Оценка кредитуемой недвижимости.

Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам:

· рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

· текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

R = R_e x (1-K_m) + R_k x K_m, (39)

где R – коэффициент капитализации;

R_e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

K_m – коэффициент ипотечной задолженности;

R_k – процентная ставка по кредиту.

Если инвестор получит самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной (Rк). Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно аннуитетными платежами.

R = R_e x (1-K_m) + R_m x K_m, (40)

где R – коэффициент капитализации;

R_e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

K_m – коэффициент ипотечной задолженности;

R_m – ипотечная постоянная.

Задача 20. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12150 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 24 года под 15% годовых с коэффициентом ипотечной задолженности – 56%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

1. Коэффициент капитализации

R = R_e x (1-K_m) + R_m x K_m = 0, 12х(1-0, 56)+0, 15432х0, 56 = 0, 13922

R_m = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 15%, 24 года) х 12 = 0, 01286 х 12 = 0, 15432

2. Стоимость кредитуемой недвижимости

V = 12150000/0, 13922 = 87271943, 69руб = 87271, 94 тыс. руб.

Метод кредитования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем. Данный метод обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то её стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных потоков инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.

Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявляется в следующем:

· ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;

· в качестве текущего дохода за период владения используется не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;

· выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Задача 21. Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год – 160 тыс. руб., во 2-й год – 300 тыс. руб., в 3-й год – 500 тыс. руб., в 4-й год – 800 тыс. руб., в 5-й год – 1000 тыс. руб.

Цена продажи в конце 5-го года ожидается в размере 1700 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 945 тыс. руб. на 16 лет под 19%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 12). Анализируемый период до момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет.

Таблица 12 – Расчет доходов по обслуживанию долга

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (табл. 13). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы.

Таблица 13 – Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:

- цена продажи = 1700 тыс. руб.

- остаток долга на конец 5-го года = 945-59, 1*5 = 649, 5 тыс. руб.

- выручка от продажи = 1700-649, 5 = 1050, 5 тыс. руб.

- текущая стоимость выручки от продажи=1050, 5*0, 4972=522, 3тыс.руб.

4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора:

V_e = 914.2 + 522.3 = 1436.5

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости:

V = 945+1436, 5 = 2381, 5 тыс. руб.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассматривается следующим образом:

V = V_m + (NOI-DS)|pvaf| + (FV_B – V_mn)|pvf| , (41)

где V – стоимость недвижимости;

V_m – ипотечный кредит;

NOI – чистый операционный доход;

DS – годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf – фактор текущей стоимости аннуитета;

FV_B – цена продажи объекта недвижимости конце анализируемого периода;

V_mn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

pvf – фактор текущей стоимости денежной единицы;

R_e – ставка дохода на собственный капитал;

n – анализируемый период.

Задача 22. Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение 7 лет составит 1630 тыс. руб., В конце 7 года объект планируется продать за 12400 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 9070 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 13%.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

R_m = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 12%, 30 лет) х 12 = 0, 010286 х 12 = 0, 1234

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS = V_m x R_m = 9070 х 0, 1234 = 1119, 96 тыс. руб.

3. Остаток долга на конец 7-го года (конец анализируемого периода)

· ежемесячны платеж РМТ = V_m x (iaof, ежемес., 12%, 30 лет) = 9070х0, 01029 = 93, 33 тыс. руб.

· остаточный срок кредитования после продажи объекта 30-7=23года

· остаток долга на дату продажи V_mn = 93, 33 * (pаvf, начисление процентов ежемесячно, 12%, 23 года) = 93, 33*94= 8770, 20 тыс. руб.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

PV₀ = (NOI-DS)x(pavf, ежегод., 13%, 7 лет) = (1630-1119, 24)х4, 385=2239, 68 тыс. руб.

5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта

PV_B0 = (FV_B – V_mn) x (pvf, ежегод., 13%, 7 лет) = (12400-8770, 2) х 0, 43 = 1560, 81 тыс. руб.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

Ve = PV₀ + PV_B0 = 1560, 81 + 2239, 68 = 3800, 49 тыс. руб.

7. Стоимость недвижимости

V = Vm + Ve = 9070 + 3800, 49 = 12870, 49 тыс. руб.

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

V = V_mo + (NOI – DS)|pvaf| + (FV_B – V_mnk)|pvf| , (42)

где V_mo – остаток долга на дату оценки;

V_mnk – остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Задача 23. Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия предыдущей задачи. Ипотечный кредит получен за 4 года до даты оценки.

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

V_mo = PMT x (pvaf, ежемес., 12%, 26 лет) = 93, 3 х 95, 5 = 8910, 15 тыс. руб.

2. Остаток долга на дату продажи

- Остаточный срок кредитования после продажи объекта: 30 – 4 - 7= 11 лет

- остаток долга на дату продажи

V_mnk = PMT x (pvaf, ежемес. 12%, 11 лет) = 93, 3 х 90 = 8397, 0 тыс. руб.

3. Текущая стоимость денежных поступлений

PV₀ = (1630-1119, 24) х 4, 385 = 2239, 68 тыс. руб.

4. Текущая стоимость выручки от продажи объекта (с учетом остатка долга)

PV_BO = (12400 – 8397) х 0, 425 = 1701, 28 тыс. руб.

5. Рыночная стоимость собственного капитала

Ve = 1701, 28 + 2239, 68= 3940, 96 тыс. руб.

6. Стоимость недвижимости (с учетом остатка долга на дату оценки и дату продажи)

V = 8910, 15 + 3940, 96 = 12 851, 11 тыс. руб.