Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.
|
|
Представляет собой форму инвестиционного проектирования. Базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли (по методу остатка) на основе анализа возможных вариантов застройки участка. наивысшая остаточная стоимость земли на дату оценки соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.
Анализ включает в себя выполнение трех этапов:
1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки, инвестиционные проекты). Принимается во внимание потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические требования на застройку. например, если нормами градостроительного зонирования предусмотрена застройка территории жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройкой не рассматриваются.
2. Определяется стоимость нового строительства по каждой из выбранных стратегий, при этом учитываются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.
3. Рассчитывается финансовая обоснованность анализируемых стратегий застройки:
а) вычисление чистого операционного дохода для каждого варианта;
б) расчет коэффициента капитализации;
в) нахождение распределения чистого операционного дохода между доходом, приносимым землей и доходом, относящимся к зданию (улучшению);
г) определение остаточной стоимости земли путем капитализации величины чистого дохода, относимого к земле;
Составляется отчет-прогноз о доходах и расходах (учитывается отток денежных средств на этапе строительства, возможные затраты на снос ветхих строений).
Задача 16. Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки составляет соответственно 46, 9млн. руб., 55, 4 млн. руб., 70, 8 млн. руб.. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 15%. Срок службы объектов определен соответственно в 85, 65, 35 лет. Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли определена на уровне 13%.
Решение: Общая формула 23.
Результаты расчетов приведены в таблице 9.
1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга)
Rжил = 15% + 100/85 = 16, 2% или 0, 162
Rоф.зд. = 15% + 100/65 = 16, 5% или 0, 165
Rторг.ц. = 15% + 100/35 = 17, 9% или 0, 179
2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям
V = 
→ NOI = VxR
NOIжил. = 46900 * 0, 162 = 7598 тыс. руб.
NOIофис. = 55400 * 0, 165 = 9141 тыс. руб.
NOI торг. = 70800 * 0, 179 = 12673 тыс. руб.
3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли
VLжил. = (8260-7598)/0, 13 = 5092 тыс. руб.
VLофис. = (10290-9141)/0, 13 = 8838 тыс. руб.
VLторг. = (13670-12673)/0, 13 = 7669 тыс. руб.
Таблица 9 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс. руб.
| Показатели | Жилое здание | Офисное здание | Торговый центр |
| Годовой валовый доход | 11 760 | 17 290 | 28 170 |
| Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду платежей) | -500 | -2 000 | -2 510 |
| Прочий доход (салон красоты, бар, парикмахерская) | +300 | +500 | +1 000 |
| Действительный валовый доход | 11 560 | 15 790 | 26 670 |
| Операционные доходы | -3 000 | -5 000 | -12 000 |
| Резерв на замещение короткоживущих элементов | -300 | -500 | -1 000 |
| Чистый операционный доход NOIo | 8 260 | 10 290 | 13 670 |
| Доход, относимый к зданиям NOIB | 7 598 | 9 141 | 12 673 |
| Чистый операционный доход от земли, NOIL | 1 149 | ||
| Стоимость земли, VL | 5 092 | 8 838 | 7 669 |
Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметров признается освоение офисными зданиями.