Краткая характеристика субъектов рынка недвижимости

Строительные организации (продавцы) появились недавно и существуют в относительно небольшом количестве, т.к. строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости.

Агентство недвижимости представляют специалисты, выполняющие две функции:

· Консультантов по сделкам с недвижимостью;

· Брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

Часть наиболее удачных и профессиональных АпН становятся риэлторами (р.фирмами).

Риэлтор – лицо, которое занимается предпринимательской деятельность на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с НеИм и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юр.лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, она не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник их доходов – получение комиссионных за услуги продавцам или покупателям недвижимости.

Функции риэлтерских фирм:

· Посредничество – брокерские операции на рынке недвижимости;

· Операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах;

· Услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости;

· Услуги по рассрочке покупки недвижимости;

· Долевое участие в строительстве жилья;

· Обмены с доплатой.

Согласно статье 17 ФЗ от 25 сент. 1998г. №158 «О лицензировании отдельных видов деятельности» риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Вместе с пакетом документов на лицензирование (удостоверяющих правовой статус регистрариата), необходима еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке НеИмости.

Оценщики. Профессия оценщика была введена в РФ 27 ноября 96 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к его классификации.

Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью.

Оценка – обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существуют несколько характерный случаев, когда необходимо обратиться к услугам оценщика недвижимости:

· Оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

· Оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

· Оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет её последующей рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

· Оценка инвестиционного проекта;

· Оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал (нового предприятия);

· Оценка для принятия стартовой цены объекта недвижимости на ауках, конкурсах и в др.случаях.

Правовая основа деятельности оценщика зафиксирована в ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998г №135.

Институт оценки недвижимости в РФ развивается по следующим трем направлениям:

1) Государственные структуры. В странах с развитой рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости для определения ее рыночной цены. В РФ этим занимает БТИ. Необходимо иметь в виду, что оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

2) Общественные организации оценщиков. В настоящее время в РФ существуют три таких организации, претендующие на роль лидера в сфере подготовки и обучения специалистов:

· Российское общество оценщиков

· Институт независимых оценщиков (пользуется поддержкой Мирового банка, принимает в свои ряды только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости Института экономического развития Мирового Банка)

· Лига независимых экспертов (принимает в свои ряды юридических и физических лиц. Лига проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров в подразделениях своей организации)

3) Фирмы, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности

Девелопер – профессиональный предприниматель, застройщик, предприниматель, строящий на земле. Его деятельность связана с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию (она получила название девелопмент).

Девелопер сам не строит. Он организует создание объекта недвижимости т.о. чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости затраты и была получена достаточная прибыль от его реализации.

15.10.2012

Содержание деятельности Девелопера следующие:

- Выбор экономически эффективного проекта

- Получение всех необходимых разрешений на его реализацию

- Определение условий привлечения инвестиций и разработка механизмов и форм их возврата

- Поиск и привлечение инвесторов

- Отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой

- Передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию

- Продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов

Девелопер является ключевой фигурой развития недвижимости.

Банки

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.