Участники и источники процесса финансирования недвижимости

Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:

ü Федеральные и местные органы власти и управления. Обеспечивают экономико – правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости, регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости, устанавливает льготы, либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость.

ü Кредитно – финансовые учреждения. Предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

ü Инвесторы и пр. В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально – пригодном состоянии. Инвесторов можно разделить на 2 типа:

- активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта

- пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

17.10.2012

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету можно в соответствии с ГК РФ «О государственной редакции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объединить в 5 групп:

ü Сами физические объекты

ü Право собственности

ü Вещные права

ü Ограничения прав

ü Сделки с недвижимым имуществом

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной, общей и другие.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками представляют меньший объем полномочий их обладателей. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода прав собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками не прекращаются. И они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия) предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ должно быть зарегистрировано.

Аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

Право собственности и другие вещные права возникают не только на основе договоров купли – продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества или проектно – сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Инвентаризация – описание и индивидуализация земельного участка, здания и других объектов. Не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, которые ведут различные государственные органы (БТИ, КЗРиЗ) субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.

Регистрация объектов недвижимости и регистрация прав – это два разных вида деятельности, требующие абсолютно различных методов и знаний. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют не зависимо от прав на них, требуют технических знаний, а установления прав на них – это юридическая практика.

Взаимосвязь регистрации объекта недвижимости и регистрации права на него обусловлено взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого права отношения. Правоотношения характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объектов недвижимости.

Именно регистрация дает людям титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за него налоги и другое. Поэтому, чтобы приобрести право собственности на недвижимость надо зарегистрировать его в установленном в данном стране порядке.

К сведению: в мире существуют 2 системы регистрации недвижимости:

ü Англо – Американская

ü Европейская

Либеральная Англо – Американская система правил предусматривает передачу собственности по договорам между прежними и новыми его владельцами.

Наиболее распространенная Европейская система регистрации основывается на государственных гарантиях права собственности. на государственных гарантиях права собственности.

При такой организации вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством.

В России с 1 февраля 1998 года принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок ним – это юридический акт признания и подтверждения государством, ограничения, перехода или прекращение прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Порядок государственной регистрации – это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией.

Государственная регистрация прав на объект недвижимости базируется на соответствующих принципах. Одним из важнейших принципов является – государственный характер прав на объект недвижимости. Другим не менее важным является принцип самостоятельности функции регистрации прав на объект недвижимости, который исходит из самостоятельной системы целей и специфической формы осуществления этой деятельности. Далее – принцип ответственности государства за деятельность по регистрации прав на недвижимость. Он следует из двух вышерассмотренных принципов. В заключении - принцип открытости информации о регистрации прав на недвижимость.

Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним в соответствии с указом президента №314 от 09.03.2004 года осуществляют вновь созданная федеральная регистрационная служба и ее органы на местах.