Разбивка затрат подрядчика на отдельный элемент объекта

Ошибки при применении метода количествен­ного анализа могут возникать вследствие непра­вильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. В целом, количественный ана­лиз всех компонентов здания дает наиболее точ­ные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсче­те необходимых для установки каждого элемен­та трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчета будущей стоимости строительства при строитель­ном проектировании:

— не учитывается срок строительства (при строительном проектировании он составляет, как правило, несколько месяцев);

— вместо цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты и экс­плуатацию строительной техники учитываются
цены на дату оценки;

— при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности, даже если анализируемый объект им не соответ­ствует;

— может отсутствовать некоторая проектно-сметная документация по объекту оценки,

После расчета затрат на возможное новое стро­ительство объекта приступают к определению на­копленного износа.

Методы определения износа

Износ имущества — снижение стоимости иму­щества под действием различных причин. Износ определяют на основании фактического состоя­ния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа недвижимости — физический, функциональный, внешний.

Физический износ — износ, связанный со сни­жением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ — износ из-за несоот­ветствия современным требованиям, предъявля­емым к подобным объектам.

Внешний износ — износ в результате измене­ния внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неуст­ранимый.

Устранимый износ — износ имущества, за­траты на устранение которого меньше, чем добав­ляемая при этом стоимость. Неустранимый — износ имущества, затраты на устранение которо­го больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жиз­ни и сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физи­ческого и функционального на устранимые и не­устранимые типы. Для определения каждого ком­понента износа используются инженерные и ви­зуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в ухудшении физических свойств объекта с тече­нием времени, а также в потере элементами стро­ения первоначальных технических и эксплуата­ционных свойств. Физический износ может быть вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. В России действуют правила оценки физического износа жилых зда-

тия (в центре деловой части города или в густо­населенном жилом районе).

Внешний износ в стоимостном выражении оп­ределить сложно, так как не накоплено достаточ­ного опыта и мало рыночных данных, позволяю­щих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов. Основные методы оценки внешнего износа:

— сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

— капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод срока жизни основан, главным обра­зом, на определении накопленного износа в ре­зультате непосредственного осмотра строений. При определении износа этим методом исполь­зуется ряд основных понятий: срок экономичес­кой жизни, эффективный и хронологический воз­раст.

Срок экономической жизни — отрезок време­ни, в течение которого объект можно использо­вать и получать прибыль, вклад улучшений в сто­имость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменив­шиеся вкусы и социально-экономическая обста­новка — уменьшить.

Хронологический возраст — фактический воз­раст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки.

Эффективный возраст — возраст здания, оп­ределяемый исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни базируется на том, что эф­фективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни,

116 так же как процент накопленного износа отра­жает общие затраты воспроизводства. Данная кон­цепция отражена в формуле

И = ЭВ

СВ СЭЖ

где И — износ, руб.; ЭВ — эффективный возраст, лет; СЁ — полная восстановительная стоимость, руб.; СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет.

Метод срока жизни основан на визуальном ос­мотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в оп­ределении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. От­бираются недавно проданные аналоги оценивае­мого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис.2.6.

При оценке накопленного износа методом срав­нимых продаж получают наиболее точные резуль­таты, если имеется достаточное количество ана­логов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопостави­мых объектов для анализа.

Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьша­ется, вследствие чего при оценке объекта на ос­нове затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Рис.2.6. Определение износа недавно продан­ного аналога объекта оценки методом сравни­мых продаж