Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами

Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

а) на базе цены продажи кв. 1:

350 + 10 (лоджия) + 25 (лучше этаж) = 385

тыс. р.;

б) на базе кв. 2: 360 + 25 = 385 тыс. р.;

в) на базе кв. 3: 375 + 10 = 385 тыс. р.
Итак, стоимость оцениваемой квартиры состав­
ляет 385 тыс. р.

Корректировки, рассчитанные на основе при­менимых в конкретных ситуациях методов, вно­сятся в цены объектов-аналогов. Цель внесения корректировок — приведение каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различаю­щимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осу­ществляется от объекта сравнения к объек­ту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положи­тельными, если лучше — отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным еди­ницам сравнения. При оценке вакантной земли в качестве единиц сравнения могут выбираться цены за сотку, гектар, 1 м², 1 метр по фасаду (фронтальный метр), цена за лот и за единицу плотности, при оценке застроенных — цены за 1 м² общей площади здания, за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду, за 1 м² без учета ме­стоположения (цена строительства 1 м²), за 1 м³, за единицу недвижимости (дом, комната) и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (по­садочное место, место стоянки и т. д.).

Для внесения корректировок применяют сле­дующие методы:

• метод общей суммы — все корректировки отражают отличия объекта оценки и его анало­га, вносятся в виде денежных сумм;

• метод аддитивных процентных отклоне­ний — суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

• метод мультипликативных процентных отклонений — выраженные в процентах поправ­ки учитывают взаимосвязь факторов между со­бой (отрицательные поправки меньше 100%, по­ложительные — больше);

• смешанный метод — используются корректировки и аддитивные отклонения в виде денежных сумм и мультипликативные в виде процентов.

Пример. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в райо­не А, если известны следующие данные о недав­них продажах объектов-аналогов;

Известно также, что складские помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 10 % и дороже, чем в районе Д, на 15%.

Рассчитаем скорректированные цены продаж объектов-аналогов, используя метод мультипли­кативных процентных отклонений:

Стоимость оцениваемого складского помеще­ния можно принять равной 900 тыс. р.

Корректировки цен продаж объектов сравне­ния обычно производятся в определенном поряд­ке. Сначала вносятся корректировки, относящи­еся к условиям сделки и состоянию рынка: со­став передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата про­дажи или оценки стоимости. Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, фи­зические характеристики, характер использова­ния. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректиров­ки к предыдущему результату.

Корректировка на условия финансирования и на­логообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по креди­ту, бартер, финансирование сделки продавцом (про­давец предоставляет покупателю ипотечный кредит). Корректировку на дату продажи можно полу­чить из сделок продажи объектов, похожих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректировка отражает изменение покупательской способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недви­жимости. При ее расчете оценщиком может ис­пользоваться ставка рефинансирования Цент­рального банка РФ, которая с 4 ноября 2000 г. составляет 25% годовых (телеграмма ЦБ РФ от 03.11.2000 г. № 855-у). Если от даты продажи до даты оценки прошло три месяца, корректи­ровка составит 6% (3x25 / 12 = 6, 3). Корректировка на передаваемые юридические права и ограничения учитывает степень подго­товленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по под­готовке документов.

Корректировка на местоположение учитывает район города, удаленность от центра города, на­личие социальной сферы, выхода на централь­ные магистрали, особенности экологии и другие особенности. Для нежилых помещений числовое значение корректировки может быть определено в соответствии с официально утвержденной раз­бивкой территории города, области.

Состояние объекта оценивается по величине на­копленного износа по сравнению с новым зданием.

Корректировка цены в зависимости от разме­ра определяется из анализа продаж похожих объектов разного размера. Архитектурное свое­образие, конструктивное решение, наличие под­вала, технического этажа, озеленение тоже тре­буют учета и корректировки. Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах уча­стков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исхо­дя из площади здания, двумя способами:

— к каждой кромке здания прибавляется по 2, 5 м, эти границы считаются соответствующи­ми площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;

— методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и зда­ния, который обычно принимают равным 1, 5:

S_з.у. = S_общ.зд / N _эт. ∙ 1, 5,

где S_общ.зд — общая площадь здания, кв.м; N _эт — количество этажей; 1, 5 — коэффициент плотности за­стройки.

При согласовании скорректированных цен про­даж следует учитывать возможное искажение ре­зультатов из-за приближенной оценки площади земельных участков-аналогов.

Пример. Нужно определить площадь зе­мельного участка, на котором расположено од­ноэтажное здание размером 20 х 25 м.

Определим площадь здания: 25 х 20 = 500 м².

Рассчитаем площадь земельного участка дву­мя способами:

1) (20 + 2, 5 + 2, 5) х (25 + 2, 5 + 2, 5) = 750 м²;

2) 500 х 1, 5 = 750 м².

Площадь земельного участка, на котором рас­положено одноэтажное здание правильной пря­моугольной формы, составит 750 м независимо от способа расчета.