Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи

К таким показателям относят:

1. валовой рентный мультипликатор (GRM);

2. общий коэффициент капитализации (R₀).

1. Валовой рентный мультипликатор (gross rent multiplier) определятся отношением цены продажи либо потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложности на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.

Для определения стоимости с помощи валового рентного мультипликатора необходимо:

- на основе анализа определить величину рыночной арендной платы для объекта оценки;

- на основе анализа рынка определить отношение цены продажи к действительному или потенциальному валовому для объектов сравнения, т.е. получить значение GRM для данного типа собственности;

- умножить величину арендной платы для объекта оценки на GRM для данного типа собственности, получив, таким образом, показатель рыночной стоимости объекта оценки.

Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, т.к. он базируется на данных рынка, который учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обуславливает его особенности и недостатки:

- метод применим на активных рынках доходной недвижимости;

- метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки;

- метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов.

2. Общий коэффициент капитализации (overall rate of return) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.

Для применения общего коэффициента капитализации R₀ на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие GRM.

Затеи для каждого объекта сравнения определяется R₀ и выводится среднее или средневзвешенное значение R₀. Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения R₀ на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI). Другими словами для определения рыночной стоимости здесь используется прямая капитализация.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия рыночных данных по сделкам с сопоставимыми объектами недвижимости. При отсутствии данных по сделкам допускается использовать данные о предложения к продаже с корректировкой на торг.

Ввиду недостаточного количества информации о реальных сделках с объектами недвижимости, которые, как правило, являются коммерческой тайной, нами были также использованы данные о предложениях к продаже схожих объектов, имеющиеся в открытых источниках: еженедельниках «Пермские квартиры, дома & офисы», «Из рук в руки» (Пермский выпуск), каталог «Недвижимость»