Сущность и этапы затратного подхода

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли, К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость уча­стка земли.

Затратный подход — совокупность методов оценки основанных на определении затрат, необ­ходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа. Подход базируется на предположении, что ти­пичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта анало­гичной полезности. При расчете затрат на воз­можное новое строительство объекта оценки учи­тываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли стро­ителей в данном регионе, рыночные цены на стро­ительные материалы. Однако суммарные издер­жки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов (рис. 2.5).

Определение стоимости недвижимости затрат­ным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью это­го подхода, но и самостоятельным этапом про­цесса оценки. Затем определяют стоимость ново­го строительства оцениваемых улучшений, рас­считывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения ито­говой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строитель­ство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

Рис. 2.5. Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости