на использовании стоимости строительства 1м² или 1м³ аналогичного здания, корректируемой на различия).

Накопленный износ – потеря стоимости оцениваемого объекта по ряду причин (эксплуатация, новые материалы и технологии строительства, воздействие окружающей среды и др.)

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Износ зданий, сооружений делится также на устранимый и неустранимый.

Методы определения износа зданий и сооружений:

· рыночной выработки или сравнения продаж (сопоставление накопленного износа зданий с текущими ценами продаж аналогичных объектов);

· метод эффективного возраста (срока службы) (рассчитывается из равенства о том, что эффективный возраст так относится к сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости);

· Метод разбивки (определение всех видов износа с разделением на устранимый и неустранимый).

Задача 14. Восстановленная стоимость здания, построенного 35 лет назад, определена в 23094 тыс. рублей. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 100 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

1) Определяется величина накопленного износа (по методу эффективного возраста). Для этого используется следующее соотношение:

ЭВ/СЖ=И/ВС=> И=ЭВ/СЭЖхВС, (31)

И=35/100 х 23094=8083тыс.руб.

2) вычисляется общая стоимость объекта недвижимости

V= 1230+ (23094-8083) = 16241 тыс. руб.

Задача 15. Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000м². Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 184 руб./м². Полезная площадь здания 2668м². Стоимость строительства здания по смете33396 млн. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл.8). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 83 руб./м². Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 4, 4.

Таблица 8 – Восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании.

Решение:

1) Определяется стоимость земельного участка (V_L)

V_L=S_L x C_K = 4000 x 184 = 736 тыс. руб.

где S_L – площадь земельного участка;

C_K – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования (земли под административно-управленческими и общественными объектами)

2) Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания. Прямые затраты составляют 33396 тыс. руб., косвенные 20% от прямых затрат, тогда

V_{восстан} = 33396+33396*0, 2 = 40048, 2 тыс. руб.

3) Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавливается на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.

D = D_физ. + D_функц. + D_вн. = 580+195+974, 22=1749, 22 тыс.руб.

где D_физ. – физический износ

D_функц. – функциональный износ

D_вн. – внешний износ

К физическому износу относятся затраты по замене кровле, отделке интерьеров D_физ. = 150+430= 580 тыс.руб.

К функциональному износу – модернизация отопительной системы D_функц. = 195 тыс. руб.

Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков при помощи валового рентного мультипликатора: D_вн. =2668х83х4, 4=974, 22

4) Находится стоимость объекта недвижимости

V = V_L + (V_восст. – D) = 736+(40048, 2-1794, 2) = 39035 тыс. руб.

Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.

Наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) использование один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной стоимости. Принятие финансовых решений участниками рынка, инвесторами диктует необходимость определения наиболее эффективного использования недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка. При этом должны соблюдаться следующие четыре условия (критерия):

1) Юридическая допустимость (законность) (функциональное зонирование территории, градостроительные регламенты, строительные нормы и правила, экологические требования);

2) Физическая осуществимость (возможность) (размер, форма, рельеф участка, возможность технологий строительства, подъездные пути);

3) Финансовая оправданность (стоимость недвижимости должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта);

4) Максимальная продуктивность (обеспечивается максимальная остаточная стоимость земельного участка).

Разрабатывается детальный план реализации каждого варианта использования с учетом следующих факторов:

· местоположение (формирование вариантов, адекватных зоне, району города)

· рыночный спрос (востребованность рынка в возводимых объектах)

· наличие долгосрочных объектов аренды земельного участка (срок аренды)

· ресурсное качество участка (инженерно-геологические условия, грунт и т.д.)

· инвестиционная привлекательность (уровень доходности инвестиций)

Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования осуществляется либо на основе существующих строений, либо предполагает строительство новых зданий, сооружений. Исходя из этого, анализ наилучшего использования выделен в два направления (случая):

- наиболее эффективное использование незастроенного (свободного) земельного участка;

- наиболее эффективное использование застроенного земельного участка (существующих улучшений).