Метод доходного подхода к оценке недвижимости

Для понимания сущности методов оценки доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени.

Базовая аксиома оценки недвижимости – это деньги завтра не есть деньги сегодня. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков и отражает:

- Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течении своего срока службы

- Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона

Доходный подход используется при определении:

- Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость доходов (будущих) от этого объекта

- Рыночной стоимости

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- Прямой капитализации доходов

- Дисконтированных денежных потоков

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом рисков, характерных для данного объекта недвижимости. Различаются эти 2 метода лишь способами преобразованием денежных потоков.

Аннуитет – это серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течении определенного периода. В том случае, если платежи производятся в конце каждого периода, говорят об обычном аннуитете. Если же платежи осуществляются авансом, т.е. в начале каждого периода, в этом случае речь идет об авансовом аннуитете.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. А при использовании метода дисконтирования денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную величину

- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и стоимости земельных участков, т.е. являются стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД/Rк

С – стоимость объекта недвижимости

ЧОД – чистый операционный доход

Rк – коэффициент капитализации

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (среднегодового) ЧОД в текущую стоимость.

21.11.2012

Задача 1.

Определить цену объекта недвижимости методом сравнения продаж, имеющих следующие данные по 5 проданным участкам

Участок 1 – 2 корректировки (-3000 +6200 = =+6200)

Участок 2 – (-8000+500+7050-4000) = -4450

Участок 3 – (+700)

Участок 4 – (+291)

Участок 5 – (+5400 - 5940) = - 540

В качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая меньшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок. Таким образом наиболее приемлемым объектом покупки является участок 4.