Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Метод доходного подхода к оценке недвижимости






Для понимания сущности методов оценки доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени.

Базовая аксиома оценки недвижимости – это деньги завтра не есть деньги сегодня. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков и отражает:

- Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течении своего срока службы

- Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона

Доходный подход используется при определении:

- Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость доходов (будущих) от этого объекта

- Рыночной стоимости

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- Прямой капитализации доходов

- Дисконтированных денежных потоков

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом рисков, характерных для данного объекта недвижимости. Различаются эти 2 метода лишь способами преобразованием денежных потоков.

Аннуитет – это серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течении определенного периода. В том случае, если платежи производятся в конце каждого периода, говорят об обычном аннуитете. Если же платежи осуществляются авансом, т.е. в начале каждого периода, в этом случае речь идет об авансовом аннуитете.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. А при использовании метода дисконтирования денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную величину

- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и стоимости земельных участков, т.е. являются стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД/Rк

С – стоимость объекта недвижимости

ЧОД – чистый операционный доход

Rк – коэффициент капитализации

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (среднегодового) ЧОД в текущую стоимость.

21.11.2012

Задача 1.

Определить цену объекта недвижимости методом сравнения продаж, имеющих следующие данные по 5 проданным участкам

Наименование показателя Объект оценки Участок 1 Участок 2 Участок 3 Участок 4 Участок 5
Цена р.            
1. Переданные права на собственность Полное владение Полное владение Полное владение Полное владение Полное владение Полное владение
Скорректированная цена р.            
2. Условия финансирования Рыночные Нерыночные (Процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000) Нерыночные (Процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 8000) Рыночные Рыночные Рыночные
Коррекция по финансированию р. - -3000 -8000 - - -
Скорректированная цена            
3. Условия продажи Коммерческие Коммерческие Срочная продажа, цена завышена на 500 р Коммерческие Коммерческие Коммерческие
Скорректированная цена            
4. Время продажи, за год инфляция 10% Рост инфляции, т.е. удорожание 12 месяцев 12 месяцев 6 недель 1, 5 месяца 2 недели 0, 5 месяца 12 месяцев
Скорректированная цена            
5. Месторасположение Коттедж у озера 50 км от города 50 км от города 50 км от города 50 км от города 50 км от города Хуже на 10%
Коррекция по месту р            
6. Размер кв м            
Цена за кв м            
Корректировка по размеру - - 64080 (120 метров) -   -
7. Гараж 4000 р Есть Есть Нет Есть Есть Есть
Корректировка по стоимости гаража            
8. Законченный подвал   Нет Нет Нет Есть Нет
             
             
             
             
             

Участок 1 – 2 корректировки (-3000 +6200 = =+6200)

Участок 2 – (-8000+500+7050-4000) = -4450

Участок 3 – (+700)

Участок 4 – (+291)

Участок 5 – (+5400 - 5940) = - 540

В качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая меньшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок. Таким образом наиболее приемлемым объектом покупки является участок 4.

  Участок оценки          
Цена т.р.            
Площадь, га 0, 04 0, 04 0, 045 0, 05 0, 035 0, 07
Цена за 0, 01 га            
Условия рынка -4, 3% 3, 8% 6% 1% 2% 12%
Корректировка            
По геологии 3, 2%   2%   -5%  
Корректировка            
По топографии -2, 7%   5%   -5% -10%
Корректировка            
             
Средняя цена            

 


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.008 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал