Согласование скорректированных цен

Заключительным этапом сравнительного под­хода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оце­ниваемого объекта осуществляется в процессе со­гласования скорректированных цен его аналогов.

Согласование — это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвеши­вания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование скорректи­рованных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает раз­личное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необ­ходимо выявить причины различий промежуточ­ных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При со­гласовании следует учитывать следующее основ­ное правило:

Чем меньше количество и величина кор­ректировок, внесенных в цену конкретно­го объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе форми­рования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о боль­шом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен при­меняются статистические методы. Обычно ана­лизируется четыре показателя:

1) среднеарифметическое значение скорректи­рованных цен (на него могут повлиять разбросы крайних значений);

2) мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду (если числовой ряд «200, 220, 180, 200, 210», то мода равна 200);

3) медиана — середина ранжированного числового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200,
200, 210, 220. Медиана равна 200);

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду па­раметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэф­фициент. Для этого целесообразно применять те­орию нечетких множеств, в частности, метод расстановки приоритетов.

В процессе применения этого метода нужно сравнивать пары продаж с учетом их похожести на объект оценки, в чем находит отражение сте­пень влияния соответствующих им цен на фор­мирование результата оценки, получаемого срав­нительным подходом.

Критерий выбора весового коэффициента — сте­пень похожести анализируемого аналога на объект оценки. По данным принимаемой системы срав­нений формируется квадратная матрица А = a_ij

где a_ij — числовая мера, определяющая степень превос­ходства влияния на результат оценки сопоставимой про­дажи Хi над продажей Х_j.

При сравнении пар продаж существенное зна­чение следует придавать таким основным пара­метрам, как качество и обширность информации, дата продажи или оценки аналога, а также нали­чие субъективных факторов.

Дальнейший процесс расчета значимости фун­кций — итерационный.

С использованием полученного весового коэф­фициента каждой из сопоставимых продаж и со­ответствующих им скорректированных цен как средневзвешенное определяется величина, кото­рая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравни­тельного анализа продаж.

Математика позволяет сузить диапазон стоимо­сти объекта: оценщик принимает окончательное решение после логического анализа рынка и от­корректированных данных по продажам анало­гичных объектов.