Метод сравнения продаж

Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

V = P_i ±∑ K_i, (27)

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

P_i – цена продажи і-го объекта сравнения (аналога);

K_i – корректировка (поправка) цены продажи і-го объекта сравнения на различие в ј-ой характеристике от объекта оценки.

Под аналогичным объектом недвижимости понимается объект, максимально похожий на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению. В оценочной практике используется 3-5 объектов-аналогов.

Единица сравнения – физическая (цена единицы площади – цена за 1 на, 1 сотку, за 1 кв. м и т.д.; цена за весь объект) или экономическая единица (цена единицы, приносящей доход), в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектов. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и наличия рыночной информации.

Элемент сравнения – характеристики недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных (руб., тыс. руб. и т.д.), так и в относительных (процентах) величинах.

К наиболее существенным различиям в характеристиках объектов недвижимости относят:

1. Переданные имущественные права на объект (собственность, аренда)

2. Условия финансирования (способ расчета, привлечение заемных средств)

3. Условия продажи (чистота сделки)

4. Время продажи (динамика цен сделок на рынке)

5. Местоположение

6. Физические характеристики (наиболее значительные)

7. Экономические характеристики

8. Отклонение от целевого использования

9. Наличие недвижимого имущества

Поправки по первым четырем элементам сравнения производятся в очередности согласно их порядковым номерам. Корректировке подлежат цены всех отобранных схожих объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки.

При внесении поправок необходимо соблюдать следующие два правила:

ü Корректируется цена продажи объектов сравнения. В оцениваемый объект поправки не вносятся

ü Если объект-аналог по какому-либо элементу сравнения (характеристике) лучше оцениваемого объекта, то поправка вносится со знаком «минус», и наоборот. Направленность (знак) поправки должна быть в сторону, приближающую аналог к объекту оценки.

Наиболее распространённые методы внесения поправок:

· метод анализа парных продаж (два объекта-аналога должны быть максимально похожи между собой, кроме той характеристики, на которую вносится поправка);

· метод анализа затрат (на основе информации, полученной от аналогичных строительных компаний о затратах на возведение оцениваемого объекта, которые пересчитываются на дату оценки);

· экспертный метод (на основе экспресс-расчета специалиста (в процентах) о влиянии анализируемого параметра на цену объекта);

· метод статистического анализа (определяется математическая зависимость цены аналогичной недвижимости от различных характеристик, которая затем переносится на оцениваемый объект).

Из скорректированных цен объектов-аналогов в качестве окончательной величины, принимаемой за стоимость объекта оценки, могут быть:

ü скорректированная цена объекта-аналога, в которую внесено наименьшее количество поправок, или их абсолютное значение минимально;

ü статистические величины (мода, медиана).

Задача 12. Требуется оценить дачу общей площадью 65 м². Дача имеет 4 комнаты, отсутствует водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, - 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 5.

Таблицы 5 – Информация для проведения оценки

Решение:

Устанавливается единица сравнения. Цена продажи объектов сравнения за весь объект недвижимости не может рассматриваться в качестве единицы сравнения, т.к. общая площадь дома для аналогов различается достаточно в широком диапазоне от 54 до 71 м². В качестве единицы сравнения принимается цена продажи 1 м² общей площади дома. расчетные значения которой по объектам сравнения представлены в таблице 6.

Таблица 7 – Корректировка цен продаж объектов-аналогов, руб.

В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по 2 и 3 объектам-аналогам, в размере 1254 руб. за кв.м. Правильность выбора подтверждена тем, что во 2 объект сравнения внесено наименьшее количество поправок, сумма которых минимальна.

Рыночная стоимость оцениваемой дачи составляет 81 510 рублей.