![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Затратный подход оценки недвижимости
Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка. V = VL + (Vвосст. – D), (30) где V – стоимость объекта недвижимости VL – стоимость земельного участка Vвосст. – стоимость восстановления (замещения) здания D – накопленный износ оцениваемого объекта Методология оценки недвижимости затратным подходом включает элементы оценки рыночным и доходным подходами, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с затратами, которые потребуются для строительства или приобретения аналогичного объекта. В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Стоимость восстановления – стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объектов оценки. Стоимость замещения – затраты (в текущих ценах) на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных решений и нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, современного оборудования. В процессе оценки данным методом определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, также учитывается предпринимательская прибыль. Для пересчета восстановительной стоимости прошлых показателей затрат в текущие цены (на дату оценки) применяются специальные индексы. Методы расчета восстановительной стоимости зданий и сооружений: · метод количественного обследования (рассчитываются затраты на основе нормативов по статьям затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости – составление сметы); · метод разбивки (разделения) по компонентам (отдельные строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным показателям затрат на единицу объема, которые затем суммируются); · метод сравнительной единицы (основан на использовании стоимости строительства 1м2 или 1м3 аналогичного здания, корректируемой на различия). Накопленный износ – потеря стоимости оцениваемого объекта по ряду причин (эксплуатация, новые материалы и технологии строительства, воздействие окружающей среды и др.) В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Износ зданий, сооружений делится также на устранимый и неустранимый. Методы определения износа зданий и сооружений: · рыночной выработки или сравнения продаж (сопоставление накопленного износа зданий с текущими ценами продаж аналогичных объектов); · метод эффективного возраста (срока службы) (рассчитывается из равенства о том, что эффективный возраст так относится к сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости); · Метод разбивки (определение всех видов износа с разделением на устранимый и неустранимый).
Задача 14. Восстановленная стоимость здания, построенного 35 лет назад, определена в 23094 тыс. рублей. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 100 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. определить стоимость объекта недвижимости. Решение: 1) Определяется величина накопленного износа (по методу эффективного возраста). Для этого используется следующее соотношение: ЭВ/СЖ=И/ВС=> И=ЭВ/СЭЖхВС, (31) И=35/100 х 23094=8083тыс.руб. 2) вычисляется общая стоимость объекта недвижимости V= 1230+ (23094-8083) = 16241 тыс. руб.
Задача 15. Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 184 руб./м2. Полезная площадь здания 2668м2. Стоимость строительства здания по смете33396 млн. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл.8). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 83 руб./м2. Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 4, 4. Таблица 8 – Восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании.
Решение: 1) Определяется стоимость земельного участка (VL) VL=SL x CK = 4000 x 184 = 736 тыс. руб. где SL – площадь земельного участка; CK – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования (земли под административно-управленческими и общественными объектами) 2) Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания. Прямые затраты составляют 33396 тыс. руб., косвенные 20% от прямых затрат, тогда Vвосстан = 33396+33396*0, 2 = 40048, 2 тыс. руб. 3) Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавливается на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ. D = Dфиз. + Dфункц. + Dвн. = 580+195+974, 22=1749, 22 тыс.руб. где Dфиз. – физический износ Dфункц. – функциональный износ Dвн. – внешний износ К физическому износу относятся затраты по замене кровле, отделке интерьеров Dфиз. = 150+430= 580 тыс.руб. К функциональному износу – модернизация отопительной системы Dфункц. = 195 тыс. руб. Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков при помощи валового рентного мультипликатора: Dвн. =2668х83х4, 4=974, 22 4) Находится стоимость объекта недвижимости V = VL + (Vвосст. – D) = 736+(40048, 2-1794, 2) = 39035 тыс. руб.
Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости. Наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) использование один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной стоимости. Принятие финансовых решений участниками рынка, инвесторами диктует необходимость определения наиболее эффективного использования недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка. При этом должны соблюдаться следующие четыре условия (критерия): 1) Юридическая допустимость (законность) (функциональное зонирование территории, градостроительные регламенты, строительные нормы и правила, экологические требования); 2) Физическая осуществимость (возможность) (размер, форма, рельеф участка, возможность технологий строительства, подъездные пути); 3) Финансовая оправданность (стоимость недвижимости должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта); 4) Максимальная продуктивность (обеспечивается максимальная остаточная стоимость земельного участка). Разрабатывается детальный план реализации каждого варианта использования с учетом следующих факторов: · местоположение (формирование вариантов, адекватных зоне, району города) · рыночный спрос (востребованность рынка в возводимых объектах) · наличие долгосрочных объектов аренды земельного участка (срок аренды) · ресурсное качество участка (инженерно-геологические условия, грунт и т.д.) · инвестиционная привлекательность (уровень доходности инвестиций) Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования осуществляется либо на основе существующих строений, либо предполагает строительство новых зданий, сооружений. Исходя из этого, анализ наилучшего использования выделен в два направления (случая): - наиболее эффективное использование незастроенного (свободного) земельного участка; - наиболее эффективное использование застроенного земельного участка (существующих улучшений).
|