Проблемы государственногоॱ регулированияॱ земельных отношений и сельского хозяйства.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономикиॱ любогоॱ развитогоॱ государстваॱ иॱ рынкаॱ недвижимостиॱ в целом. В развитых странах принимаютсяॱ законыॱ, которыеॱ стоятॱ наॱ защитеॱ любых прав собственности, в том числе иॱ земельнойॱ. Возникновениеॱ рынкаॱ землиॱ вॱ РФॱ на современном этапе развития общества породилоॱ различныеॱ противоречияॱ приॱ освещенииॱ этогоॱ вопроса. Это вполне естественно, т.к. российскийॱ рынокॱ начал развиваться сравнительно недавно и изменения системы ценностей породили новый интересॱ обществаॱ к земельной проблеме [5].

Проблемы развития земельных отношений в условиях реформирования экономикиॱ приобретаютॱ особоеॱ значениеॱ. Государственноеॱ регулированиеॱ земельныхॱ отношенийॱ должноॱ сопровождатьсяॱ учетом интересов землепользователейॱ иॱ землевладельцевॱ. Рыночноеॱ регулированиеॱ должноॱ осуществлятьсяॱ наॱ основеॱ спроса и предложения, формирующегосяॱ сॱ учетомॱ запросаॱ пользователейॱ иॱ землевладельцевॱ земельныхॱ участковॱ. Однако в настоящее времяॱ всеॱ ещеॱ остаетсяॱ актуальнымॱ вопросॱ механизмаॱ регулированияॱ предоставленияॱ иॱ продажи земельных участковॱ, неॱ сформированаॱ земельнаяॱ политикаॱ, направленнаяॱ наॱ соблюдениеॱ законных прав землевладельцев и землепользователейॱ.

Нарядуॱ сॱ другимиॱ рынкамиॱ, рынокॱ земельных ресурсов в России еще до концаॱ неॱ развит, он только формируется, создаются новые нормативно-правовые базы, разрабатываются различныеॱ проектыॱ иॱ программыॱ, которыеॱ помогаютॱ решать сложные вопросы на пути становления земельныхॱ отношенийॱ [23].

Существующаяॱ вॱ настоящееॱ времяॱ системаॱ государственногоॱ управленияॱ земельнымиॱ ресурсами значительно затрудняетॱ оборотॱ земельॱ, такॱ какॱ процессॱ оформленияॱ правॱ на недвижимость является для собственникаॱ затруднительнымॱ иॱ сопровождаетсяॱ значительными затратами времени, которые работают против собственника. Это неॱ позволяетॱ осуществитьॱ полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землюॱ, иॱ другиеॱ объектыॱ недвижимогоॱ имуществаॱ [28].

Необходимо совершенствовать и развивать существующие принципы налогообложенияॱ, аॱ такжеॱ подходыॱ кॱ массовойॱ оценкеॱ недвижимогоॱ имуществаॱ, которые должны опираться наॱ особенностиॱ российскихॱ условийॱ.

Земельныеॱ ресурсыॱ являются одним из трех главных факторов производстваॱ (трудॱ, земляॱ, капиталॱ). Вॱ данномॱ контекстеॱ земляॱ является пространственным базисом размещения всехॱ формॱ жизнедеятельностиॱ иॱ производства. На современном этапе развития и совершенствования земельной политикиॱ различаютॱ триॱ составляющихॱ, обеспечивающихॱ функционированиеॱ системыॱ отношений в сфере землепользования и землевладенияॱ [35]:

1. Наличиеॱ полной и достоверной информации. В настоящее время в России не созданаॱ системаॱ достоверной информации о рынке земли, что существенно затрудняет координацию деятельности земельногоॱ сектораॱ экономикиॱ.

2. Формирование целей земельной политики: обеспеченность земельными территориями устойчивого развития экономикиॱ иॱ социальнойॱ сферыॱ. Четкого осмысления целей земельной политики в России пока неॱ наблюдаетсяॱ, чтоॱ сопровождается недопониманием между различными структурами функционирования земельного рынка.

3. Определение механизмаॱ реализацииॱ целейॱ. Чॱ ёткий механизм пока не сформирован

Таким образом, хотя рынокॱ землиॱ толькоॱ формируетсяॱ, системаॱ экономическихॱ отношенийॱ требует совершенствования правового обеспечения управления земельнымиॱ ресурсамиॱ, поэтому возникают проблемы функционирования рынка земли. В настоящее время государство разрабатываетॱ различныеॱ проектыॱ иॱ программыॱ, которыеॱ помогаютॱ решатьॱ сложныеॱ вопросыॱ на пути становленияॱ земельныхॱ отношенийॱ [32].

Существеннымॱ факторомॱ вॱ системеॱ землепользования и на рынке земли вॱ целомॱ являетсяॱ государственноеॱ регулированиеॱ. Важнойॱ сферойॱ государственногоॱ регулированияॱ является сохранение сельскохозяйственного земельногоॱ фондаॱ. Приॱ техॱ колоссальныхॱ различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и теॱ землиॱ, которыеॱ идутॱ подॱ жилищнуюॱ иॱ промышленнуюॱ застройкуॱ вॱ условиях урбанизации иॱ индустриализацииॱ, такая политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткимиॱ правиламиॱ отводаॱ земельॱ. Такжеॱ существеннуюॱ рольॱ играютॱ иॱ экономические рычаги, в частностиॱ налогообложениеॱ сॱ дифференциациейॱ поземельногоॱ налогаॱ в зависимости от использования земли.

Наиболее спорнымиॱ элементамиॱ государственногоॱ управленияॱ землейॱ иॱ недвижимостьюॱ вॱ Россииॱ представляются — смешение публично-правовыхॱ иॱ частноправовыхॱ функцийॱ в одном органе государственной власти и организация взаимодействий междуॱ системамиॱ техническогоॱ учета и системой государственной регистрации прав на объекты недвижимости иॱ сделокॱ сॱ нимиॱ. Очевидныеॱ конфликтыॱ интересовॱ возникаютॱ, когдаॱ решения по земле иॱ другимॱ объектамॱ недвижимостиॱ принимаютсяॱ ведомствомॱ, котороеॱ такжеॱ имеет полномочия представлять интересы собственникаॱ федеральнойॱ недвижимости.

Контроль за охраной и использованием земель — это административная деятельность органовॱ государственнойॱ властиॱ иॱ местногоॱ самоуправления, которая выражается в осуществлении проверок за состояниемॱ земельॱ, выполнениемॱ мероприятийॱ по рациональному использованию и охране земельных участков и соблюдениеॱ земельногоॱ законодательстваॱ [2]. Действующееॱ законодательствоॱ предусматривает несколько видов контроля: государственный, муниципальный, общественный иॱ производственныйॱ контрольॱ.

Отсутствие у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значитॱ иॱ отсутствиеॱ надежныхॱ правовыхॱ гарантийॱ наॱ недвижимостьॱ становитсяॱ причинойॱ фрагментарности рынка недвижимостиॱ, высокойॱ степениॱ егоॱ региональнойॱ локализацииॱ. Недостаточноеॱ предложениеॱ участковॱ под застройку предопределяется преимущественноॱ административнымиॱ методамиॱ их распределения, трудностью легального оборота земельных участков. Нормы Земельного кодексаॱ РФॱ отॱ 25 октябряॱ 2001 гॱ № 136-ФЗॱ и Федерального закона от 24 июля 2002 №101-ФЗ " Обॱ оборотеॱ земель сельскохозяйственного назначения" не используются в полной мере в рыночных механизмахॱ оборотаॱ земельॱ [1].

Таким образом, в целях повышения эффективности землепользования и получения максимальнойॱ выгодыॱ от использования земельных угодий необходимо продумать все возможные варианты, выбор наилучшегоॱ приведетॱ кॱ получениюॱ большейॱ прибылиॱ.

Агропромышленныйॱ комплекс производит жизненно важную для обществаॱ продукциюॱ. Вॱ немॱ занятоॱ почтиॱ 30% работающих в сфере материального производства, задействована пятаяॱ частьॱ производственных фондов, и создается около трети валового национального дохода. Важнейшим звеномॱ агропромышленногоॱ комплексаॱ являетсяॱ сельское хозяйство. Оно занимает особое место не только вॱ агропромышленномॱ комплексеॱ, ноॱ иॱ воॱ всемॱ народномॱ хозяйствеॱ. Развитиеॱ агропромышленного комплекса вॱ решающейॱ мереॱ определяетॱ состояниеॱ всегоॱ народнохозяйственногоॱ потенциалаॱ, уровень продовольственной безопасности государства иॱ социальноॱ -экономическуюॱ обстановку в обществе [20].

В последнее время наблюдается снижение темпов развитияॱ сельскогоॱ хозяйстваॱ, ониॱ отстаютॱ отॱ темповॱ ростаॱ экономики в целом. Экономическая ситуацияॱ сельскойॱ местностиॱ остаетсяॱ сложнойॱ, болееॱ трети сельскохозяйственных организаций убыточны. Снижается уровень техническойॱ оснащенностиॱ агропроизводстваॱ, которыйॱ приводитॱ кॱ неэффективномуॱ использованию сельскохозяйственных земельных площадей.

Поэтому, вॱ настоящееॱ времяॱ необходимо сделать существенный упор на обеспечение пропорциональности и сбалансированности всехॱ составляющихॱ агропромышленногоॱ комплексаॱ. Важныйॱ факторॱ эффективногоॱ развитияॱ АПКॱ — интеграция между сельским хозяйствомॱ иॱ переработкойॱ, чтоॱ создаетॱ благоприятныеॱ условияॱ дляॱ согласованнойॱ экономическойॱ и научно-техническойॱ политикиॱ добровольноॱ вॱ нееॱ входящихॱ, ноॱ юридическиॱ самостоятельныхॱ предприятий. Преимущество крупного предприятияॱ проявляетсяॱ вॱ болееॱ низкой себестоимости продукции, а малые предприятия находят свое местоॱ тамॱ, откудаॱ трудноॱ поставлятьॱ скоропортящуюсяॱ продукциюॱ. Такимॱ образом, возникает мотивация к организацииॱ единогоॱ управления всеми стадиями производства хозяйствующих субъектов, участвующих в совместном процессе, чтоॱ открываетॱ дополнительныеॱ источникиॱ ростаॱ производительностиॱ трудаॱ, возможностиॱ сбытаॱ. Следовательноॱ, устойчивый рост АПКॱ невозможенॱ безॱ совершенствованияॱ отношений на внутреннем и внешнем агропродовольственном рынке, без развитияॱ инфраструктурыॱ иॱ введенияॱ новшествॱ [36].

Земляॱ, какॱ факторॱ производстваॱ, порождает различные интересы обществаॱ поॱ поводу эффективного управления земельным фондом, а также различные цели и задачиॱ управленияॱ даннымॱ ограниченнымॱ ресурсом. Его все возрастающая значимость должна найти адекватный учетॱ иॱ оценкуॱ вॱ реальной экономической политике.