Общая классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты – недвижимость по природе.

1.1.Земельный участок (земельный участок в обороте, текущее использование земельного участка)

1.2.Лес и многолетние насаждения

1.3.Обособленные водные объекты

1.4.Участки недр

2. Искусственные объекты (постройки)

2.1.Жилые (малоэтажный дом, многоэтажный дом, дом повышенной этажности, высотный дом, кондоминимум (товарищество, объединение), секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом)

2.2.Коммерческие (офисы, рестораны магазины и торговые комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические комплексы, здания, сооружения, предприятия, как имущественный комплекс).

2.3.Общественные (специальные здания и сооружения)

2.4.Инженерные сооружения

Тема: Земельный участок как основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время, как объект недвижимости, земля – это средство производства и предмет труда, т.к. в любой сфере деятельности человек в той или иной мере взаимодействует с землей. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земельный участок, как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. (РФ ст.6 Земельный кодекс).

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

Ø Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, а также финансовые реквизиты

Ø Адресные ориентиры – район (жилой массив, промышленная зона и др.), поселок, улица, номер дома или строения

Ø Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановления, решения, распоряжения, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т.д.)

Ø Категория земель, целевое назначение и фактическое использование

Ø Код классификатора земель

Ø Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая и в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма) (сервитут)

Ø Площадь санитарно – защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка

Ø Вид земельного права (собственность)

Ø Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография

Ø Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды, зеленых насаждений и т.д.)

Паспорт земельного участка должен содержать:

Ø Экспликация земель – описание земель (застроенная территория, площадь под инженерными коммуникациями, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами и т.д.)

Ø Размер земельного налога (в случае нахождение земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади

Ø Расчетная и рыночная стоимость участка

Ø Балансовая стоимость строений, сооружений и насаждений

Ø Общая стоимость земельного участка и строений

Ø Налог на стоимость объекта недвижимости

Ø Инженерно – технические характеристики

Ø Экологические показатели

Ø Градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.

Ø Залежи полезных ископаемых

Принудительно изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения.

При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие, выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения в соответствии с договором.

Целевое назначение земель в РФ определяется земельным кодексом, согласно которому земля делится на 7 категорий:

· Земля сельскохозяйственных назначений

· Земли поселений

· Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи

· Земли особо охраняемых территорий и объектов

· Земли лесного фонда

· Земли водного фонда

· Земли запасов

Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и гражданских лиц по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками.

Земельные отношения включают в себя, установленные земельным законодательством:

ü Порядок предоставления или изъятия земельного участка

ü Права и обязанности землепользователя

ü Налогообложение, плату за землю

ü Санкции за нарушение земельного законодательства

Землеустройство – это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов устройства.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется «О землеустройстве» №78 от 06.2001 и другими ФЗ и нормативными актами РФ.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:

ü Изменение границ объектов

ü Предоставление и изъятие земельных участков

ü Определение границ частей объектов, ограниченных в использовании

ü Перераспределение используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства

ü Выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, заболачиванию и сушению, загрязнению отходами производства

Тема: Рынок недвижимости

Рынок недвижимости – это средство перераспределения прав на земельные участки, здания, сооружения и другое имущество между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установленной правовой среде сисмета состоит из 7 основных элементов:

ü Спрос

ü Предложение

ü Цена

ü Менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы)

ü Маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование)

ü Инфраструктура (юридическая, реелторская, консалтинговая, рекламная, информационная, страховая, методическая)

ü Деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс)

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно классифицировать по различным признакам.