Основные сегменты земельного рынка.

Сегментирование рынкаॱ – этоॱ разделениеॱ рынкаॱ наॱ однородныеॱ группыॱ показателейॱ. Существуетॱ ряд критериев и признаковॱ, поॱ которымॱ можноॱ проводить сегментирование рынка земли [22].

Земельный рынок может быть сегментированॱ поॱ следующимॱ критериямॱ. Вॱ зависимостиॱ отॱ категорииॱ земель различают земли:
• сельскохозяйственного назначенияॱ;
• населенныхॱ пунктовॱ;
• промышленностиॱ иॱ иногоॱ специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектовॱ;
• лесногоॱ фондаॱ;
• водногоॱ фондаॱ;
• запасаॱ.
Даннаяॱ классификация характеризует возможности гражданского оборота, тॱ.еॱ. совершенияॱ сделокॱ куплиॱ -продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимисяॱ кॱ различным категориям земель. Также данная классификация используется для выявления состояния земельногоॱ рынкаॱ черезॱ анализ таких показателей, как количество произведенных сделок с земельными участкамиॱ заॱ определенныйॱ промежутокॱ времени, цены и площади совершенных сделок. Структура сделок сॱ земельнымиॱ участкамиॱ представленаॱ вॱ таблицеॱ (Приложениеॱ 1) [44].
Вॱ зависимостиॱ отॱ вида разрешенного использованияॱ земельныеॱ участки могут быть предназначены:
• для индивидуального жилищного строительства;
• коттеджного строительства;
• веденияॱ личногоॱ подсобногоॱ или крестьянско-фермерского хозяйства;
• размещения объектов коммерческого назначения;
• прочего использованияॱ.
Сегментированиеॱ земельныхॱ участковॱ, исходяॱ изॱ видаॱ разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью землиॱ иॱ возможностьюॱ дальнейшегоॱ развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот критерийॱ важенॱ приॱ анализеॱ аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретногоॱ земельногоॱ участкаॱ [22].
Вॱ зависимостиॱ отॱ вида права на земельные участки:
• право собственностиॱ;
• правоॱ аренды;
• право постоянного бессрочного пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• сервитут.

Правоॱ собственностиॱ наॱ земельныйॱ участокॱ, зарегистрированноеॱ вॱ установленномॱ порядкеॱ, определяетॱ возможности проведения сделокॱ сॱ данным участком на земельном рынке.

Также существует критерий сегментации рынка вॱ зависимостиॱ отॱ расстоянияॱ отॱ областныхॱ иॱ районныхॱ центровॱ. Например, в Московском регионеॱ принятаॱ классификацияॱ удаленностиॱ земельныхॱ участковॱ от Московской кольцевой автомобильной дороги.

Несмотря наॱ престижностьॱ иॱ удобствоॱ ближайшегоॱ Подмосковья, в последнее время все больше покупателей проявляютॱ интересॱ кॱ удаленным землям Московской области. Там существуют свои преимущества: неограниченный размерॱ земельныхॱ участковॱ, лучшаяॱ экологияॱ, наличиеॱ большойॱ воды.
В зависимости от размера различаютॱ земельныеॱ участкиॱ:
• мелкиеॱ доॱ 0, 5 гаॱ;
• средниеॱ 0, 5-5 гаॱ;
• большиеॱ 5-20 га;
• крупные свыше 50 гаॱ.
Следующимॱ ценообразующим фактором после местоположения земельного участка является его площадь. Здесь желанияॱ потенциальныхॱ инвесторовॱ иॱ частныхॱ лицॱ расходятсяॱ вॱ зависимости от целей использования землиॱ. Площадиॱ болееॱ 20 соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство иॱ свободуॱ. Участокॱ свышеॱ 50 сотокॱ достаточноॱ большаяॱ редкостьॱ дляॱ ближнегоॱ Подмосковья.
В зависимостиॱ отॱ степениॱ развитостиॱ инфраструктурыॱ (наличияॱ коммуникацийॱ) земельныхॱ участков;
• электроснабжение;
• водоснабжение;
• газоснабжение;
• теплоснабжениеॱ;
• канализацияॱ;
• прочие коммуникации.
Большое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитостиॱ инфраструктурыॱ. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели наॱ неосвоенныхॱ. Рынок земли в отличие от большинства рынков менее организован и отличаетсяॱ отॱ конкурентногоॱ рынка [41].

Глава 2. Современное состояние рынка земли в Российской Федерации.

2.1 Анализॱ современногоॱ земельного рынка в РФ.

Земельно-ресурсный потенциал России – это 1712 миллионов гаॱ Землиॱ (12, 5% мировойॱ территорииॱ) иॱ 420 миллионовॱ га континентального шельфа. На территории России сосредоточеноॱ 55% запасовॱ черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных породॱ; разведанныеॱ запасыॱ энергоносителейॱ, которыеॱ находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасовॱ. Обеспеченностьॱ Россииॱ земельнымиॱ ресурсами – важнейший экономический и политический фактор развития общественного производстваॱ. Структуруॱ земельॱ поॱ категориямॱ можноॱ рассмотреть в следующей диаграмме (Приложение 2).

Одну изॱ важнейшихॱ частейॱ составляют земли сельскохозяйственного назначения. К ним относятся земли, систематически используемыеॱ дляॱ производстваॱ сельскохозяйственнойॱ продукцииॱ (Приложениеॱ 3). Кажетсяॱ, чтоॱ сельскохозяйственныхॱ площадейॱ более чем достаточноॱ (22, 6%), ноॱ приॱ условииॱ, чтоॱ технологииॱ использованияॱ сельскохозяйственных земель принципиально не изменяется, аॱ ростॱ населения земли сохраниться, то к 2050 году потенциал земель сельскохозяйственного назначения будетॱ исчерпанॱ [27].

Несмотря на свои запасы сельскохозяйственной земли, Россия имеет очень низкую долюॱ сельскогоॱ хозяйства в структуре ВВП (4, 5%), и почти самый низкий показатель в миреॱ поॱ стоимостиॱ сельхозпродукцииॱ наॱ душуॱ населенияॱ (288 долларовॱ СШАॱ). Если принять, что уровеньॱ потребленияॱ сельхозॱ продукцииॱ наॱ душуॱ населенияॱ вॱ Россииॱ неॱ очень отличается отॱ среднегоॱ мировогоॱ уровняॱ, тоॱ можно сделать вывод, что недостаток в собственной продукцииॱ покрываетсяॱ импортомॱ.

Каждый год совершается около 5 миллионов сделок по продаже земельных участковॱ. Преобладающиеॱ сделкиॱ поॱ арендеॱ землиॱ - околоॱ 70%. Еслиॱ учестьॱ, чтоॱ часть сделок поॱ арендеॱ земельныхॱ участковॱ совершаетсяॱ поॱ договорамॱ наॱ срокॱ менее 1 года и неॱ регистрируетсяॱ вॱ Федеральнойॱ регистрационной службе, то этот процент может быть ещё вышеॱ. Продажаॱ землиॱ находящейсяॱ в государственной и муниципальной собственности, это скорее разовые сделкиॱ, чемॱ сложившийсяॱ рынок. Из земель принадлежащих гражданам и предприятиям в обороте участвовалоॱ неॱ болееॱ 1, 5%.

На данный момент покупателями земель сельскохозяйственного назначения являются следующие категорииॱ:

- Сельскохозяйственныеॱ операторыॱ, приобретающиеॱ землюॱ сельскохозяйственногоॱ назначенияॱ какॱ средство производства;

- Инвесторы (спекулянты), инвестирующиеॱ свободныеॱ средстваॱ вॱ скупкуॱ иॱ приватизациюॱ земельныхॱ ресурсов с целью получения прибылиॱ отॱ разницыॱ вॱ стоимостиॱ, неॱ приватизированнойॱ иॱ приватизированнойॱ землиॱ.

- Инвесторы, приобретающие землиॱ «дляॱ внуков». Они рассматривают инвестиции в землю как средство сохранения и приумноженияॱ капиталовॱ вॱ перспективеॱ наॱ 5-10-20 летॱ. Какॱ правилоॱ, ониॱ размещаютॱ в земельных активахॱ свободныеॱ средства, заработанные в другом бизнесе;

- Финансовые компании и паевые фонды, которыеॱ собираютॱ свободныеॱ средства граждан, через продажу им акции своих паевых фондов, скупаютॱ наॱ этиॱ деньгиॱ землю сельскохозяйственного назначения и сдают их в аренду сельхозॱ операторамॱ. Приॱ этомॱ ониॱ даютॱ своим вкладчикам доход на акции от сдачиॱ землиॱ вॱ арендуॱ иॱ капитализацииॱ земли;

- Частные лица, приобретающие достаточно крупные массивыॱ (100-1000 Гаॱ) дляॱ созданияॱ именийॱ дляॱ проживанияॱ, отдыхаॱ и производства сельхоз продукции, какॱ дляॱ семейных нужд, так и для продажи;

- Крупные игроки фондовых рынков иॱ банкиॱ – желающиеॱ повысить свою рыночную капитализацию за счет внесения в уставные фондыॱ земельныхॱ активовॱ [14].

Очевидноॱ, чтоॱ удержаниеॱ земельныхॱ ресурсовॱ вॱ рукахॱ государства, преобладание арендныхॱ отношенийॱ наॱ рынкеॱ землиॱ сельскохозяйственногоॱ назначения сдерживает как развитие сельского хозяйства вॱ Россииॱ, такॱ иॱ рынокॱ земли в целом. Из существующего положения можно сделатьॱ дваॱ противоположныхॱ выводаॱ. Сॱ одной стороны рынок земли в России практически отсутствуетॱ (илиॱ находитсяॱ вॱ зачаточномॱ состоянииॱ) иॱ имеетсяॱ перекосॱ вॱ сторону аренды землиॱ. Сॱ другойॱ стороныॱ рынокॱ землиॱ развиваетсяॱ иॱ имеетॱ огромный потенциал, как поॱ приватизацииॱ сельхозॱ землиॱ иॱ вводуॱ вॱ оборотॱ государственных и муниципальных земель, такॱ иॱ вовлечениюॱ вॱ оборотॱ земельॱ находящихсяॱ вॱ собственностиॱ уॱ граждан и предприятийॱ [27].

Толькоॱ рынокॱ земельॱ, находящийсяॱ вॱ собственностиॱ уॱ гражданॱ иॱ предприятий, может вырастиॱ вॱ ближайшееॱ время в 5-6 раз. Логика развития мирового рынка продовольствия приводит насॱ кॱ необходимостиॱ развитияॱ собственногоॱ производстваॱ сельхозॱ продукцииॱ вॱ Россииॱ. Политика государства направленаॱ наॱ поддержкуॱ иॱ развитиеॱ сельхозпроизводстваॱ. Этоॱ приведетॱ кॱ усилениюॱ независимости страны отॱ внешнихॱ поставокॱ продовольствииॱ, а в перспективе 5-10лет может сделать сельское хозяйство однойॱ изॱ основныхॱ статейॱ доходаॱ страныॱ иॱ основойॱ экспортаॱ.

Сдерживающимॱ фактором на этомॱ путиॱ являетсяॱ отсутствиеॱ внятнойॱ политикиॱ государстваॱ в части приватизации земли сельскохозяйственного назначенияॱ, созданияॱ иॱ поддержкиॱ рынкаॱ земельныхॱ ресурсовॱ в Федеральном масштабе [20].