Оценка сельскохозяйственных земель

При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном проॱ ­изводствеॱ, вॱ зависимостиॱ от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсовॱ, изменяютсяॱ иॱ методическиеॱ подходыॱ [12]. Такॱ, напримерॱ, еслиॱ земля изымается из сельскохозяйственно­гоॱ оборотаॱ, нужноॱ учитыватьॱ величину сопряженных капиталь­ных вложений, дополнительных затрат на проведениеॱ рекультиॱ ­вацииॱ иॱ окультуриванияॱ почвॱ наॱ площадиॱ отводаॱ, величину и сто­имостьॱ недополученнойॱ продукцииॱ заॱ периодॱ изъятияॱ земельॱ изॱ сельскохозяйственного оборота и т. пॱ. Расчетॱ величиныॱ сопряженныхॱ капитальныхॱ вложенийॱ приॱ использованииॱ земли для объектов строительства илиॱ добычиॱ поॱ ­лезныхॱ ископаемыхॱ, строительного материала, выполняет­ся с учетом фактора времениॱ, структурыॱ сельскохозяйственныхॱ угодийॱ и региональных особенностей. Оценка земли производится на основе бонитетаॱ (качестваॱ земॱ ­лиॱ), определяемогоॱ вॱ баллахॱ поॱ даннымॱ земельноॱ -оценочных ра­ботॱ, проведенныхॱ системойॱ институтовॱ поॱ региоॱ ­намॱ и отдельным сельскохозяйственным предприятиям [36]. В качествеॱ экономическогоॱ параметраॱ качестваॱ (боॱ ­нитета) почв принят размер производимого в сельском хозяйствеॱ национальногоॱ доходаॱ, отнесенныйॱ кॱ приведеннойॱ сопоставимойॱ площади почвы с учетом ее качестваॱ иॱ расчетногоॱ срокаॱ, наॱ кото­рый земля изымается из сельскохозяйственного оборота. Дляॱ денежнойॱ оценкиॱ землиॱ, используемойॱ вॱ сельскохозяйॱ ­ственномॱ производствеॱ, вॱ условиях перехода кॱ рыночнойॱ экономикеॱ предлагаютсяॱ дваॱ методических подхода [38].

1.Определение цены земли на основе средневзвешенныхॱ баллонноеॱ качестваॱ [39].

Заॱ базовуюॱ денежнуюॱ оценкуॱ земли сельскохозяйственных предприятий в этом случаеॱ принятыॱ нормативнаяॱ урожайностьॱ сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых уго­дий, рассматриваемые приॱ оценкеॱ земельॱ как функция экономи­ческих, почвенных и климатических факторов. Поэтому поॱ кажॱ ­домуॱ хозяйствуॱ собираетсяॱ и обрабатывается следующая инфор­мация: средние значения признаковॱ иॱ свойствॱ почвॱ, продуктивноॱ ­стиॱ кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатическихॱ обследованийॱ; средниеॱ многолетние данные по температу­ре воздуха, количеству осадков в годॱ иॱ прॱ.; среднегодовыеॱ показаॱ ­телиॱ поॱ урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимостиॱ силовыхॱ иॱ рабочихॱ машинॱ, количествуॱ внесенॱ ­ныхॱ минеральных и органических удобрений, стоимостиॱ трактоॱ ­ровॱ, комбайновॱ иॱ другихॱ сельскохозяйственныхॱ машинॱ наॱ 1 га посева, количествуॱ работниковॱ растениеводстваॱ, приходящихсяॱ на 100 га культивируемой площади, и другие показатели. Вॱ результатеॱ поॱ каждомуॱ земельноॱ -оценочному району для ос­новных сельскохозяйственных культур рассчитываютॱ уравненияॱ регрессии урожайности, которые применяют для получения нор­мативной урожайности зерновых поॱ районуॱ. Такॱ какॱ вॱ большинॱ ­стве регионов Российской Федерации доля пашни подॱ зерновымиॱ культурамиॱ составляет до 70%, то при денежной оценке земель­ных ресурсов такойॱ подходॱ вполнеॱ приемлемॱ. Вॱ специализированॱ ­ныхॱ районахॱ оценка земли производится по ведущейॱ культуреॱ [18].

Для определения, насколько одни земли лучше или хуже дру­гих, необходимоॱ рассчитыватьॱ средневзвешенныйॱ баллॱ качестваॱ земельॱ. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяй­ственнымॱ предприятиямॱ и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодийॱ, определенииॱ величиныॱ зеॱ ­мельногоॱ налогаॱ иॱ размеровॱ аренднойॱ платыॱ за землю [24].

2.Определениеॱ ценыॱ землиॱ наॱ основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индексаॱ [37].

Приॱ монополииॱ наॱ землюॱ какॱ наॱ объектॱ хозяйствования обра­зуется земельная дифференциальнаяॱ рентаॱ, котораяॱ поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налогиॱ сॱ чисॱ ­тогоॱ доходаॱ сельскохозяйственныхॱ предприятийॱ. Экономическаяॱ сущностьॱ дифференциальной ренты проявляется вॱ полученииॱ изॱ ­быточногоॱ прибавочногоॱ продуктаॱ. Земельнаяॱ рентаॱ является эко­номической формой реализацииॱ собственностиॱ на землю и поэто­му может быть использована при определении ценыॱ землиॱ. Дифॱ ­ференциальнаяॱ рентаॱ определяетсяॱ наॱ единицуॱ площадиॱ какॱ раз­ница междуॱ стоимостьюॱ продукции растениеводства в ценах реа­лизации и индивидуальной ценой производства [36].

Нормаॱ прибылиॱ, котораяॱ исчисляетсяॱ какॱ отношениеॱ всейॱ приॱ ­были, полученной от реализации продукцииॱ растениеводстваॱ, кॱ наличиюॱ основныхॱ и оборотных фондов, определяет индивидуаль­ную цену производстваॱ. Приॱ оценкеॱ землиॱ такжеॱ необходимо учитывать сельскохозяй­ственную продуктивность климата, которая можетॱ бытьॱ представॱ ­ленаॱ какॱ функция многих агроклиматических факторов. Формула почвенно-экологического индексаॱ (ПЭИॱ) позволяетॱ учестьॱ особенностиॱ климатаॱ и почвенного покрова данной терри­тории [39]:

ПЭИॱ = 12, 5(2-V) n

гдеॱ V - объемнаяॱ массаॱ почвыॱ вॱ среднемॱ для метрового слоя, гॱ /смॱ; n - полезныйॱ (безбалластный) объем почвы в метровом слое; t > 10 - среднегодовая сумма температур болееॱ 10⁰ Сॱ; Кॱ _{у -} коэффициент увлажнения; К_к - коэффициент континентальности. Величина К представляетॱ собойॱ отношениеॱ среднегодовогоॱ коॱ ­личестваॱ осадковॱ кॱ среднегодовойॱ испаряемостиॱ. Среднемесячные величины испаряемостиॱ определяютсяॱ поॱ формулеॱ:

Иॱ =0, 0018

где t° - среднемесячная температура воздухаॱ; d - среднемесячнаяॱ относительнаяॱ влажностьॱ воздухаॱ (поॱ спраॱ ­вочнымॱ даннымॱ). Наॱ основе вышеописанных показателейॱ определяетсяॱ размерॱ ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

3. Определение ценыॱ землиॱ наॱ основеॱ капитализацииॱ чистого дохода.

В этом случае цена земли определяетсяॱ поॱ формулеॱ

(i=1, 2, …n)

Где - ожидаемыйॱ чистыйॱ доходॱ отॱ основныхॱ сельскохозяйॱ ­ственныхॱ культур с единицы земельной площади заॱ периодॱ летॱ; t - периодॱ летॱ; r - банковскийॱ процент за пользование долгосрочным креди­том.

Определениеॱ ценыॱ сельскохозяйственныхॱ угодийॱ, установлениеॱ величиныॱ земельного налога за землепользование - проблема не толькоॱ экономическаяॱ, ноॱ иॱ политическаяॱ, такॱ какॱ вॱ условиях многообразия форм собственности иॱ организацииॱ производстваॱ онаॱ связанаॱ сॱ характеромॱ производственныхॱ отношенийॱ, с проблемой создания регулируемогоॱ рынкаॱ вॱ егоॱ взаимосвязиॱ сॱ мировымॱ, аॱ такжеॱ сॱ государственной финансовой политикойॱ иॱ решениемॱ важॱ ­нейшихॱ социально-экономических проблем [40].

В настоящее время в Россииॱ завершенॱ четвертыйॱ этапॱ земельॱ ­ноॱ -оценочныхॱ работॱ [42]. Результаты этих исследований, наряду сॱ друॱ ­гимиॱ даннымиॱ Земельногоॱ кадастраॱ, значительноॱ облегчаютॱ реаॱ ­лизациюॱ поставленной задачи — определениеॱ ценыॱ земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативнаяॱ урожайностьॱ, котораяॱ позволяетॱ определитьॱ вॱ натуральномॱ выраженииॱ дифференциальॱ ­нуюॱ ренту 1, связанную сॱ различиямиॱ вॱ агроклиматическомॱ поॱ ­тенциалеॱ земель. Цена 1 га пашни на основеॱ нормативнойॱ урожайностиॱ поॱ основॱ ­нымॱ илиॱ ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому райॱ ­онуॱ областиॱ (краяॱ, республикиॱ) определяется по формуле [37]:

Ц_пр=Ц_поб * Уॱ _пॱ : Уॱ _побॱ ,

гдеॱ Цॱ _прॱ - ценаॱ 1 га пашни в районеॱ, рубॱ.; Цॱ _побॱ - ценаॱ 1 гаॱ пашниॱ поॱ регионуॱ, руб.; У_{пॱ -} нормативнаяॱ урожайностьॱ основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по району, ц/гаॱ; Уॱ _{побॱ -} нормативнаяॱ урожайностьॱ основныхॱ илиॱ ведущейॱ сельॱ ­скохозяйственной культуры по областиॱ, цॱ /гаॱ.

Методическийॱ подходॱ кॱ стоимостнойॱ оценке земли на основе капитализации чистогоॱ доходаॱ эффективенॱ наॱ всехॱ уровняхॱ управления. Однако этот метод приемлем лишь приॱ наличииॱ стабильнойॱ финансовоॱ -экономическойॱ системы в стране [25].

В экономически развитых странах ценыॱ внутреннегоॱ рынкаॱ наॱ сельскохозяйственнуюॱ продукциюॱ тесноॱ связаныॱ сॱ мировымиॱ, причем в нихॱ заложеныॱ общественноॱ необходимыеॱ затратыॱ трудаॱ на производство сельскохозяйственной продукции на худших земॱ ­ляхॱ, средняяॱ нормаॱ прибылиॱ на вложенный капитал, цены на зе­мельные ресурсыॱ сॱ учетомॱ ихॱ экономического плодородия и мес­тонахождения, учтенные через арендную платуॱ заॱ ихॱ использоваॱ ­ниеॱ [31].

Ценаॱ землиॱ определяетсяॱ на основе оптимального срока аренॱ ­дыॱ земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кре­дита по курсу иॱ чистойॱ прибылиॱ (доходаॱ), получаемойॱ отॱ реализаॱ ­цииॱ основныхॱ продуктовॱ земледелия, на которомॱ специализируетсяॱ данныйॱ регион.

При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методическийॱ подходॱ наॱ основеॱ ка­питализации чистого дохода. Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственныхॱ угоॱ ­дийॱ методическиеॱ подходыॱ могутॱ бытьॱ следующимиॱ.

Для получе­ния достоверных данныхॱ доходностиॱ веденияॱ сельскохозяйственॱ ­ногоॱ производства на землях различного качества и местоположе­нияॱ, размеровॱ земельнойॱ рентыॱ и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственныхॱ угодийॱ, котораяॱ являетсяॱ составнойॱ частью Государственного зе­мельного кадастра РФ.

Размер дифференциальнойॱ рентыॱ определяетсяॱ какॱ разницаॱ междуॱ ценойॱ производства продукта в худших условиях иॱ индивидуальнойॱ ценойॱ. Замыкающимиॱ назыॱ ­ваютॱ относительноॱ худшиеॱ условия, в которых признано целесообразнымॱ производствоॱ товараॱ вॱ силуॱ общественныхॱ потребностейॱ [26]. Расчетॱ рентных доходов рекомендуется проводить неॱ поॱ кажॱ ­домуॱ отдельномуॱ продуктуॱ, аॱ вॱ целомॱ поॱ совокупности товарных отраслейॱ. Вॱ целомॱ дляॱ товаропроизводителяॱ учитываютॱ, как объек­тивные условия производства, так иॱ егоॱ результаты [40].

Производство товарного продукта обеспечивается одновремен­ным действием разнокачественных факторов. Степеньॱ влиянияॱ каждогоॱ отдельногоॱ фактораॱ иॱ ихॱ совокупного действия на резуль­таты товарногоॱ производстваॱ рассчитываетсяॱ наॱ основеॱ корреляॱ ­ционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессииॱ, коэффициентыॱ регрессииॱ которогоॱ показываютॱ меруॱ влиянияॱ соответствующегоॱ фактораॱ наॱ выход товарной продукцииॱ.

Этиॱ коэффициентыॱ служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов - прироста выручкиॱ заॱ счетॱ рентныхॱ факторовॱ [35].

Показательॱ влияния рентных факторов на уровень себестоимо­стиॱ товарнойॱ продукцииॱ такжеॱ оцениваетсяॱ наॱ основеॱ методаॱ корॱ ­реляционно-регрессионного анализа.

Модельॱ учитываетॱ оценкуॱ качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровеньॱ использованияॱ ресурсовॱ соответственноॱ поॱ хоॱ ­зяйствуॱ иॱ вॱ среднем по области; характеристикаॱ местоположенияॱ хозяйстваॱ иॱ среднеобластноеॱ значениеॱ этогоॱ показателя - средне­взвешенное расстояние перевозок товарнойॱ продукцииॱ доॱ рынковॱ сбытаॱ; среднеобластноеॱ значениеॱ себестоимостиॱ единицыॱ общего объема товарной продукцииॱ; коэффициентыॱ регрессииॱ показываॱ ­ютॱ меру влияния соответствующего фактора на уровень себестои­мостиॱ.

Поॱ этимॱ оценкамॱ рассчитываетсяॱ нормальнаяॱ себестоимостьॱ то­варной продукции каждого хозяйства иॱ дляॱ замыкающихॱ условийॱ. Разницаॱ междуॱ этимиॱ величинами, взвешенная на нормальные объемы товарнойॱ продукцииॱ, определяетॱ экономиюॱ средствॱ отॱ сниॱ ­женияॱ себестоимости. Дифференциальная рента в целомॱ определяетсяॱ поॱ двумॱ соॱ ­ставляющимॱ - приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции иॱ экономииॱ затратॱ ноॱ производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов [6].

В связи сॱ ростомॱ себестоимостиॱ иॱ ценॱ реализацииॱ сельскохозяй­ственной продукции целесообразно корректировать величину земельнойॱ рентыॱ, полученнойॱ вॱ расчетахॱ поॱ среднегодовым данным.

Для этого по каждому сельскохозяйственномуॱ предприятиюॱ расॱ ­считываютॱ агрегированныеॱ индексыॱ себестоимостиॱ и цен товар­ной продукции, аॱ такжеॱ корректируютॱ размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

Размер рентыॱ поॱ видамॱ сельхозугодийॱ определяютॱ наॱ основеॱ индексовॱ рентообразующих факторов.

Затем средние размерыॱ рентногоॱ доходаॱ дифференцируютॱ поॱ видамॱ сельхозугодий: прирост выручки - по индексу оценки земॱ ­лиॱ, рассчитанномуॱ по нормальному выходу кормовых единиц; экономия затрат - по соответствующему индексуॱ окупаॱ ­емостиॱ затратॱ вॱ расчетеॱ наॱ гектарॱ [17].

Оценкаॱ стоимостиземли должна учитыватьॱ необходимостьॱ соॱ ­зданияॱ нормальныхॱ условий воспроизводства не только для хо­зяйств, находящихсяॱ вॱ среднихॱ иॱ лучшихॱ по уровню рентных фак­торов условиях, но иॱ худшихॱ.

Поэтомуॱ дляॱ расчеॱ ­таॱ опенкиॱ стоимостиॱ сельскохозяйственных угодий вначале рас­считываютॱ ценуॱ товарногоॱ продуктаॱ для замыкающих условий по формуле [37]:

Цз = Нз х (1 + Рзॱ: 100),

гдеॱ Цзॱ — выручкаॱ (ценаॱ) наॱ единицуॱ товарнойॱ продукцииॱ; Нзॱ — нормальная себестоимость единицыॱ товарнойॱ продукцииॱ: Рзॱ — нормативныйॱ уровеньॱ совокупнойॱ рентабельностиॱ.

Приॱ расчетахॱ цены товарного продуктаॱ исходятॱ изॱ тогоॱ, чтоॱ уровеньॱ совокупнойॱ рентабельности и в замыкающих условиях долженॱ какॱ минимумॱ обеспечиватьॱ простоеॱ воспроизводство. Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основеॱ данныхॱ оॱ нормальнойॱ прибыли по замыкающим услови­ям, ренты и нормы капитализацииॱ.

Вॱ качествеॱ приближенногоॱ верхнегоॱ значенияॱ нормыॱ капитаॱ ­лизацииॱ может приниматься величина ставкиॱ Сбербанкаॱ по дол­госрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за периодॱ неॱ менееॱ годаॱ. Значениемॱ нижнейॱ границыॱ можетॱ служитьॱ ставка 2, 5% годовых. Расчет опенкиॱ стоимостиॱ сельскохозяйственныхॱ угодийॱ для хозяйства выполняется по формуле [37]:

Z=(R+D): i x 100,

где Z — оценка стоимости землиॱ; R — относимаяॱ наॱ землюॱ нормальнаяॱ прибыльॱ поॱ замыкающимॱ условиямॱ; D — рентаॱ; i — норма капитализации доходаॱ, %.. Аналогичноॱ проводятॱ расчетыॱ поॱ другимॱ видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративноеॱ состояниеॱ сельскохозяйॱ ­ственныхॱ земельॱ.

Такимॱ образомॱ, вॱ связи с тем, что оценкаॱ землиॱ вॱ нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, вॱ условияхॱ формироॱ ­ванияॱ рынкаॱ землиॱ необходимыॱ дальнейшееॱ совершенствованиеॱ механизмаॱ оценки земельных ресурсовॱ, разработкаॱ иॱ апробацияॱ методическихॱ подходовॱ кॱ определениюॱ стоимостиॱ земельных уча­стков [43].