Недвижимость как товар

Недвижимость как товар характеризуется следующими особенностями:

ü Стационарность и материальность

ü Полезность

ü Долговечность

ü Износ

ü Разнородность

ü Уникальность

ü Неповторимость

ü Необходимость постоянного управления

ü Сезонный характер

ü Низкая ликвидность

Современный рынок совершенно необязательно должен быть связан с определенным географическим местом, например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относятся к какой либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

В результате появления в России объектов недвижимости находящихся в частной собственности стал формироваться и развиваться рынок недвижимости в основе которого лежит купля – продажа прав собственности на объекты недвижимости. Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития. Если на 1 этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (офисы, квартиры) и выгодной ее перепродажи, то на 2 этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банка.

Особенности российского рынка недвижимости:

ü Различия рынков недвижимости по регионам

ü Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

ü Недостаточная информированность участников

ü Неравномерность развития сегментов рынка

ü Невозможность точных прогнозов тенденций развития

ü Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенство Российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем дохода населения, отсутствием достаточного количества квалифицированных специалистов, участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях в то время, как большинство сделок недвижимости в мировой практике происходит в привлечением заемного капитала. Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран понимании (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально – экономического строя) в России практически отсутствует. Поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее невысок.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости:

ü Купли – продажи

ü Дарению

ü Наследованию

ü Аренде

ü Субаренде

ü Внесение в уставные капиталы фирм

ü Передачи в залог

Основные понятия рынка недвижимости

Качество недвижимости как товара определяется в виде ее полезности и ограниченности. Если бы объекты недвижимости не обладали полезностью – способность удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени – они бы не пользовались спросом.

Спрос – это количество земельных участков, зданий и сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из 2 элементов: предложение уже существующей и новой недвижимости.

В то же время основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка, здания, сооружения и т.п. на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

10.10.2012

Важнейший элемент и условия существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

ü О существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях

ü О структуре спроса и предложения по различным объектам

ü Об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка

Основными источниками формирования базы данных служат:

ü Федеральные законы и нормативные положения, постановления правительства РФ и органов власти, субъектов РФ

ü Заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости

ü Рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях

ü Специальные исследования, опросы

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, а также региональные кооперативные базы данных.

Тема: Функции рынка недвижимости

· Рынок обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования, передача прав на недвижимость от одного лица к другому;

· Установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях.

· Связь между собственниками и покупателями на основе их экономической заинтересованности и мотивации;

· Распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Ценообразующая функция – одна из главных функций рынка, установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая, вероятно, совсем не входила в их намерения: к формированию эффективной структуры экономики и более полному удовлетворению общественных интересов. Задача распределения ограниченных ресурсов решается путем установления равновесной рыночной цены между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротства неэффективных.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно и со знанием дела принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых, экономически обособленных продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынки недвижимости и профессиональные посредники – риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью в результате использования недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

Инвестиционная функция. Рынок недвижимости - привлекательный способ сохранения и увеличения капитала. Она ведет к сбережению и накоплению из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом недвижимость служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция – проявляется в увеличении трудовой активности всего населения, стремящегося стать собственниками квартир, земельных участков, и других капитальных и престижных объектов недвижимости. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения объектов недвижимости предприятий, земельных участков, зданий, сооружений, квартир и т.п., в конечном счете, управление недвижимостью переходит к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное её использование.