Задание 19

Определить цену нового товара (холодильника), вводимого на рынок, балловым методом, если цена базового товара составляет 10000 руб. Для этого необходимо:

1. Определить перечень показателей для экспертной оценки товара.

2. Экспертным путем проранжировать все показатели по их «весу»; при этом сумма всех «весов» должна быть равна единице.

3. Выполнить экспертную оценку базового и нового товара в баллах. Шкала оценки – 10 баллов.

4. Рассчитать товарную оценку товаров в баллах как произведение «веса» показателя на его балльную оценку.

5. Определить балльные коэффициенты базового и нового товаров.

6. Определить цену нового товара.

Выполнение этого задания рекомендуется проводить на примере конкретного товара, балльную оценку которого могут выполнить студенты, выступающие в качестве экспертов. При этом студенты самостоятельно определяют перечень оцениваемых показателей и выполняют их ранжирование по «весу».

Пример расчета представлен в таблице 3.4.

Таблица 3.4

Ц_НТ = 10000 руб. *

4. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

4.1. Понятие об инвестициях. Капитальные вложения и их структура

Под инвестициями понимаются долгосрочные вложения материальных и финансовых ресурсов с целью создания и получения в будущем выгодных результатов.

Под результатом можно понимать, как получение собственно финансового результата, т.е. прибыли, так и достижение некоторого случайного эффекта. (Например, улучшение охраны окружающей среды, или повышение качества жизни, и т.д.).

В настоящее время на практике инвестиции принято подразделять на следующие виды:

1) интеллектуальные инвестиции;

2) финансовые инвестиции;

3) капиталообразующие инвестиции.

Интеллектуальные инвестиции – это вложения средств в подготовку кадров, научные разработки, лицензии, патенты, ноу-хау и т.д. (свидетельства на полезные модели и промышленные образцы, товарные знаки).

Финансовые (портфельные инвестиции) – это помещение средств в финансовые активы. Это могут быть акции, облигации и другие ценные бумаги (вексель, ваучер).

Капиталообразующие инвестиции – это затраты на создание новых, а также на воспроизводство действующих основных фондов. Раньше это называлось капитальными вложениями.

Капитальные вложения (КВ) классифицируются по различным признакам.

По направлению использования капитальные вложения принято подразделять на производственные и непроизводственные.

Также различают технологическую и воспроизводственную структуру капитальных вложений.

Под технологической структурой КВ понимается соотношение затрат на выполнение строительно-монтажных работ (С_смр), приобретение оборудования, производственного инвентаря и инструмента (С_об), а также прочих затрат (С_проч)

К= С_смр+ С_об+ С_проч, тыс.руб. (4.1)

К прочим затратам относятся например, проектно-изыскательские работы, подготовка кадров, содержание дирекции строящихся предприятий.

Соотношение между активной и пассивной частью характеризует технический уровень капитального строительства, а также в какой-то мере и эффективность использования капитальных вложений.

Воспроизводственная структура КВ – это соотношение затрат на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий. Распределение КВ по отраслям народного хозяйства и регионам страны характеризует соответственно отраслевую и территориальную структуру капитальных вложений.

4.2. Оценка эффективности инвестиционных проектов

Инвестиционный проект – это система проектных, организационно-правовых и расчётно-финансовых документов, необходимых для осуществления комплекса каких-либо действий, которые обеспечивают достижение определённых экономических результатов.

Разработка и реализация инвестиционного проекта включает следующие этапы:

1) формирование инвестиционного замысла (идеи);

2) исследование инвестиционных возможностей (оценка коньюнктуры рынка и предполагаемого объёма инвестиций с предварительной оценкой их эффективности, подготовка предложений по составу участников проекта, подготовка инвестиционных предложений для потенциальных инвесторов) и т.д.;

3) выполнение технико-экономических расчетов по проекту, в том числе оценка его эффективности;

4) подготовка контрактной документации т.е. выбор на основе результатов тендерных торгов генпроектировщика, генподрядчика, заключение контрактов с ними;

5) разработка проектной документации;

6) строительство объекта (строительно-монтажные работы);

7) эксплуатация объекта.

Эффективность проекта характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников.

В связи с этим различают и оценивают следующие показатели инвестиционных проектов:

1) - показатели коммерческой (или финансовой) эффективности, которые учитывают финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

2) - показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;

Кроме этого при оценке эффективности инвестиционных проектов и принятии решения об их реализации должны учитываться также социальные, экологические, политические и иные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке. Они должны рассматриваться как дополнительные показатели народнохозяйственной эффективности, определяющие возможность государственной (муниципальной) финансовой поддержки проектов.

При определении эффективности инвестиционного проекта оценка предстоящих затрат и результатов осуществляется в пределах определённого периода – т.н. жизненного цикла проекта.

Продолжительность жизненного цикла, которая ещё называется горизонтом расчёта, принимается с учётом:

1) продолжительности создания, эксплуатации и (при необходимости) ликвидации объекта;

2) средневзвешенного нормативного срока службы основного технологического оборудования;

3) достижения заданной нормы прибыли;

4) требований инвестора.

Горизонт расчёта измеряется количеством шагов расчёта.

В пределах жизненного цикла шагом расчёта могут быть: месяц, квартал или год.

Затраты участников инвестиционного проекта, подразделяются на следующие виды:

1) - первоначальные (т.е. капиталообразующие инвестиции);

2) - текущие (или эксплутационные)затраты;

3) - ликвидационные затраты (т.е. связанные с ликвидацией объекта).

Для стоимостной оценки результатов и затрат могут использоваться базисные, и прогнозные цены.

Под базисными понимаются цены на ресурсы и продукцию, сложившиеся в народном хозяйстве (т.е. на рынке) на определённый момент времени. Базисная цена считается неизменной в течении всего расчётного периода.

Прогнозная цена на ресурсы и продукцию определяется с учётом ожидаемого (т.е. прогнозируемого) изменения цен на них в конце каждого шага расчёта эффективности проекта.

При оценке эффективности инвестиционного проекта соизмерение разноимённых стоимостных показателей осуществляется путём приведения (или дисконтирования) их к ценности в начальном (т.е. базисном) периоде. Это вы знаете. При этом в формуле определения коэффициента дисконтирования используется норма дисконта (Е), равная приемлемой для инвестора норме дохода на вкладываемый капитал.

При определении эффективности инвестиционных проектов норма дисконта может определяться различными способами. При этом учитывается: процентная ставка по рублёвым или валютным депозитным вкладам, темпы ежегодной инфляции, а также процентная надбавка за инвестиционный риск.

В некоторых случаях инвестор сам оценивает свою индивидуальную цену денег т.е. выраженную в долях единицы реальную (с учётом налогов и риска) норму годового дохода на вложенный капитал.

Оценка и сравнение инвестиционных проектов (или вариантов одного и того же проекта) для выбора лучшего из них производится с использованием следующих показателей:

1) чистый дисконтированный доход (ЧДД) или чистая приведённая стоимость;

2) индекс доходности (ИД);

3) внутренняя норма доходности (ВНД);

4) срок окупаемости инвестиций (Т_ок).

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) инвестиционного проекта определяется как разница между суммой текущих на каждом шаге расчёта эффектов за весь расчётный период, дисконтированных к начальному (базисному) периоду, и суммой дисконтированных капиталовложений. При этом эффект, достигаемый на каждом шаге расчёта, рассчитывается, как превышение доходов над расходами.

При оценке коммерческой эффективности инвестиционного проекта в качестве экономического эффекта рассматривают поток реальных денег, который включает в себя чистую прибыль предприятия и амортизационные отчисления в составе себестоимости реализованной продукции.

Величина чистого дисконтированного дохода вычисляется по формуле:

где R_t – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчёта;

З_t – затраты, производимые на том же шаге;

(R_t- З_t) – текущий эффект (чистая прибыль, поток реальных денег);

К_t – капиталовложения на t – ом шаге;

t – номер шага в пределах горизонта расчёта Т (t=0, 1, 2, ….. T).

Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если проект будет осуществлён при отрицательном значении ЧДД, то инвестор понесёт убытки, т.е. проект неэффективен.

Индекс доходности (ИД) определяется как отношение суммы дисконтированных эффектов к сумме дисконтированных к тому же моменту времени капитальных вложений:

Правило: проект считается эффективным, если ИД> 1, и неэффективным при ИД< 1;

Из рассматриваемых вариантов инвестиционного проекта наиболее эффективным считается тот, для которого ИД имеет наибольшее значение.

Как видим, индекс доходности тесно связан с ЧДД, т.к. строится из тех же элементов: если ЧДД положителен, то ИД> 1 и наоборот.

Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой ту норму дисконта (Е_вн), при которой величина суммы приведённых к базисному моменту времени эффектов равна сумме приведённых к тому же моменту времени капиталовложений.

ВНД (Е_вн) является решением (следующего) уравнения:

Показатель внутренней нормы доходности «Е_вн» сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал «Е».

Правило: В том случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы доходности (Е_вн> Е), инвестиции в данный инвестиционный проект эффективны и можно рассматривать вопрос о его принятии.

Если сравнение альтернативных (т.е. взаимоисключающих) инвестиционных проектов по ЧДД и ВНД приводит к противоположным результатам, то предпочтение следует отдавать ЧДД.

Срок окупаемости инвестиций определяется временным интервалом от начала осуществления проекта, к окончанию которого капиталовложения, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарным эффектом от его осуществления.

Срок окупаемости (Т_ок) рассчитывается из условия:

Срок окупаемости является дополнительным показателем к тем, которые были рассмотрены выше (т.е. ЧДД, ИД, ВНД). По этому показателю инвестор видит, за какой срок он может получить назад свой капитал (включая проценты).