Группировка хозяйственных сообществ по площади пахотных и лесных земель 3 страница

Районные (городские) отделы, работая в составе волостных (го­родских) земельных комиссий, занимаются формированием не­движимости, отвечают за правильность учета недвижимости, со­ставляют земельный баланс. Всего в республике создано 30 район­ных (городских) отделов. Отделы координируют и контролируют проведение геодезических, землемерных, землеустроительных ра­бот; проводят оценку земли, инвентаризацию и оценку жилых до­мов, зданий и сооружений. Районные (городские) отделы совмес­тно с волостными советами и городскими думами проводят зе­мельную реформу и приватизацию земель, занимаются оформле­нием недвижимости и ведением государственного кадастра на территории района (города). Всего в районных (городских) отде­лах работают 1640 специалистов.

Производственное объединение «Латвияс карте» занимается пе­чатанием и размножением картографического материала и други­ми печатными работами.

К началу 2000 г. в Латвии числилось 4047, 9 тыс. га земель сель­скохозяйственного назначения, из которых было приватизирова­но 2347, 5 тыс. га (58%). Из 2401, 5 тыс. га сельскохозяйственных угодий было передано в частную собственность 1324, 4 тыс. га (55, 1%). Из 1201, 8 тыс. га лесов приватизировано 815, 3 тыс. га (67, 8 %). Сведения о приватизации земель сельскохозяйственного назначения по категориям приведены в таблице 16.

По оценкам латышских специалистов, на 1 января 2000 г. в сельской местности было приватизировано всего 2514, 3 тыс. га, что составляет 39, 4 % этой территории.

В земельных книгах на этот период было зарегистрировано 193, 6 тыс. единиц недвижимости (84, 4 % общего числа) на площа­ди 2244, 4 тыс. га (89, 3 %).

Официальная регистрация позволяет осуществлять сделки с зе­мельными участками как с объектами недвижимого имущества.

По данным опроса 347 волостных землеустроителей (кадастро­вых инспекторов Латвии, около 70 % их общего числа), только 25 % землевладений крестьянских хозяйств полностью соответ­ствуют требованиям рациональной организации территории.

16. Сведения о приватизации земель сельскохозяйственного назначения в Латвии на 01.01.2000 г. [44]

Всего

289, 6

137, 8 47, 6 4047, 9 2347, 5 58, 0 2401, 5 1324, 4 55, 1 1201

15, 3 67,

Почти одна треть землевладений состоит из двух и более (до 20) отдельно расположенных (чересполосных) участков, которые зна­чительно удалены друг от друга и мест постоянного проживания крестьян. Имеют место случаи, когда не обеспечивается единство собственности на землю и расположенных на ней строений [97].

В ходе земельной реформы в Латвии произошли существенные изменения в правах собственности. Так, если в 1990 г. в пользова­нии или собственности физических лиц было только 5 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения, то уже в

1997 г. они владели 95 % земель.

Общее число крестьянских хозяйств в 1999 г. составило 215 119, при средней площади хозяйства — 14, 3 га, в том числе сельскохо­зяйственных угодий — 8, 3 га, лесов —4, 7 га. Больше одной трети хозяйств имеет площадь до 5 га, такие хозяйства занимают 5, 5 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения. По численности землевладения площадью более 50 га составляют 4 %, а занимаемая ими площадь — 22, 6 %.

Большинство крестьянских хозяйств имеют площадь от 10 до 20 га.

Приватизация земель в Латвии породила множество недостат­ков землепользования, что требует осуществления всей системы землеустроительных работ: разработки схем и проектов землеуст­ройства, связанных с обменом земельных участков, консолидаци­ей земель и т. п. практически для всей территории страны.

В Эстонии земельная реформа также началась в 1991 г. Земля из исключительной собственности государства перешла в собствен­ность физических и юридических лиц, появились новые формы землевладения и землепользования. Вместо существовавших до земельной реформы 300 крупных колхозов и совхозов к началу

1998 г. в республике появилось 863 сельскохозяйственных товари­
щества и акционерных общества и около 35 тыс. крестьянских хо­
зяйств. На одно сельскохозяйственное предприятие приходится в
среднем 440 га, на одно крестьянское хозяйство — 10, 5 га пашни.

По данным Государственного земельного департамента Эсто­нии, по состоянию на 1 января 1999 г.:

возвращено отчужденной прежде земли 743 304, 1 га;

приватизировано по праву преимущественной покупки 190 232, 1га;

продано на публичных торгах 21 440, 2 га;

передано в муниципальную собственность 4495, 4 га;

передано в государственную собственность 839 770, 3 га.

Всего в земельный кадастр внесено 182 798 учетных единиц об­щей площадью 1 799 242, 7 га (39, 4 % всего земельного фонда рес­публики).

Землеустроительные действия в Эстонии осуществляют на ос­новании принятого в 1995 г. Закона «О землеустройстве» с по­правками от 9 июня 1999 г. В соответствии с этим документом

землеустройство понимают как «деятельность, целью которой яв­ляется создание путем проведения землеустроительных действий возможностей для наиболее рационального использования в хо­зяйственных целях недвижимой вещи» (ст. 2).

В состав землеустроительных действий включены: перемежева­ние, обмен, раздел недвижимой вещи, выявление ограничений в отношении недвижимой собственности, установление границ не­движимой вещи. Лицами, проводящими землеустройство, призна­ются присяжные землемеры или лица, имеющие соответствую­щую лицензию.

Сведение землеустройства только к мероприятиям по управле­нию недвижимостью сразу придало ему политическую направлен­ность. Основная цель — приватизация земли отодвинула на вто­рой план организацию земли как главного средства производства. Анализ хода земельной реформы показал, что процесс образова­ния новых землевладений и землепользовании проходит с нару­шениями требований экономических и экологических условий хозяйствования. Возврат и приватизацию земель осуществляют без предварительно составленных проектов землеустройства, в ре­зультате чего вновь созданные землепользования по своим разме­рам и пространственным условиям имеют существенные недо­статки.

Задачи, содержание и порядок проведения землеустройства в условиях частной собственности на землю и в условиях проведе­ния земельной реформы имеют существенные различия. При сло­жившейся частной собственности на землю землеустройство проводят, как правило, на добровольных началах и в интересах от­дельных землевладельцев. Согласно Закону о землеустройстве Эс­тонии при проведении земельной реформы землеустройство обя­зательно, если возвращение земли не отвечает землеустроитель­ным требованиям. Но поскольку возвращение земель предусмат­ривается, как правило, в прежних границах, эти землеустроительные требования выполнить практически невоз­можно. Более того, согласно Закону о внесении изменений в За­кон о землеустройстве 1995 г., принятому 9 июня 1999 г. и объяв­ленному постановлением Президента Республики Эстония от 18 июня 1999 г., проведение землеустройства на территории горо­да или волости стало входить в компетенцию органов местного са­моуправления, а надзор за его законностью стал осуществлять уез­дный старейшина, а не государственное землеустроительное уч­реждение. Таким образом, государственный характер землеуст­ройства в Эстонии постепенно теряется, что уже в ближайшем будущем может породить серьезные противоречия между нацио­нальными, местными и частными интересами в области земле­пользования.

По имеющимся данным, в последнее время земельная реформа в Эстонии приобрела ускоренные темпы [10].

Бывшим владельцам возвращено более половины земель, воз­растают темпы приватизации земли. За 1998 г. приватизировано земли по преимущественному праву покупки в 1, 5 раза больше, чем за все предыдущие 7 лет. Но при этом не обеспечивается рост эффективности сельскохозяйственного производства; наоборот, в совокупности с другими аграрными преобразованиями земельная реформа привела к резкому падению потенциала сельского хозяй­ства, его значение как одной из важнейших и традиционных от­раслей народного хозяйства утрачивается.

Состояние сельскохозяйственных земель ухудшилось, снизился уровень почвенного плодородия, практически прекратились рабо­ты по ведению мониторинга земель и осуществлению контроля за рациональным использованием и охраной земель. В республике не используется около 280 тыс. га сельскохозяйственных угодий.

Форсирование земельного передела под давлением политичес­ких сил осуществлялось в Эстонии под руководством Земельного департамента как государственного органа по управлению земель­ными ресурсами. Отсутствие отдела землеустройства в структуре этого органа не позволило осуществлять земельные отводы доста­точно обоснованно.

Кроме того, в ходе земельной реформы, проходящей в корот­кие сроки, нарушались землеустроительные требования рацио­нальной организации территории. Например, Закон о земельной реформе определял, что земля возвращается в прежних границах. Исходя из требований землеустройства, разрешалось изменение возвращаемой площади в пределах ±8 %, но не более 5 га.

Для ускорения и удешевления земельных преобразований был подготовлен законопроект об изменении Закона о земельной ре­форме. Для упрощения и ускорения реформы предлагалось воз­вращать земли в старых границах по имеющемуся планово-кар­тографическому материалу. Исходя из этого, будущему собствен­нику и его соседям границы землепользования указывали на пла­не без выхода в натуру. Так же по плану определяли площадь и составляли протокол согласования границ. Таким образом, кадас­тровую единицу регистрировали в реестре без точного межевания. Предполагали, что обозначение границ в натуре и точное измере­ние земель будут проводить позже, по желанию и за счет соб­ственников земли. Однако возвращение земель в старых границах с точки зрения землеустройства и рационального использования земель не всегда целесообразно, часто невозможно и ничем не оп­равдано.

Так, границы эстонских хуторов 1939 г. определялись располо­жением и составом угодий того времени. Но и тогда имелись че­респолосные участки хозяйств, требующие землеустройства. В 1939 г. на один хутор приходилось в среднем 2, 4 чересполосных участка, а 41 % хозяйств имели землю, расположенную от центра усадьбы [19] на расстоянии 2...5 км и более. Восстановление че-

респолосных крестьянских хозяйств экономически не оправдано. К тому же за 60 с лишним лет основательно изменилась ситуация в деревне, особенно в результате мелиоративных работ. Вместо раздробленных участков были созданы крупные массивы обраба­тываемых земель, на которых возвращение земель в прежних из­вилистых границах небольшой площади никак нельзя считать це­лесообразным. В ходе мелиоративных работ были ликвидированы также межевые знаки, поэтому возвратить земли по имеющемуся планово-картографическому материалу было невозможно.

Учитывая это, было бы более целесообразно до возврата земель владельцам провести новое землеустройство, в ходе которого лик­видировалась бы чрезмерная раздробленность недвижимости и оформлялись бы границы, отвечающие требованиям современно­сти. Для этого до возвращения земель имеются хорошие возмож­ности, так как землеустройством можно охватывать более обшир­ную территорию со свободными участками. Это позволяет проек­тировать более удобные землепользования. После возвращения земель проводить этот процесс станет значительно сложнее, доро­же и длительнее.

Отдельно расположенные лесные участки возвратить в основ­ном в прежних границах можно, так как дальность участка и фор­ма границ здесь не имеют особого значения.

Анализируя земельные реформы в странах Восточной Европы и Балтии, можно сделать следующие выводы.

1. Во всех странах передел земельной собственности и разруше­
ние (реорганизация) крупных сельскохозяйственных предприятий
привели к снижению эффективности аграрного сектора.

Это обусловлено, прежде всего, ухудшением условий земле­пользования, созданием мелких землевладений крестьянских хо­зяйств, большими объемами перераспределения земель (табл. 17).

Во многих странах средний размер одного земельного участка (парцеллы) стал составлять 1...2га (Албания, Румыния, Болгария и др.).

2. На первом этапе земельных реформ превалировал более или менее единый политический подход, основанный на приватиза­ции земельной собственности, насаждении мелкотоварных фер­мерских хозяйств с увеличением числа земельных собственников, разрушении государственных и кооперативных предприятий в ущерб экономической эффективности производства. Частично теоретической основой таких преобразований был принцип «шо­ковой терапии».

3. Во всех странах был нарушен принцип устойчивости земле­пользования, в короткие сроки осуществлен переход к новой струк­туре землевладений и землепользовании в сельском хозяйстве со значительным удельным весом мелких крестьянских хозяйств пло­щадью до 5 га (табл. 18). При этом страны, сохранившие в основ­ном крупные хозяйства (Чехия, Словакия, частично Венгрия, Бол-

To

ОО

17. Состояние земельного фонда республик Восточной Европы и Балтии¹

Показатель

Албания Болгария Румыния Польша Чехия Словакия Венгрия Эстония Литва

Латвия

Общая площадь, млн га Население, млн чел. Плотность населения, чел. на 1 км²

Общее число оцененных зе­мельных участков (парцел), млн

Число зарегистрированных изменений в правах собствен­ности в 2000 г., тыс. (земель­ные участки + строения и квартиры + залоговые опера­ции)

Число земельных участков, перешедших:

из госсобственности в

частную собственность,

тыс.

в частном секторе в другие

руки, тыс. Число зарегистрированных закладных, тыс. Процент обрабатываемых земель:

в частной собственности

в госсобственности Процент земель, арендуемых у государства

Число земельных участков, отведенных под застройку или для других целей в ходе фи­зического планирования, тыс.

Составлено по данным: Inventory of Land Administration Systems in Europe and North America. — London; HMLR, 2001. — 222 p.

гария), имеют лучшие условия для выхода из аграрного кризиса и менее болезненно перенесли последствия земельного передела.

18. Площадь земель хозяйств стран Восточной Европы, %

4. Первоочередной задачей земельной реформы считали изме­нение законодательства, создание систем земельной регистрации и земельного кадастра с целью закрепления и охраны прав новых собственников. При этом повсеместно нарушались требования землеустройства, вследствие чего недостатки землепользования (парцелляризация, нарушение природоохранных норм, разруше­ние мелиоративных систем, чересполосица, дальноземелье и т. д. приняли массовый характер).

5. Все анализируемые страны при перераспределении земель и создании нового класса земельных собственников перестали обра­щать внимание на организацию рационального использования земли как природного ресурса, переложив это на землевладельцев и землепользователей, что уже в ближайшее время может привес­ти к ухудшению мелиоративного состояния угодий, нерациональ­ному использованию лесов и сельскохозяйственных земель, поте­ре почвенного плодородия.

Например, в Эстонии землеустроительная служба утратила функции государственного управления земельными ресурсами, контроля за их использованием и охраной. С 1993 г. в республике перестали составлять ежегодные земельные балансы, что привело к отсутствию достоверной информации о состоянии и использо­вании земельных ресурсов.

В структуре землеустроительных работ главное место стали за­нимать земельно-кадастровые действия, а проектно-изыскательс­кие и научно-исследовательские работы по планированию ис­пользования земли, территориальной организации производства, рекультивации нарушенных земель, введению севооборотов и другие перестали проводить.

Опыт земельных реформ в регионе подтвердил, как важно ис­ходить не из идеологических шаблонов, а из реальных потребнос­тей экономики и общепризнанных правил землеустройства.

Глава 21

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО В СТРАНАХ СОДРУЖЕСТВА НЕЗАВИСИМЫХ ГОСУДАРСТВ (СНГ)

21.1. РАЗВИТИЕ ФОРМ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

После вступления государств Содружества в эпоху реформ со­вершенствование земельных отношений и землеустройства явля­ется общей для них проблемой. Это объясняется одним истори­ческим прошлым, необходимостью исправления однотипных ошибок, единой направленностью земельных преобразований и другими факторами.

Каждая из стран СНГ внесла новое в поиск наиболее эффек­тивных средств успешного проведения земельных преобразова­ний. Эти новшества в основном связаны с решением следующих ключевых аспектов: расширением прав представительных органов в области распоряжения земельными ресурсами; децентрализаци­ей управления земельным фондом; содействием развитию много­образия и равенства форм собственности и хозяйствования на земле; устранением социальной напряженности; защитой прав новых земельных собственников; экономическим стимулировани­ем в решении земельных проблем; совершенствованием содержа­ния, функций и методов проведения землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель.

Различия в правовом и экономическом механизмах регулиро­вания земельных отношений и их эффективности во многом зави­сят от форм земельной собственности. Поэтому становлению зе­мельных отношений во всех странах СНГ предшествовал значи­тельный период широкого обсуждения проблем противопоставле­ния государственной и частной земельной собственности, выбора оптимальности их сочетания, путей развития с учетом нацио­нальных, экономических, демографических, исторических, при­родных и иных особенностей каждого государства.

Опираясь на мировой опыт развития земельных отношений, ни одно государство СНГ не упразднило институт права государствен­ной земельной собственности. Даже в тех странах (Армения, Бела­русь, Молдова, Украина), которые не признали преимуществ го­сударственной собственности на землю по сравнению с частной, отказались лишь от исключительной монополии права государ­ства на землю и предусмотрели возможность развития института права частной земельной собственности.

Собственность на землю и другие природные ресурсы — эконо­мическая основа развития всякого общества. От того, какие ин­ституты права земельной собственности будут установлены в стра­не, какие из них получат приоритеты, какие условия будут созда­ны для развития тех или иных форм собственности на землю, за-

висит земельный строй государства, а вместе с тем правовое и эко­номическое положение его граждан.

Данные вопросы в силу их важности имеют конституционное значение, хотя в разных государствах СНГ они получили неодина­ковое решение. Связано это с тем, что, осознав безотлагательную необходимость земельной реформы, государства СНГ еще до но­вых конституций приняли законы о земельной реформе, а затем — земельные кодексы. В этих документах и решались вопросы соб­ственности на землю.

Законотворческая работа по совершенствованию земельного законодательства продолжается, но несогласованность во времени принятия конституций и земельных кодексов затрудняет этот процесс.

Большинство государств СНГ не включили в конституции формулировку «Земля — достояние народов (народа)», которая су­ществовала в прежних конституциях союзных республик СССР. Важнее было провозгласить равенство всех национальностей пе­ред законом. Так, в Конституции Республики Казахстан записано: «Государство обеспечивает равенство перед законом всех субъек­тов собственности». В ст. 1 особо подчеркивается, что гражданам Республики Казахстан гарантируется равенство прав и свобод не­зависимо от расы и национальности. Аналогично конституции других государств СНГ гарантируют равноправие народов, прожи­вающих на их территории (ст. 4 Конституции Молдовы, ст. 15 Конституции Кыргызстана, ст. 17 Конституции Туркменистана, ст. 11 Конституции Армении и т. д.).

Что касается непосредственно вопроса о формах земельной соб­ственности, то, несмотря на его принадлежность к конституцион­ному праву, лишь конституции некоторых республик решают его положительно (например, в Российской Федерации, Казахстане, Туркменистане, Кыргызстане, Таджикистане, Украине). В Кон­ституциях других стран СНГ имеются декларации общего характе­ра о праве собственности граждан на свое имущество, которые по­зволяют сделать вывод о том, что решение вопроса о формах соб­ственности на землю отнесено к специальным законам или земель­ным кодексам.

Так, согласно ст. 44 Конституции Республики Беларусь «госу­дарство гарантирует каждому право собственности» Конституция никаких форм собственности не называет. Но в земельном зако­нодательстве Беларуси предусмотрены и частная, и государствен­ная формы собственности на землю.

Земельным кодексом Армении вводятся такие формы соб­ственности на землю, как собственность граждан, коллективная собственность, государственная собственность (ст. 4 Земельного кодекса Армении). В Конституции же этой республики провозгла­шаются лишь общие принципы.права собственности, но не назы­ваются объекты собственности (в том числе земля и другие при-

10 Землеустройство. Т. 7

родные ресурсы). В ст. 7 записано, что государство «гарантирует право собственности и наследования, равноправие всех форм соб­ственности» (каких именно форм, ни в этой статье, ни в последу­ющих статьях ничего не указывается). В ст. 24, провозглашающей права и обязанности граждан, записано: «Каждый гражданин вправе иметь собственность, никто не может произвольно лишить гражданина собственного имущества».

Иначе решает эти вопросы Конституция Кыргызской Республи­ки. Например, в ст. 4 записано: «Земля, ее недра, воды, воздушное пространство, леса, растительный и животный мир, все природные богатства являются собственностью государства». И далее в этой статье отмечено, что в случаях и размерах, установленных законом Кыргызской Республики, земельные участки могут передаваться в пользование гражданам и их объединениям. Не допускается купля-продажа земли. После многочисленных дебатов в Конституцию Кыргызской Республики в 1999 г. были внесены изменения, соглас­но которым земля может находиться не только в государственной собственности. Одновременно был введен пятилетний мораторий на продажу сельскохозяйственных угодий. Предоставление земель в частную собственность будет сопровождаться одновременным ог­раничением этого права (правом его продажи).

Согласно ст. 13 Конституции Таджикистана земля и другие природные объекты являются исключительной собственностью государства и оно гарантирует эффективное их использование в интересах народа.