Затратный подход при оценке объекта оценки не применялся по следующим причинам.

При оценке объектов недвижимости подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Процедура оценки включает в себя следующие последовательные шаги:

1. Оценка стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного использования.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение стоимости замещения объекта.

3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.

4. Определение величины накопленного износа объекта.

5. Уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости замещения объекта (2+3+4-5).

6. Оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (5+1).

При оценке стоимости встроенных помещений в отдельно-стоящем здании применение затратного подхода связано с рядом трудностей, а именно:

Выделение земельного участка, приходящегося непосредственно на встроенные помещения, обычно не производится. Земельный участок, как правило, выделяется под все здания и предполагается, что владелец встроенных помещений претендует на права на земельный участок в объеме, пропорциональном доле его помещений в общей площади помещений в здании.

Владение встроенными помещениями в здании предполагает владение конструктивными элементами здания, ограниченными не только фактическим объемом данных помещений в здании, но так же владение соответствующей частью площадей общего пользования, а так же общих конструктивных элементов здания, таких как фундаменты, цоколь, кровля, подвод коммуникаций. Определить точно, какая доля из вышеперечисленных элементов приходится на встроенные помещения, на практике, представляется крайне затруднительным.

Наивысшую стоимость объект недвижимости (как земельно-имущественный комплекс) приобретает при рассмотрении его в целом, равно как при рассмотрении его части (в нашем случае встроенных помещений) как составляющей отдельного объекта недвижимости. Определять стоимость затрать на замещение только части целого объекта недвижимости, в отрыве от стоимости основной его части, представляется некорректным, так как технико-экономические параметры всего объекта недвижимости оказывают существенное влияние на стоимость 1 куб. м. объема или 1 кв. м. общей площади его составляющих.

При рассмотрении встроенных помещений, анализируя получаемые различными подходами результаты расчета стоимости необходимо заметить, что в большинстве случаев, при рассмотрении высоколиквидных объектов коммерческой (нежилой) недвижимости, стоимость воспроизводства улучшений составляет долю, намного меньшую, чем 50 % от общей стоимости объекта. При определении стоимости земельного участка под объектом методами сравнительного подхода с последующим добавлением стоимости замещения (воспроизводства) улучшений объекта, получаемая в результате величина не сопоставима (значительно ниже) чем стоимость объекта, рассчитанная сравнительным и доходным подходами. Данная ситуация связана с рядом причин, основными из которых являются невозможность достоверного учета всех затрат, сопровождающих процесс воспроизводства объекта недвижимости, невозможность учесть индивидуальных особенностей объекта недвижимости (таких как индивидуальные в каждом случае технические условия, затраты, связанные с получением и освобождением под застройку земельного участка и прочие), а так же невозможностью корректного отражения постоянно меняющейся рыночной ситуации (стремительный рост цен на недвижимость за последние два года не позволяет объективно зафиксировать рентабельность инвестиций в секторе промышленного и гражданского строительства).

Выводы:

При проведении оценки данного объекта затратный подход не применялся по следующим причинам:

1. Затратный подход не отражает реальной рыночной стоимости объекта оценки.

2. Для определения стоимости замещения части помещений необходимо сначала рассчитать стоимость замещения всего здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов здания, в котором расположен объект оценки.