Тема: Вид стоимостей объектов недвижимости

Существует несколько категорий стоимости, которых практически однозначно поминается во всех развитых странах. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 06.08.1998 № 135 ФЗ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

· Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

· Обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

· Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты

· Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без совершения принуждения с чьей – либо стороны

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, сложившиеся на этом рынке.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительной стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Оценка потребительной стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово – экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта.

29.10.2012

Понятие инвестиционной стоимости (стоимость в использовании) – это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта или объекта, приносящего доход.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно – монтажных работ).

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов прогрессивных материалов и конструкций.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость (для кредитования) – оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Стоимость для целей налогообложения. Имущество юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами – оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта в зависимости от вида имущества.

Виды стоимостей, цена и принципы оценки недвижимости

Оценка объектов недвижимости – это определение денежного эквивалента объекта недвижимости.

Как и любой товар на рынке недвижимость имеет цену и стоимость.

Цена объекта недвижимость – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Стоимость – это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

· Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком. Это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат

· Стоимость замещения объекта оценки

· Стоимость воспроизводства объекта оценки

· Стоимость объекта оценки при существующем использовании

· Инвестиционная стоимость объекта оценки

· Стоимость объекта оценки для целей налогообложения

· Ликвидационная стоимость объекта оценки

· Утилизационная стоимость объекта оценки

· Специальная стоимость объекта оценки

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

· Местонахождения

· Архитектурно – конструктивные решения проекта

· Планировочные решения проекта

· Наличие коммунальных услуг

· Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями

· Состояние здания

· Сейсмические факторы

· Объем оцениваемых имущественных прав

· Экологические факторы

· Спрос и предложение

Принципы оценки стоимости объектов недвижимости (группы):

· Принципы, основанные на представлениях пользователя

- Полезность

- Замещение

· Принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости

- Остаточная продуктивность

- Оптимальный размер

- Оптимальное разделение имущественных прав

- Сбалансированность

· Принципы, связанные с рыночной средой

- Спрос и предложение

- Конкуренция

- Зависимость

· Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Процесс оценки объектов недвижимости

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.

Этапы:

1. Определение задачи оценки

· Идентифицируется оцениваемый объект. Фиксируется местоположения, статус, физический состав

· Устанавливается цель оценки

· Устанавливается вид оценочной стоимости. Рыночная, инвестиционная

· Устанавливаются оцениваемые имущественные права

· Дата оценки

2. Составление плана работ и договора на проведение оценки

· График работ по оценки

· Источники и способы сбора информации

· Затраты на сбор и обработку информации

· Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости

· Вознаграждение оценщика

· Договор на оценку, не требует нотариального удостоверения

3. Сбор и анализ информации

· Осмотр объекта и прилегающей территории

· Юридическое описание объекта недвижимости

· Физические характеристики и местоположение объекта недвижимости

· Экономическая информация

· Проверка достоверности собранной информации

· Анализ и обработка информации

4. Анализ наилучшего и более эффективного использования объекта недвижимости

· Анализ земельного участка, как условно свободного

· Анализ земельного участка с улучшениями

5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе 3 подходов

· Доходный подход. Основа доходного подхода это представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем

· Сравнительный подход. Основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых объектов, относительно недавно проданных на рынке

· Затратный подход. Оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом его износа

6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

· Проверка полученных данных о величине стоимости

· Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки

· Выведение итоговой стоимости

7. Составление отчета об оценке

31.10.2012

Дописать

- Местонахождение оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества

- Точное описание объекта оценки об отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта недвижимости

- Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснования их использования при проведении оценки данного объекта недвижимости, перечень использованных при проведении оценки данного объекта исходных данных с указанием источников их получения, а также при проведении оценки допущения

- Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата

- Дата определения стоимости объекта оценки

- Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта недвижимости

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного метода расчета. Отчет должен быть пронумерован постранично прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.

Методы оценки недвижимости