Недвижимость

Как вы можете заработать деньги на недвижимости? На этот вопрос можно ответить несколькими предло­жениями.

Совершенно понятно, что без вложения нет и дохода. Для начала нужно определиться с суммой, которую вы готовы вкладывать, чтобы получать прибыль.

Затем приобретается недвижимость: офисы, квартиры, нежилые помещения, склады - и сдаются в аренду. Вы фактически вкладываете свои деньги в недвижимость и зарабатываете на этом - ну, это вкратце...

Не секрет, что, вкладывая в недвижимость, мы всегда остаемся в выигрыше, потому, что она всегда растет в цене и пользуется огромным спросом. Именно поэтому тема инвестиций в недвижимое имущество интересует все больше потенциальных покупателей. Оказывается, далеко не всегда просто купить квартиру именно в Москве. Есть и другие варианты.

Мы рассмотрим ситуацию, когда сумма, которую вы готовы инвестировать в недвижимость, не превы­шает $10 тыс.

За эти деньги можно купить небольшой земель­ный участок с дачным домиком в Подмосковье. Впрочем, его цена во многом зависит от направления, уда­ленности от города и наличия удобных подъездных путей. Поэтому сразу исключим дорогие Рублево-Ус­пенское и Ново-Рижское направления и расстояния ближе 40 км от МКАД. Примем за точку отсчета то, что недорогой домик окажется скорее всего в садо­вом товариществе, а не в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Кстати, садовые товарищества тоже бывают разные: стародачные мес­та (20-25 лет), где на участках растут 15-метровые ели и сосны, естественно, ценятся дороже только что «нарезанного» голого поля. Значение имеет также ровность/уклон участка, наличие рядом леса, водо­ема и магазина.

Больше всего дешевых предложений по белорус­скому направлению: домик в 60-70 км от МКАД мож­но найти за $3000-3500 - например, в Тучкове (садовое товарищество, 6 соток, типовая дача с мансардой). В поселке Покровка (стародачное место, 60 км от МКАД по ленинградскому направлению) - щитовой, брусовый и даже кирпичный домик на участке 6-12 со­ток можно купить за $3-8 тыс. Неплохие кирпичные дома - в секторе ИЖС в пределах $10 тыс. встреча­ются по Щелковскому шоссе. В районе 40-50 км по Павелецкому направлению типовая дача в садовом товариществе будет стоить $7-8 тыс. По Курскому направлению такие цены начинаются от 60-70 км, по Ярославскому - от 70-80 км, по Казанскому - от 90км.

Шаг первый: поиск. Участками и дачами до $5000 крупные агентства, как правило, не занимаются: обращаться туда было бы бес­смысленно и с точки зрения покупателя, так как ставка за оформление подобной сделки - минимум $1, 5 тыс. Такие варианты нужно искать самим по газетам и ката­логам - например, «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены», но также не забывайте про Интернет. После того как подходящие предложения отобраны, вы пла­нируете просмотры. Лучше всего не выезжать с каждым хозяином отдельно {так как у всех свои ограничения во времени), а узнавать дорогу и договариваться, что сначала сами посмотрите дом снаружи. Таким образом, к выходным у вас будет набираться несколько адресов, и, составив оптимальный маршрут, за день вы объедете 4-5 участков. Это гораздо быстрее, чем выезды вместе с продавцами, а составить впечатление о размерах участ­ка и качестве дома несложно и с улицы.

Шаг второй: что именно покупаем. Далеко не все постройки в садовых товариществах официально зарегистрированы. Стандартная ситуация: хозяину изначально принадлежал только участок. А он взял и построил, скажем, каркасно-щитовую дачку с мансардой. Но чтобы не платить налоги, регистриро­вать ее не стал, а положился на русский авось.

По закону (статья 222 ГК РФ) самовольной построй­кой считается: постройка на участке, отведенном не для этой цели, и строение, созданное без соответству­ющего разрешения или с нарушением строительных норм. В соответствии с этой статьей самовольная по­стройка должна быть либо демонтирована (п. 2), ли­бо оформлена в собственность, если это не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При наличии этих условий, подтвержденных раз­решениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., постройка решением суда может быть признана собственностью владельца земельного участка (п. 3). Исходя из этого, купить участок с незарегистрирован­ной дачей можно.

Если это садовое товарищество, с ним переоформ­ляется договор, продавец передает вам свои права, вы платите членский взнос и вступаете в товарищество. (Кстати, это существенная трата: взнос может дости­гать $600. Но иначе вам предъявят счет за охрану, элек­тричество, дороги общего пользования и т.д. в размере $100-200 в месяц. А так средний тариф - 120 руб. летом и 70 руб. зимой.) После этого начинаете оформлять документы на дом. Или не начинаете, опять-таки по­ложившись на авось. В последнем случае могут воз­никнуть следующие проблемы:

· наши родные просторы контролируются при помощи аэрофотосъемки, и вычислить, что на пустом месте образовалась постройка, не составляет труда. Но, тем не менее в Подмо­сковье есть целые незарегистрированные по­селки. Особое внимание властей привлекают «свежие» строения - созданные за последние 5 лет. «Старожилов» трогают гораздо меньше;

· самовольную постройку нельзя продать (разве что как стройматериалы), официально сдать в аренду, завещать, подарить, застраховать и т.д.;

· в такой дом нельзя провести газ, отопление и канализацию.

В агентствах на вопрос, продаются ли у них учас­тки с незарегистрированными дачами, ответили, что такая ситуация исключена: сначала строение офор­мляется в собственность и только потом выставля­ется на продажу. Занимает процедура оформления от 1 до 3 месяцев. Сначала уплачивается штраф (око­ло 1000 руб.), потом вызывается инженер-строитель для снятия плана БТИ, затем хозяин получает право собственности. Таким образом, в договоре купли-продажи одновременно указываются и участок, и постройка.

Шаг третий: договор купли-продажи. Для заключения сделки продавец должен предоста­вить:

· свидетельство о госрегистрации права собствен­ности на землю;

· свидетельство о госрегистрации права собствен­ности на строение;

· выкопировку из кадастрового плана;

· нотариально заверенное согласие супруги или супруга продавца на продажу земли/строения;

· справку из управы об отсутствии задолженно­стей и арестов на участок/строение (действует 1 месяц);

· справку из налоговой об уплате налогов на зем­лю;

· если участок в садовом товариществе - справку об отказе его членов от преимущественного пра­ва покупки (за этим нужно обратиться к пред­седателю товарищества);

· план БТИ;

· паспорт.

Сделку можно оформить в государственной регистрационной палате.

Непосредственно перед подписанием договора про­давец и покупатель едут в банк и покупатель закла­дывает деньги в банковскую ячейку. После того как он получит в регпалате документы о праве собствен­ности, продавец сможет забрать свои деньги. Аренда банковской ячейки в среднем стоит $50 в месяц.

После подписания договора купли-продажи он сда­ется в Регистрационную палату. Все регистрационные сборы не превышают 2000 руб.

Самый большой спрос на загородные участки при­ходится на март-октябрь (за исключением «отпуск­ного периода»: 15 июля - 20 августа), пик продаж - с августа по октябрь.

Как только опадает листва, участки теряют свою привлекательность, к тому же желающих искать за тридевять земель по морозу свою будущую фазенду не так уж и много. Следовательно, зимой цены ниже.

Доход. Теперь о доходах, которые может приносить сдача летне­го домика в аренду. Хорошая цена для нашего варианта (щитовой домик в садовом товариществе, 6-10 соток, час-полтора езды от Москвы, недалеко от станции, рядом с водоемом и лесом, с электричеством, печкой, но удобствами на улице) - $200 месяц. Обычно дачу снимают на весь летний сезон - 5-6 месяцев, с апре­ля - мая по сентябрь (причем спрос начинается в фев­рале—марте), таким образом, максимальная выручка составит $1000-1200 в год. То есть, если дача стоила 57000 (реальная цена неплохого варианта в часе езды по Белорусскому, Савеловскому, Павелецкому, Горьковскому и некоторым другим направлениям) и еще $1000 было потрачено на оформление сделки, членский взнос, ремонт, новый забор, вложения окупаются за 7-8 лет, а если дача была куплена дешевле - то и того меньше.

Домик с теми же самыми параметрами, но на рас­стоянии двух часов езды от города (70 км) стоит $3000, а за его наем можно просить $100 в месяц или $500-600 в сезон. Таким образом, вложенные деньги окупают­ся примерно за 6 лет. Для сравнения: чтобы «окупить» квартиру в Москве, потребуется 8-9 лет, кирпичный гараж в ГСК или подземном паркинге - 10-11 лет. Но в любом случае, даже если и не зарабатывать на недвижи­мости деньги, в Москве и Подмосковье она будет только дорожать.

Квартиры в городе и доход. Стабильный рост цен на столичное жилье в последние два с лишним года уже никого не удивляет. Только за 2003 год средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 40—45%, побив все рекорды доходности.

По различным данным, сегодня на столичном рынке жилья от 8 до 20% квартир приобретаются в качестве инвестиционных вложений. По мнению ана­литиков, сегодня у недвижимости отсутствуют надеж­ные альтернативные инструменты вложения средств: у населения нет прежней степени доверия к банкам, а игра на фондовом рынке - дело довольно рискованное и по силам лишь профессионалам.

Как показывает практика, сегодня чаще всего кли­енты, желающие приобрести квартиру с инвестицион­ными целями, обращаются к риелторам, и на это есть ряд объективных причин. Еще несколько лет назад потребители предпочитали покупать новостройки у застройщиков. Но в послед­нее время, с одной стороны, доверия к риелторам стало больше, с другой - риелторская деятельность сегодня построена по принципу супермаркета услуг и товаров. Причем если риелтор выбрал данный товар на рынке, следовательно, товар ликвиден, и это хороший знак для клиента, дополнительная гарантия. Риелтор тща­тельно выбирает объекты для реализации по целому комплексу параметров, обращая внимание в первую очередь на надежность застройщика, ликвидность объ­екта, возможный график реализации и т.д.

В пользу обращения к риелтору говорит и тот факт, что в крупных риелторских компаниях есть обширные информационные базы, включающие жилье разного класса, стоимости и находящееся на разных этапах строительства.

И еще в крупной риелторской фирме могут ока­зать квалифицированную консультационную помощь и, исходя из текущей ситуации на рынке, условий и пожеланий клиента, задач инвестирования (последую­щая реализация еще на этапе строительства, после его окончания, сдача в аренду), а также его возможностей, смогут подобрать вариант, максимально подходящий под эти частные условия.

Тенденции покупательского спроса постоянно меняются; оптимальный метраж, планировка квар­тиры, качество инженерии, расположение комнат по сторонам света, количество и тип балконов - все это необходимо учитывать частному инвестору, заинтере­сованному в получении максимальной доходности от вложений. Понятно, что при покупке жилья «экономкласса» эти факторы, может, и не столь важны, а для «бизнес-класса» и элитного жилья их учет просто не­обходим!

Так, цена играет первостепенную роль лишь при покупке квартир стоимостью до $60 тыс. Для жилья в категории от $60 до 130 тыс., помимо стоимости, осо­бую значимость имеет местоположение дома, и здесь предпочтение отдается проектам точечной застройки в хороших районах. Но, чтобы уложиться в имеющуюся сумму, в этом случае приходится выбирать квартиры небольшой общей площади.

Когда приобретается жилье «бизнес-класса» стои­мостью от $130 тыс., то, помимо места его расположе­ния, большое значение имеет социальное окружение, экология района, удаленность от центра, инфраструк­тура и, наконец, сам дом — его качество, тот комплекс услуг, который в нем предоставляется, удобство плани­ровочных решений. Удачное сочетание всех этих фак­торов может значительно повысить привлекательность жилья и, соответственно, сделать его более выгодным для инвестиций. По опросам покупателей квартир в фешенебельном районе «Гранд-Паркъ», строитель­ство которого сегодня ведется на севере столицы, не­далеко от метро «Полежаевская», фактор однородной социальной среды проживания наряду с экологией и инфраструктурой имели приоритетное значение при выборе жилья.

В том случае, когда покупатель подбирает квартиру самостоятельно и непосредственно у застройщиков, круг объектов значительно сужается, а сравнитель­ную оценку нужно проводить собственными силами. В этом случае отследить все плюсы и минусы того или иного проекта практически нереально, и есть риск по­лучить доходность ниже запланированной.

Помимо всего того, что было сказано выше, оста­ется еще один немаловажный момент - безопасность сделки, и здесь риелтор может сделать то, что не под силу рядовому клиенту. Помимо оценки ликвиднос­ти объекта, в риелторской фирме в обязательном по­рядке проводится юридическая экспертиза правоус-танавливающих документов и анализируется деловая репутация застройщика - тем самым определяются возможные риски как для самого риелтора, так и для покупателей.

Подводные камни. Теперь от дачного вопроса перейдем к городским квад­ратным метрам. Итак, у вас появилось желание вложить деньги, купив квартиру в городе. Чего можно ожидать?

Когда вы вкладываете деньги в строящееся жилье, желанные квадратные метры нередко существуют только по документам. Вы покупаете не квартиру как таковую, а право оформить ее в собственность после окончания строительства. Схемы при этом использу­ются самые разные.

Застройщики, заинтересованные в скорейшем воз­врате денег, вложенных в проект, предлагают квартиры на самых ранних стадиях строительства, иногда сразу после его начала. Это самая дешевая недвижимость, которую только можно найти в новостройках. Но и риск, что обещанное жилье придется ждать дольше обещанного, велик.

Может выйти так, что компания, с которой вы за­ключили договор, перепродаст свою долю другой. В итоге на одну квартиру окажется несколько собствен­ников.

Можно потерять годы, доказывая свое право на оплаченные квадратные метры. А можно и вовсе по­терять все вложенные деньги.

Внимательнее читайте юридические документы, которыми располагают ваши деловые партнеры!

На квартиры в любом строящемся доме есть ком­плект правоустанавливающих документов. Они дают право на оформление недвижимости в собственность. Это постановление органов местной власти о строи­тельстве жилого дома на конкретном земельном участ­ке, инвестиционный контракт с протоколом распреде­ления квартир, договор аренды земельного участка, акт госкомиссии, акт (протокол) о реализации инве­стиционного контракта и др. К изучению этих бумаг следует отнестись очень внимательно. В них могут быть нюансы, которые способны воспрепятствовать оформлению прав собственности или сильно затор­мозить этот процесс.

Проще, если договор инвестирования заключается с генеральным инвестором. А если нет? Тогда необхо­димо проследить всю цепочку других договоров - от инвестора до организации, которая предлагает квар­тиры. Важно проверить протоколы распределения квартир, в которых указано, кому и какие квартиры передаются.

Кроме правоустанавливающих, необходимо прове­рить учредительные документы организации, у кото­рой приобретаются квартиры, и полномочия лица, заключающего от ее имени договор. В общем, проверка документов и анализ схемы приобретения квартир в новостройках - процедура достаточно сложная. Поэто­му лучше привлечь к этой работе профессиональных юристов, специализирующихся на работе с недвижи­мостью.

Опасности «бэушных» квартир. По объявлениям в газетах продаются квартиры, полу­ченные в процессе приватизации, по наследству, в дар или в результате покупки. К ним нужно подступаться осторожнее. Увеличивается риск ошибиться с оценкой реальной рыночной цены квартиры и не получить прибыль.

Основной способ вложения денег на вторичном рынке - купить квартиру, а затем сдать ее в аренду. Во-первых, вашим капиталам не страшны никакие дефолты. Квартира сколько стоила, столько и будет стоить. Во-вторых, ежемесячно вы имеете дивиденды в виде арендной платы. В Туле, например, это порядка 80-100 у.е. за однушку в обычном доме.

Мало платишь, много получаешь. Сразу заработать много денег можно на срочном выкупе квартир. Так случается, что человеку нужна крупная сумма денег, и единственная возможность получить ее оперативно - это продать квартиру. Но в этом случае цена на квартиру падает на 20-50%. Реально стоимость двушки, предположим, в Заречье (около 19 000 у.е.), можно снизить на 3000 - 6000 у.е.

Однако здесь можно нарваться на такую опасность: продавец, получив от вас деньги, может заявить, что с ним заключили так называемую кабальную сделку. У юристов есть такое понятие - сделка, заключенная на крайне невыгодных для себя условиях вследствие сте­чения тяжелых обстоятельств, которым воспользова­лась другая сторона (ст. 179 ГК РФ). В итоге квартиру придется возвращать обратно.

Прежде чем заключать договор на покупку кварти­ры, следует проверить ее юридическую чистоту. Такая проверка удостоверяет, что собственниками квартиры действительно являются именно те люди, с которыми вы собираетесь заключать договор.

Информация о собственниках недвижимости имеет открытый характер. Она содержится в Едином госу­дарственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.