Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Применение в оценочной практике показателей экономической эффективности инвестиционных проектов часто является неотъемлемым элементом в силу того, что недвижимость отличается высокой капиталоемкостью, инвестиции достаточно надежны и могут в будущем приносить доход продолжительное время.

Основная цель инвестиционной привлекательности проектов заключается в том, чтобы обосновывать решение инвестора о выгодности вложения денег в тот или иной проект.

Экономическая эффективность капитальных вложений включает следующую систему традиционных показателей:

1) Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений (Кэф)

Кэф = , (46)

где П – годовая прибыль;

К – капитальные вложения

2) Срок окупаемости (Ток.) – обратная величина

Ток. = , (47)

3) Коэффициент сравнительной экономической эффективности (Кср.эф.), основанный на минимизации приведенных затрат

Кср.эф. = С + Е_н х К, (48)

где С – текущие затраты (себестоимость) по данному проекту;

К – капитальные вложения по тому же проекту;

Е_н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Экономическая оценка инвестиционных проектов с учетом фактора времени основана на использовании системы следующих показателей:

1. Срок (период) окупаемости (РР);

2. чистая текущая стоимость доходов (NPV);

3. Ставка доходности проекта (коэффициент рентабельности) (PI);

4. Внутренняя ставка доходности проекта (IRR);

5. Модифицированная ставка доходности проекта (МIRR)

Срок окупаемости – ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат. Период окупаемости рассчитывается следующим образом:

Ток = Число лет, предшествующих году окупаемости + Невозмещенная стоимость на начало года окупаемости / Дисконтированный денежный поток в год окупаемости (49)

Задача 26. Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 21050 тыс. руб., прогнозируемы поток доходов составит величины, представленные в таблице 16. Ставка дисконта – 13%

Решение:

1. Определяется текущая стоимость доходов по проекту (дисконтируются денежные потоки)

Таблица 16 – Определение сроков окупаемости инвестиций

2. Рассчитывается срок окупаемости проекта

Ток = 3 + 4991, 21/7785, 1 = 3, 64 года

Частая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту. Предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя.

NPV = ∑ – Kn, (50)

где NPV – чистая текущая стоимость доходов;

FVn – денежные потоки доходов, получаемых в n-ом периоде;

n – число периодов (порядковый номер периода);

Kn – приведенные (текущие) затраты по проекту.

Задача 27. Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы (на условия предыдущей задачи)

Решение:

Таблица 17 – Расчет текущей стоимости доходов по проекту

Ставка доходности проекта (коэффициент рентабельности) показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проекта (PI) рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости доходов по проекту к величине инвестиций (капиталовложений):

PI = x 100%, (51)

Задача 28. Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту № 1 (условия предыдущей задачи 27, кроме ставки дисконтирования), проект № 2 требует инвестирования 22140тыс.руб.и обеспечивает поток доходов в течении 5 лет в следующем размере: 3940, 6620, 11950, 13700, 18200 тыс. руб.

Ставка дисконтирования, используемая для принятия решения, - 11%.

Решение:

1. Рассчитывается величина NPV по каждому проекту (табл. 18)

Таблица 18 – Определение показателя чистой текущей стоимости доходов

2. Находится показатель ставки доходности проекта

PI₁ = x 100% = 63, 26 %

PI₂ = x 100% = 67, 15 %

Вывод: Установлено, что более выгодным является проект № 2, имеющий наибольшую эффективность единицы инвестиций (67, 15%). Чистая текущая стоимость доходов, как выяснилось, может являться объективным критерием выбора чистого инвестиционного проекта.

Внутренняя ставка доходности проекта – ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат), при которой чистая текущая стоимость доходов равна нулю. Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой обеспечится безубыточность инвестиций.

Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом:

1. Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на её основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.

2. Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов.

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

Ø если NPV > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

Ø если NPV < 0, то новая ставка дисконтирования должная быть меньше первоначальной.

4. Подбор второй ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не будет получена суммарная текущая стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту.

5. Рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта (IRR) методом интерполяции.

Максимальные суммарные приведенные доходы (∑ )max или PV max	Соответствующая ставка дисконтирования для максимальных приведенных доходов, R1
Затраты по проекту, Кn	Искомая величина ставки, Х
Минимальные суммарные приведенные доходы (∑ )min или PV min	Соответствующая ставка дисконтирования для минимальных приведенных доходов, R2

Составляется пропорция и решается уравнение:

= , (52)

Рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта IRR=X

Задача 29. Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы (на условиях задачи 26).

Решение:

1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 13% составляет 32396, 14 тыс. руб. (суммарный приведенный поток доходов).

2. Величина чистой текущей стоимости доходов при ставке дисконтирования 13% равна 11346, 14 тыс.руб., т.е. NPV> 0. Следовательно, данная ставка дисконтирования принимается за максимальную соответственно сумме приведенных доходов.

3. Выбирается вторая ставка дисконтирования, значение которой согласно правилу должно быть больше (целесообразно выбирать существенные интервалы в подборе ставок 10-20%, в зависимости от величины первоначальной ставки). Пусть вторая ставка будет в размере 35%

4. Рассчитывается суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 35%

PV = 2667, 6 + 3996, 72 + 4202, 1 + 3882, 7 + 3512, 25=18201, 37

NPV = 18201, 37 – 21050 = - 2848, 63

=

х = 30, 585

IRR = 30, 585% = 30, 6%

Модифицированная ставка доходности инвестиционного проекта позволяет учесть крупный отток денежных средств и предположения о реинвестировании доходов от проекта по расчетной ставке, несвязанной с рынком, по внутренней ставке доходности проекта. В основе лежит модифицированный денежный поток.

Если затраты по проекту осуществляются в течении нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен будет вложить проект в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Основное требование к размещению таких временных инвестиций – безопасность и ликвидность, так как вложенные средства должны быть возвращены точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка и обычно равна или несколько выше безрисковой ставки доходности.

Модификация затрат – дисконтирование затрат последующих периодов по безопасности ликвидной ставке.

Модификация доходов – накопление доходов по средней или «круговой» ставки доходности исходя из условий рынка.

Схема расчета модифицированной ставки доходности состоит из следующих этапов:

1. Определение безопасной ликвидности ставки доходности.

2. Дисконтирование затрат последующих периодов к нулевому периоду по безопасной ликвидной ставке и расчет суммарных затрат по инвестиционному проекту.

3. Определение «круговой» ставки доходности.

4. Накопление доходов по «круговой» ставке доходности к последнему году жизненного цикла проекта и их суммирование.

5. Составление модифицированного денежного потока.

6. Расчет модифицированной ставки доходности по формуле ставки доходности бескупонной облигации:

MIRR = – 1, (53)

где n – анализируемый период,

– суммарные накопления на конец анализируемого периода;

– суммарные дисконтированные затраты.

Задача 30. Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства гостиницы (на условиях задачи 26). Затраты по бизнес-плану в размере 20000 тыс. руб. распределены на два года 12680 тыс. руб. – первый год и 8370 тыс. руб. – второй год.

Решение

1. Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 4% годовых, то инвестор в первый год должен вложить следующие величины:

PV₁ = 12680 тыс. руб. в основной проект

PV₂ = 8370 х 0, 961538 = 8048, 07 тыс. руб. в государственные ценные бумаги

∑ PV₀ = 20728, 07 тыс. руб.

2. Определяется будущая стоимость доходов от проекта (на конец пятого года), при условии, что «круговая» ставка доходности равна 13%

FV₄ = 3600 + (1+0, 13)⁴ = 3600 х 1, 63 = 5858, 0

FV₃ = 7280 + (1+0, 13)³ = 7280 х 1, 44 = 10483, 2

FV₂ = 10350 + (1+0, 13)² = 10350 х 1, 28 = 13248, 0

FV₁ = 12700 + (1+0, 13)¹ = 12700 х 1, 13 = 14351, 0

FV₀ = 15750

3. Рассчитываются суммарные накопленные доходы

∑ FV_n = 5868 + 10483, 2 + 13248 + 14351 +15750= 59700, 2 тыс. руб.

4. Определяется модифицированная ставка доходности проекта. Анализируемый интервал времени фактически составляет 6 периодов, поэтому n=6

MIRR = – 1= 1, 19 – 1 = 0, 19 или 19%