Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах

В сфере капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – капитальный ремонт многоквартирных домов) целью государственной политики является создание и обеспечение устойчивого функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – региональные системы капитального ремонта), обеспечивающих его своевременное проведение, требуемое качество и справедливую стоимость работ (услуг) с постепенным переходом от преобладания системы государственной организации проведения капитального ремонта через систему региональных операторов к преобладанию и распространению модели организации проведения капитального ремонта через систему специальных счетов. При этом, главным целевым ориентиром в этом направлении должно стать достижение к 2020 году процентного соотношения способов формирования фондов капитального ремонта на специальных счетах и счетах регионального оператора в размере 50Х50 по такому показателю как общая площадь многоквартирных домов, подлежащая капитальному ремонту.

В 2014 году была запущена работа региональных систем капитального ремонта, основанных на финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах.

В настоящее время субъектами Российской Федерации сформированы механизмы, обеспечивающие долгосрочное планирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов и основанные на осуществлении его финансирования собственниками помещений в многоквартирных домах путем уплаты ежемесячного обязательного минимального взноса на капитальный ремонт в отношении многоквартирных домов, включенных в региональные программы капитального ремонта.

По данным субъектов Российской Федерации – в 2014 году в рамках региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах завершен ремонт 7, 7 тыс. многоквартирных домов общей площадью 37 млн кв. м., в которых проживают 1, 4 млн человек.

Общий объем финансирования программ капитального ремонта в 2014 году составил 36, 1 млрд руб., в том числе за счет средств Фонда ЖКХ – 5, 6 млрд руб. (15, 5%), за счет консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации – 18, 3 млрд руб. (50, 7%), за счет средств собственников – 12, 19 млрд руб. (33, 8%).

Необходимо отметить, что Федеральным законом № 176-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены существенные изменения в части корректировки норм, регламентирующих проведение капитального ремонта, основанные на правоприменительной практике и выявленных проблемах, в том числе в части совершенствования:

- порядка формирования и актуализации региональных программ капитального ремонта, включая уточнение порядка определения сроков проведения капитального ремонта и упрощение порядка внесения изменений в региональные программы капитального ремонта, когда такие изменения вызваны техническими ошибками, допущенными при их формировании;

- правового режима функционирования специальных счетов;

- правового статуса владельца специального счета;

- деятельности региональных операторов.

Первоочередными задачами органов государственной власти и органов местного самоуправления на 2016 – 2017 годы являются:

- безусловное исполнение взятых на себя в соответствии с утвержденными региональными программами капитального ремонта и краткосрочными планами их реализации обязательств по проведению капитального ремонта. Это необходимо, в том числе, с точки зрения повышения доверия граждан к работе новых систем капитального ремонта, для которых ничего не может быть лучше, чем демонстрация положительных и реальных примеров работы системы;

- завершение формирования и обеспечение качественной работы системы мониторинга и контроля функционирования региональных систем капитального ремонта в соответствии с требованиями, установленными Минстроем России;

- актуализация региональных программ капитального ремонта с целью устранения выявленных недостатков, а также приведения их в соответствие с требованиями нового законодательства;

- продолжение проведения активной информационно - просветительской работы с собственниками по вопросам организации проведения капитального ремонта;

- формирование системы назначения руководителей региональных операторов, соответствующих установленным на федеральном уровне квалификационным требованиям и прошедших проверку на их соответствие путем проведения тестирования в Минстрое России;

- создание механизма оценки финансовой устойчивости региональных систем капитального ремонта, в том числе предусматривающей оценку достаточности установленного размера минимального взноса на капитальный ремонт (далее – взнос на капитальный ремонт), оказываемой государственной (муниципальной) поддержки в целях софинансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов;

- практический запуск механизмов льготного кредитования капитального ремонта, в том числе при участии государственной поддержки;

- выработка дополнительных мер, направленных на стимулирование развития специальных счетов, в том числе:

а) снижение нижнего предела по количеству голосов, необходимых для принятия решения об избрании способа формирования фонда капитального ремонта;

б) наделения уполномоченного органа субъекта Российской Федерации правом принятия решения (по согласованию с собственниками помещений и региональным оператором) о досрочном переходе со счета регионального оператора на специальный счет;

в) защита средств специального счета от инфляции путем введения режима специального депозита и установления субсидиарной ответственности Российской Федерации перед собственниками за сохранность средств на специальных счетах, открытых в банках, соответствующих требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации.

Задача повышения качества капитального ремонта и эффективности расходов на его проведение будет решаться за счет осуществления на федеральном уровне сравнительного анализа и создания укрупненных нормативов для расходов на реализацию типовых видов работ, а также осуществления методического обеспечения процесса осуществления деятельности региональными операторами. При этом особое внимание будет уделено прозрачности проведения торгов по отбору организаций для осуществления работ по капитальному ремонту.

Кроме того, в целях формирования справедливой стоимости работ (услуг) по капитальному ремонту многоквартирных домов и повышения эффективности расходов из программы капитального ремонта будут исключаться многоквартирные дома с высоким уровнем износа (более 70%), многоквартирные дома, стоимость капитального ремонта которых является чрезмерно высокой, а также многоквартирные дома, в отношении которых в установленном порядке приняты решения об их сносе. Для модернизации или определения дальнейшего использования таких домов субъектами Российской Федерации будут разрабатываться специальные программы.

В целях реализации при капитальном ремонте дополнительных мероприятий, направленных на повышение энергетической эффективности, будут использованы специальные инструменты, позволяющие финансировать такие работы на принципах энергетического сервиса.

Одним из вопросов, заслуживающих особого внимания при организации проведения капитального ремонта является, вопрос модернизации лифтов в многоквартирном доме, в том числе с целью обеспечения доступности многоквартирных домов для инвалидов и других маломобильных групп населения, вандалозащищенности, энергоэффективности и пожарной безопасности лифтов.

Основой системы государственного регулирования в сфере лифтового хозяйства является Технический регламент Таможенного союза ТР ТС 011/2011 " Безопасность лифтов" (далее – Технический регламент о лифтах), в соответствии с которым по истечении назначенного срока службы (свыше 25 лет) не допускается использование лифта по назначению без проведения оценки соответствия, по итогам которой осуществляется модернизация (капитальный ремонт) или замены лифта. Соответствующая работа должна быть в массовом порядке проведена в рамках реализации региональных программ капитального ремонта. При этом, указанная услуга, с точки зрения экспертов, является одной из самых привлекательных с точки зрения использования кредитных средств для ее финансирования. Другим мероприятием, реализация которого будет одновременно способствовать решению проблемы модернизации лифтового хозяйства и стимулированию развития отечественного производителя будет обеспечение импортозамещения за счет применения лифтов отечественных производителей (справочно: по оценкам Национального Лифтового союза при импортозамещении в лифтостроении возможно достичь сокращения до 2020 года применения импортных комплектующих до 10% (с 30% в 2015 году).

Для обеспечения своевременности проведения капитального ремонта будет осуществляться систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности посредством сбора, систематизации и анализа информации в соответствии с установленным перечнем показателей.

В этих целях Минстроем России запущена автоматизированная информационная система мониторинга реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта, которая обеспечивает:

- получение полной и актуальной информации по планируемому и (или) проведенному капитальному ремонту каждого многоквартирного дома любым заинтересованным лицом;

- отслеживание основных этапов организации и проведения капитального ремонта каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта и краткосрочный план ее реализации, в том числе, на предмет обеспечения участия собственников и общественности в приемке работ по капитальному ремонту;

- отслеживание качества планирования и динамики реализации региональных программ капитального ремонта;

- контроль уровня стоимости проводимого капитального ремонта по определенному виду работ (услуг);

- выявление и исключение дублирования многоквартирных домов в региональных программах по капитальному ремонту и программах по переселению из аварийного и ветхого жилья;

- информационную открытость и прозрачность реализации региональных программ капитального ремонта.

Кроме того, на сайте Минстроя России и портале Фонда ЖКХ " Реформа ЖКХ" (reformagkh.ru) в разделе " Капитальный ремонт" в рамках действующей системы цветовой индикации " светофор" отображаются показатели субъектов Российской Федерации по реализации региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов.

Основным риском функционирования системы капитального ремонта многоквартирных домов является ее возможная финансовая несбалансированность.

Во избежание формирования у региональных фондов капитального ремонта дефицита и необеспеченных обязательств, федеральными органами исполнительной власти будет осуществляться мониторинг финансовой устойчивости региональных операторов капитального ремонта и, в том числе, соответствия минимального размера взносов на капитальный ремонт объему обязательств, принимаемых на себя региональными операторами.

Кроме того, на федеральном уровне будет разработана модель, позволяющая осуществлять оценку финансовой устойчивости уже функционирующих региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов, а, значит, позволяющая прогнозировать ее развитие, возможные проблемы функционирования, а также своевременно принимать меры, направленные на решение выявляемых проблем.

Важным вопросом является проработка предложений по выработке единого подхода к оплате комиссионных вознаграждений за оказываемые услуги по приему и перечислению платежей на специальные счета по взносам на капитальный ремонт, в том числе в части того, на ком лежит обязанность по уплате указанной комиссии.

Задача по повышению эффективности функционирования созданной системы капитального ремонта будет решаться путем привлечения дополнительных источников финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов и, прежде всего, за счет развития кредитования капитального ремонта многоквартирных домов.

Согласно результатам проведенного в июне 2015 года исследования 61% опрошенных видят необходимость проведения капитального ремонта в ближайшие 3-5 лет, при этом более трети (34%) респондентов считают, что их многоквартирный дом необходимо отремонтировать немедленно.

Для расширения возможностей граждан по осуществлению капитального ремонта, в том числе выборочного ремонта, снижения " периода ожидания" такого ремонта, повышения комфорта и качества проживания в многоквартирном доме сверх установленного Жилищным кодексом Российской Федерации минимального перечня, в 2015 – 2016 годах, Правительством Российской Федерации будут продолжены разработка и развитие механизмов кредитования капитального ремонта многоквартирных домов. Собственники помещений в многоквартирном доме смогут осуществить выполнение необходимых работ, не дожидаясь сроков, предусмотренных региональной программой капитального ремонта, и оплатить эти работы за счет долгосрочных кредитов, погашение которых будет осуществляться за счет взносов на капитальный ремонт, входящих в состав платежей за жилищно-коммунальные услуги. Повысить доступность таких кредитов и обеспечить вовлечение большего числа собственников помещений в многоквартирных домах, привлекающих дополнительные источники финансирования капитального ремонта общего имущества, позволит государственная поддержка таких собственников в виде субсидирования процентной ставки и субсидирования части самого кредита.

Также в целях снижения коммерческих рисков, снижения стоимости кредитов и увеличения их сроков будут применяться механизмы рефинансирования кредитов, выданных на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Развитие механизмов кредитования является одной из приоритетных задач в рамках развития региональных систем капитального ремонта, а также имеет важное социальное значение. Возможность проведения капитального ремонта в многоквартирных домах с использованием кредитных средств позволит значительно сократить количество домов, требующих капитального ремонта и снять определенную обеспокоенность собственников помещений по вопросам формирования, сохранности и использования фондов капитального ремонта.

Тем не менее, вовлеченность кредитных организаций в процесс кредитования капитального ремонта сдерживается рядом объективных факторов, в частности рисками, связанными с отсутствием обеспечения по указанным кредитам, с которым у банков имеется практический опыт работы. В качестве основного обеспечения по кредиту на капитальный ремонт многоквартирных домов рассматривается поток платежей собственников помещений, обязательных в силу закона. В качестве дополнительного обеспечения предусматривается использование государственных и муниципальных гарантий при условии, если соответствующие меры поддержки предусмотрены соответствующими бюджетами.