Арендная плата как внереализационный доход

ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ

4.1. Правомерно ли включение во внереализационные доходы ГУП (МУП) для целей налога на прибыль сумм арендной платы, которые получены от сдачи в аренду федерального (муниципального) имущества (п. 4 ст. 250 НК РФ)? > > >

4.2. Должны ли муниципальные образования при сдаче в аренду муниципального имущества включать суммы арендной платы во внереализационные доходы для целей налога на прибыль (п. 4 ст. 250 НК РФ)? > > >

4.3. В каких случаях возникает внереализационный доход для целей налога на прибыль у арендодателя, который получает от арендаторов компенсацию стоимости коммунальных услуг, услуг связи и т.п. (п. 4 ст. 250 НК РФ)? > > >

4.4. Как признавать доходы для целей налога на прибыль по договорам аренды с правом выкупа, если для арендодателя передача имущества в аренду не является основным видом деятельности (п. 4 ст. 250 НК РФ)? > > >

Правомерно ли включение во внереализационные доходы ГУП (МУП) для целей налога на прибыль сумм арендной платы, которые получены от сдачи в аренду федерального (муниципального) имущества (п. 4 ст. 250 НК РФ)?

Налоговый кодекс РФ не содержит разъяснений по данному вопросу.

Официальная позиция заключается в том, что при сдаче в аренду федерального (муниципального) имущества арендная плата должна включаться во внереализационные доходы унитарного предприятия в общем порядке наряду с другими доходами этого предприятия. Есть судебные акты, в том числе Постановление Президиума ВАС РФ, подтверждающие данный подход.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 24.06.2008 N 03-03-06/4/43

Финансовое ведомство разъясняет, что при сдаче в аренду государственного (муниципального) имущества арендная плата должна включаться во внереализационные доходы унитарного предприятия.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 30.10.2007 N 03-03-06/4/143

Письмо Минфина России от 23.07.2007 N 03-03-06/4/100

Письмо Минфина России от 07.05.2007 N 03-03-06/4/57

Письмо Минфина России от 16.04.2007 N 03-03-06/4/50

Письмо Минфина России от 11.04.2007 N 03-03-06/4/42

Письмо Минфина России от 30.03.2007 N 03-03-06/4/32

Письмо Минфина России от 28.03.2007 N 03-03-06/4/28

Письмо Минфина России от 24.01.2006 N 03-03-04/4/17

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 11473/10 по делу N А4082758/09111-581

Суд указал, что суммы, получаемые ГУП или МУП от сдачи в аренду имущества, которое закреплено за ними на праве хозяйственного ведения, включаются во внереализационные доходы.

Аналогичные выводы содержит:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.08.2010 по делу N А29-12544/2009

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2008 N Ф04-3365/2008(5834-А45-26) по делу N А45-12961/2007-23/335

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2011 N КА-А40/16849-10 по делу N А40-15874/10-129-83 (Определением ВАС РФ от 06.05.2011 N ВАС-5954/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

Постановление ФАС Московского округа от 20.08.2010 N КА-А40/9354-10-П-2 по делу N А40-78844/08-35-344

Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2010 N КА-А40/4863-10 по делу N А40-105072/09-118-765

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2009 N КА-А40/10516-09 по делу N А40-22141/09-75-73

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.02.2011 по делу N А55-1431/2010

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.05.2008 по делу N А65-7576/2007-СА1-29

Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 N Ф09-8759/10-С3 по делу N А50-5333/2010

Постановление ФАС Центрального округа от 27.06.2006 по делу N А54-9560/2005-С2

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.12.2008 N А33-2943/08-Ф02-6659/08, А33-2943/08-Ф02-6656/08 по делу N А33-2943/08

По мнению суда, арендная плата за имущество, находящееся у унитарного предприятия на праве хозяйственного ведения, включается во внереализационные доходы. Суд отверг доводы предприятия об отсутствии дохода в связи с перечислением спорных сумм в федеральный бюджет на том основании, что ГУП, заключая договоры, согласилось с этим условием.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2008 по делу N А56-29062/2007

Суд указал, что суммы, получаемые от сдачи в аренду имущества, которое находится на праве хозяйственного ведения, унитарное предприятие обязано учитывать в составе внереализационных доходов, если они не определяются как доходы от реализации.

Аналогичные выводы содержит:

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.12.2008 по делу N А55-7482/2008 (Определением ВАС РФ от 22.04.2009 N ВАС-4054/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

Должны ли муниципальные образования при сдаче в аренду муниципального имущества включать суммы арендной платы во внереализационные доходы для целей налога на прибыль (п. 4 ст. 250 НК РФ)?

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду признаются внереализационными доходами. Каких-либо ограничений по организационно-правовой форме налогоплательщиков эта норма не содержит.

Согласно официальной позиции муниципальные образования должны включать в доходы суммы арендной платы, полученные от сдачи в аренду муниципального имущества.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 20.02.2006 N 03-03-04/4/34

В документе указано, что доходы муниципального образования в виде сумм арендной платы являются его внереализационными доходами в целях налогообложения прибыли. Организационно-правовая форма организации для применения п. 4 ст. 250 НК РФ значения не имеет.

В каких случаях возникает внереализационный доход для целей налога на прибыль у арендодателя, который получает от арендаторов компенсацию стоимости коммунальных услуг, услуг связи и т.п. (п. 4 ст. 250 НК РФ)?

В ст. 250 НК РФ не поименован такой вид дохода, как компенсация арендатором стоимости потребленных коммунальных услуг, услуг связи и т.п.

Согласно официальной позиции, выраженной УФНС России по Московской области, если арендатор помимо арендной платы возмещает арендодателю коммунальные и эксплуатационные платежи, то у последнего возникает внереализационный доход, но при этом в составе расходов он учитывает суммы, которые перечислены организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи, в том числе и за помещения, сданные в аренду.

Есть судебные акты, в которых отмечено, что компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг, которая не входит в арендную плату, доходом арендодателя не признается. Эту компенсацию также нельзя признать и его расходом, поскольку данные суммы перечисляются организациям, которые оказывают коммунальные услуги и услуги связи.

Аналогичного подхода придерживаются и авторы.

Подробнее см. документы

Письмо УФНС России по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632

Разъяснено, что если по договору арендатор должен возмещать коммунальные расходы арендодателю, то такие платежи последний должен учитывать в качестве арендной платы в составе внереализационных доходов или доходов от реализации. Если же на возмещение коммунальных и прочих расходов между сторонами заключен отдельный договор, то данные платежи должны учитываться у арендодателя в составе доходов от реализации в силу п. 2 ст. 249 НК РФ. При этом собственник имущества, заключающий договоры с коммунальными службами, может учитывать эти суммы в составе материальных расходов.

Аналогичные выводы содержит:

Статья: Коммунальные платежи по арендованным помещениям (Трунов А.В.) (" Российский налоговый курьер", 2006, N 10)

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2008 N Ф08-8206/07-3204А по делу N А32-42851/2005-34/1226

Суд сделал следующий вывод: если договором предусмотрено, что коммунальные расходы оплачиваются сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения.

Аналогичные выводы содержит:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005 N А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.03.2007 N А74-3165/06-Ф02-1481/07 по делу N А74-3165/06

Суд указал, что суммы, полученные на расчетный счет от арендаторов в счет возмещения коммунальных услуг и затрат по электроэнергии, нельзя признать внереализационным доходом налогоплательщика, так как данные суммы были полностью перечислены организациям, оказывающим такие услуги в сдаваемых в аренду нежилых помещениях.

Статья: Расходы делим " по-братски" (учет эксплуатационных услуг при аренде имущества) (Веденина Е.Л., Гужелева Л.В.) (" Главная книга", 2006, N 10)

Автор делает вывод, согласно которому если арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг отдельно от арендной платы, то такую компенсацию нельзя рассматривать как арендную плату или перепродажу услуг. В данном случае компенсация не является доходом арендодателя. Данная сумма не включается арендодателем также и в состав расходов.

Аналогичные выводы содержит:

Статья: Проблемы учета коммунальных платежей в целях налогообложения (Гадыльшина Е.П.) (" Налоговые споры: теория и практика", 2006, N 4)

Консультация эксперта, 2005

Как признавать доходы для целей налога на прибыль по договорам аренды с правом выкупа, если для арендодателя передача имущества в аренду не является основным видом деятельности (п. 4 ст. 250 НК РФ)?

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду признаются внереализационными. Каких-либо особенностей признания доходов по договорам аренды с правом выкупа арендованного имущества НК РФ не установлено.

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция, выраженная в Письме УФНС России по г. Москве, заключается в том, что сумма арендных платежей включается во внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ), а выкупная цена учитывается в качестве дохода от реализации только при переходе права собственности на арендованное имущество (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Некоторые авторы считают, что арендодатель может учитывать всю поступившую арендную плату в составе внереализационных доходов.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Из арендных платежей следует выделять выкупную стоимость имущества

Письмо УФНС России по г. Москве от 06.06.2007 N 20-12/053467

В Письме разъясняется, что в договоре аренды должны быть отдельно оговорены арендные платежи и выкупная цена арендуемого имущества. Последняя не может учитываться в составе лизингового платежа и возникает только при расчетах арендодателя и арендатора за арендуемое имущество в связи с переходом права собственности на него. Следовательно, выкупная цена определяется арендодателем в общеустановленном порядке на дату передачи права собственности на это имущество с учетом полной суммы выкупной стоимости, включая ранее перечисленную авансовыми платежами.

Позиция 2. Арендные платежи признаются в полном объеме

Обзор: Новые документы для бухгалтера. Выпуск от 03.10.2007

Автор отмечает, что арендодатель доходы по договору аренды с правом выкупа в целях налогообложения признает как внереализационные доходы (кроме случаев, когда передача имущества в аренду является основным видом деятельности организации). Гражданский кодекс РФ не требует того, чтобы платежи по договору аренды с правом последующего выкупа арендованного имущества были распределены на составляющие в виде выкупной цены и арендной платы. В ст. 624 ГК РФ говорится лишь о том, что ранее выплаченная арендная плата может быть зачтена в выкупную цену. Следовательно, выделять выкупную цену в составе арендной платы нет никаких оснований.