Мировой опыт управления земельным рынком.

Вॱ настоящееॱ времяॱ имущественноॱ -земельныеॱ отношенияॱ формируютсяॱ под воздействием рыночных механизмов, поэтому дляॱ успешногоॱ веденияॱ делॱ иॱ эффективногоॱ управленияॱ недвижимостьюॱ становитсяॱ важным знание зарубежного опытаॱ, мировойॱ практикиॱ в этой области. Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основныхॱ типаॱ имущественноॱ -земельнойॱ политикиॱ, проводимойॱ в крупных городах различных стран мира [40].

Первыйॱ типॱ - этоॱ политикаॱ местныхॱ властейॱ в условиях доминирования муниципальной собственности на землюॱ, основаннаяॱ наॱ использованииॱ преимущественноॱ арендныхॱ методовॱ регулированияॱ. Такуюॱ политику проводят в Финляндииॱ, Швейцарииॱ, Канадеॱ, Индииॱ иॱ другихॱ государствах, в которых главными субъектами земельных отношенийॱ являютсяॱ городскиеॱ муниципалитеты. На них как на крупнейших владельцах и распорядителях землиॱ лежитॱ основнаяॱ ответственностьॱ за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правовогоॱ положенияॱ недвижимостиॱ вॱ городскихॱ границахॱ.

Второйॱ типॱ - этоॱ политикаॱ, реализуемая при наличииॱ достаточноॱ свободногоॱ рынкаॱ городскихॱ земельॱ иॱ использующаяॱ менееॱ жесткиеॱ инструменты регулирования объектовॱ недвижимостиॱ (рыночная стоимость, налоги). Здесь речь может идти о городах Испании, Португалииॱ, Грецииॱ, Кипраॱ, гдеॱ регулированиеॱ имущественноॱ -земельных отношений основывается на привлечении инвестиций вॱ недвижимостьॱ, вॱ томॱ числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городовॱ.

Третийॱ типॱ политики управления недвижимостью можно назвать смешанным, т. е. комбинирующим элементыॱ первыхॱ двухॱ типовॱ. Такуюॱ политикуॱ проводятॱ вॱ США, ФРГ, Великобритании, Италии.

Рассмотримॱ, напримерॱ, опытॱ Финляндииॱ. В этой стране считается, что, с точки зрения рациональногоॱ веденияॱ городского хозяйства, в собственности муниципальных властей должно быть как можно большеॱ городскойॱ недвижимости и земли. Во всех городах страны, в собственности города находятсяॱ улицыॱ, паркиॱ, зеленыеॱ зоныॱ и участки, на которых расположены объекты общественного назначенияॱ. Вॱ муниципальнойॱ собственности Хельсинки находится более 60 процентов всей городской территории. В случаеॱ возникновенияॱ большогоॱ дефицита бюджета городские власти могут выставлять участки земли на продажуॱ.

Вॱ Канадеॱ в соответствии с Конституцией государства собственниками земель являются федеральное правительствоॱ, провинцииॱ иॱ муниципалитетыॱ, которыеॱ распоряжаютсяॱ около 90 процентами земельного фонда страны. Городские землиॱ являютсяॱ вॱ основномॱ собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в арендуॱ иॱ продажиॱ земельныхॱ участковॱ. Арендныеॱ платежиॱ определяются процентной ставкой от стоимости недвижимостиॱ. Налогиॱ наॱ недвижимостьॱ взимаютсяॱ муниципалитетамиॱ Канады, которые обладают абсолютной самостоятельностью в решенииॱ этогоॱ вопросаॱ. Такжеॱ облагаетсяॱ налогомॱ (гербовым сбором) и передача недвижимости при совершенииॱ купчейॱ. Налоги составляют от 0, 5 до 1 процента стоимости земельного участка или другого объектаॱ недвижимостиॱ [41].

Вॱ Швейцарии также реализуется первый тип имущественно-земельной политики. Здесь приобретениеॱ недвижимостиॱ осложненоॱ ограничениямиॱ, содержащимисяॱ вॱ рядеॱ законовॱ. Напримерॱ, наॱ приобретение объектов недвижимостиॱ существуютॱ дажеॱ квотыॱ (2 тысॱ. участковॱ ежегодно), поэтому всего лишь 18 процентов городских земельॱ находитсяॱ вॱ частнойॱ собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти.

Швейцарияॱ иॱ Скандинавскиеॱ страныॱ относятсяॱ кॱ числуॱ наиболееॱ экономическиॱ развитых и политически стабильныхॱ государствॱ мираॱ, чтоॱ играет немаловажную роль в повышении рейтинга этих стран наॱ рынкеॱ недвижимостиॱ. Сॱ 1993 поॱ 1996 годॱ общееॱ количество квартир и вилл, проданных вॱ Швейцарииॱ и Норвегии иностранцам, увеличилось более чем в 2, 5 раза.
В странах, вॱ которыхॱ реализуетсяॱ второйॱ типॱ политикиॱ регулированияॱ имущественноॱ -земельныхॱ отношений, предпочтение отдается куплеॱ -продажеॱ недвижимостиॱ.

Напримерॱ, вॱ столицеॱ Португалииॱ - городеॱ Лиссабонеॱ сугубо рыночный механизм дополненॱ рядомॱ достаточноॱ жесткихॱ ограниченийॱ и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов городаॱ иॱ муниципальныхॱ властейॱ. Приобретаяॱ земельныйॱ участокॱ вॱ собственность, владелец в соответствии сॱ требованиямиॱ законодательстваॱ страныॱ обязуетсяॱ создатьॱ наॱ участкеॱ необходимую социальную инфраструктуру. Так, еслиॱ земляॱ приобретаетсяॱ дляॱ строительстваॱ предприятий, то в этом случае понятие «необходимая социальнаяॱ инфраструктураॱ» включаетॱ жилыеॱ домаॱ, детскиеॱ садыॱ, школыॱ, паркиॱ, супермаркетыॱ и т. пॱ. Определенныеॱ отчисленияॱ должныॱ бытьॱ сделаныॱ наॱ охрануॱ окружающейॱ среды, развитие здравоохранения иॱ культурыॱ. Продажаॱ муниципальнойॱ земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которыеॱ контролируютсяॱ членамиॱ муниципалитетаॱ. Окончательноеॱ решениеॱ оॱ продажеॱ принимаетॱ председательॱ муниципалитета [17].

Имущественно-земельнаяॱ политикаॱ большинстваॱ высокоразвитыхॱ странॱ относитсяॱ кॱ третьемуॱ типуॱ. Например, в США основнымॱ средствомॱ осуществленияॱ городскойॱ политикиॱ вॱ области недвижимости является купля-продажа. Большинство покупателейॱ приобретаютॱ недвижимостьॱ вॱ кредитॱ, вносяॱ 20 процентовॱ отॱ продажной цены и выплачивая оставшуюсяॱ частьॱ вॱ течение 25-30 лет при ставке кредита в 7 процентов годовых.

Национальная политикаॱ поощряетॱ индивидуальное землепользование и приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для землевладельцаॱ, чтобыॱ помочьॱ емуॱ выплатитьॱ ссудуॱ заॱ домॱ. Земля Вашингтона принадлежит федеральным органамॱ властиॱ, чтоॱ обусловленоॱ концентрациейॱ вॱ городеॱ основныхॱ управленческихॱ структур. Лишь 25 процентов территорииॱ Вашингтонаॱ находитсяॱ вॱ частнойॱ собственности, причем половина этой земли была продана частнымॱ владельцамॱ еще в XIX веке[17].

Объекты недвижимости в США облагаются поимущественными налогами-штатнымॱ иॱ местнымॱ. Многиеॱ штатыॱ взимаютॱ поимущественные налоги, однако их значение как источникаॱ доходаॱ невеликоॱ - менееॱ 3 процентовॱ. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболееॱ значительнымॱ: егоॱ доляॱ во всех поступлениях составляет около 50 процентов. При помощи этогоॱ налогаॱ осуществляетсяॱ возмещениеॱ городуॱ тойॱ частиॱ «дифференциальнойॱ ренты», которой пользуются предприятия, аॱ такжеॱ людиॱ, поселившиесяॱ наॱ егоॱ территорииॱ. Поимущественныйॱ налогॱ заслуживает специального внимания неॱ толькоॱ потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потомуॱ, чтоॱ оказываетॱ специфическоеॱ воздействиеॱ наॱ градостроительствоॱ иॱ землепользованиеॱ, формирующиеॱ облик и структуруॱ современныхॱ городовॱ.

Вॱ столицеॱ Норвегииॱ - городеॱ Осло земельная политика муниципалитета строится наॱ сочетанииॱ различныхॱ вариантов землепользования. Решение о приватизации городской земельной собственности могут приниматьॱ различныеॱ органыॱ муниципальнойॱ власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего реализацииॱ земельногоॱ участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, Совет старейшин принимаетॱ решениеॱ вॱ отношенииॱ участковॱ стоимостьюॱ 2-5 млнॱ кронॱ, исполкомॱ - стоимостью 1-2 млн крон, главаॱ администрацииॱ - доॱ 1 млнॱ кронॱ. Дляॱ продажи или аренды земельных участков города организуютсяॱ торгиॱ, наॱ которыхॱ муниципальныеॱ властиॱ ведутॱ всюॱ работуॱ через риэлтерскую фирму, сॱ которойॱ заключеноॱ соглашениеॱ.

Вॱ Федеративнойॱ Республикеॱ Германияॱ взимаютॱ земельный налог с участковॱ, принадлежащихॱ компаниямॱ иॱ частным лицам. Ставка налога состоит из двух частей - основнойॱ, утверждаемойॱ централизованноॱ, иॱ надбавкиॱ, величинаॱ которойॱ определяетсяॱ вॱ зависимости от финансового положенияॱ местныхॱ органовॱ управленияॱ. Основнаяॱ ставкаॱ колеблетсяॱ в пределах от 0, 31 до 0, 6 процента балансовойॱ стоимостиॱ земельногоॱ участкаॱ. Вॱ 1991 годуॱ надбавкаॱ в среднем по стране составляла 1, 2 процентаॱ. Отॱ налогаॱ освобожденыॱ государственныеॱ предприятияॱ, церквиॱ, общественные организации. Льготы существуют в отношенииॱ объектовॱ недвижимостиॱ, предназначенных для жилья (на первые 10 лет).

В Великобритании, имеющей достаточноॱ свободныйॱ рынок земли, крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе арендыॱ. Срокॱ арендыॱ -доॱ 99 летॱ. Оценкаॱ недвижимостиॱ производитсяॱ одинॱ разॱ в 10 лет иॱ служитॱ основойॱ для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценкиॱ лежитॱ определениеॱ совокупногоॱ годовогоॱ доходаॱ отॱ земельногоॱ участкаॱ. Вॱ Англии установлен толькоॱ одинॱ налогॱ - поимущественныйॱ (сॱ 1993 года - муниципальный), величина которого зависит от рыночной стоимостиॱ имуществаॱ иॱ числаॱ взрослыхॱ членовॱ семьиॱ. Имуществоॱ классифицируетсяॱ по одной из восьмиॱ оценочныхॱ категорийॱ иॱ затем облагается налогом по дифференцированным ставкам. Расчет ставки налогообложенияॱ ведетсяॱ исходяॱ изॱ потребностей города в финансовых ресурсах.

Итак, каждое государство разработалоॱ своюॱ системуॱ управления недвижимостью. Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущиеॱ системамॱ практическиॱ всехॱ стран:

• муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользованияॱ наॱ всехॱ уровняхॱ управленияॱ городомॱ;

• приॱ всем многообразии систем управления муниципальные властиॱ отдаютॱ предпочтениеॱ арендеॱ недвижимости, нежели чем ее продаже, т. е. стоят наॱ позицииॱ соблюденияॱ интересовॱ городаॱ;

• муниципалитетыॱ регулярноॱ проводят комплексную оценку городских земель иॱ недвижимогоॱ имуществаॱ, аॱ земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактическойॱ рыночнойॱ стоимостиॱ объектовॱ недвижимостиॱ [41].