![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Земли Саксония 7 страница
Например, во Франции на территории Приморских Альп разработано три генеральных плана: регион Ниццы (36 коммун), регион Грасса, Канн, Актина (25 коммун), регион Монто (13 коммун). В генеральном плане обустройства региона Ниццы, составленном в масштабе 1: 50 000, выделены зоны: городские (UA, UB и т.д.) и природные (NA, NB, NC и т. д.), а также подзоны и секторы (промышленные, деловые, торговые, зарезервированные, сельскохозяйственные, природоохранные, не подлежащие застройке и т. д.). Показаны места строительства автобанов, дорог, аэропорта, других элементов инфраструктуры. В генеральном плане также оценивают возможные риски от лесных пожаров, наводнений, схода лавин, селей и др. Директивные схемы обустройства территории района (Les schemas directeurs — SD) составляют на территории районов, объединяющих несколько коммун и имеющих общие цели в организации рационального использования и охраны земель. Генеральные планы и директивные схемы конкретизируют в планах обустройства территории коммун. План обустройства территории коммуны (Plan d'occupation des sols — POS) является основным документом при планировании рационального использования и охраны земли в этом административно-территориальном образовании. Такие планы разрабатывают на 5 лет в масштабе 1: 2500, 1: 5000 в зависимости от площади муниципальных образований. Во Франции 15, 4 тыс. коммун из 36 тыс. уже имеют такие утвержденные планы. Объектом землеустройства здесь выступает территория коммуны (500...2000 га) с числом жителей от 1500 до 2500 чел. Топографической основой служит земельно-кадастровая карта. Намеченное в таких планах зонирование обязательно. Например, в зоне, намеченной для расширения промышленного строительства, частные участки подлежат изъятию (их выкупает коммуна), а дома — выселению. В зонах расширения строительства сначала прокладывают дороги и все коммуникации. Зонирование определяет и процессы ценообразования. Например, если участок сельскохозяйственных земель попадает в зону изменения целевого назначения и на нем возможно в дальнейшем строительство, то его цена возрастает в несколько раз. Процедура разработки POS достаточно сложная и включает следующие этапы. 1. Решение муниципального совета, предписывающее разработку плана обустройства территории. 2. Постановление о разработке плана. 3. Рассмотрение проекта плана обустройства территории в муниципальном совете и его одобрение или изменение. 4. Постановление об обнародовании плана и о проведении опроса общественного мнения по поводу POS, представленного публично. 5. Решение муниципального совета, одобряющего окончательный вариант плана. 6. Осуществление плана обустройства территории. При разработке плана обустройства территории коммуны префект по согласованию с департаментом (мэрией) назначает государственные службы и консультантов, которые принимают участие в разработке плана, формирует комиссии (общие, согласительные), определяет процедуру согласования плана с руководителями смежных коммун, комиссиями департамента по сельскохозяйственной политике, прибрежным территориям, ландшафтам, коммунальным отделом, управлением по землеустройству, региональными центрами лесной собственности, национальных парков, а также различных ассоциаций (по очистке территорий, по водоснабжению, по защитным зонам и др.). Организации, разрабатывающие этот план, включают в состав проектных групп специалистов различного профиля: землемеров, пейзажистов, архитекторов, планировщиков, экономистов и др., а также проводят серьезные согласования. В дополнение к плану разрабатывают Положения землепользования, которые устанавливают правила землепользования и застройки территории и выражают требования земельной и градостроительной политики. Основой планов обустройства территории является зонирование, которое имеет некоторые особенности. 17.3. ОСОБЕННОСТИ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ В ПЛАНАХ ЕЕ ОБУСТРОЙСТВА Планы обустройства территории (POS) включают в себя следующие категории земель: зоны и секторы; другие участки или сооружения специфического вида использования. К основным зонам и секторам относят: градостроительные (городские) зоны (UA, UB и др.); природные зоны (NA, NB, NC, ND); специальные зоны и секторы. В городских градостроительных зонах строительство, как правило, разрешено, так как в них имеются необходимые коммуникации и создана надлежащая инфраструктура. В ряде случаев строительство ограничивается Правилами землепользования и застройки или запрещается вообще, например на территории исторической части города. В границах природных территорий выделяют зоны будущего, потенциально возможного строительства, охраняемые земельные участки, а также зоны, не подлежащие застройке по тем или иным причинам. Специальные зоны и секторы включают в себя: зоны реконструкции в предписанном или разрешенном месте с плотностью, равной первоначальной застройке; секторы, в которых выдача разрешения на строительство может зависеть от сноса существующих зданий; охраняемые природные зоны, резервируемые под строительство, которое возможно только в особых случаях; зоны, охраняемые по эстетическим, историческим или экологическим причинам, в которых снос зданий зависит от специального разрешения; охраняемые или создаваемые зарегистрированные лесные участки; охраняемые обрабатываемые участки в городской зоне, которые не подлежат застройке (сады, огороды и др.); секторы обзора и видовой площадки и др. Если защита видовой площадки требует особых предписаний (высота, внешний вид строений и др.), то создают отдельные секторы. Из области применения плана обустройства территории (POS) исключают созданные ранее охраняемые секторы, а также зоны согласованной планировки (ZAC), планы планировки и застройки которых приняты. На плане обустройства территории отображают также участки и секторы индикативных (рекомендательных) зон, к которым относятся: только что созданные зоны согласованной планировки; зоны отложенной планировки (ZAD); земельные участки, передаваемые в концессию; зоны реконструкции (восстановления); зоны ликвидации непригодного жилья; зоны приоритетной урбанизации. Другие участки или сооружения специфического вида использования. Их размещают на проектном плане, и они включают в себя линейные или площадные объекты, обеспечивающие развитие территории в перспективе. Это улицы, пешеходные или автомобильные дороги с различным уровнем шума, велосипедные дорожки, линии электропередач, участки озеленения, участки под общественными сооружениями (мостами, коммуникациями, площадями и др.), зарезервированные участки для строительства дорог, закладки зеленых зон и насаждений и пр. В соответствии с Градостроительным кодексом Франции функционирование различных коммунальных служб, соблюдение гигиенических требований, защита от вредного влияния и охрана природных ресурсов или существование природного риска обусловливают ряд ограничений предписаний (регламентов) в использовании земли. В зависимости от области территориального использования они касаются или зоны или сектора и их показывают на плане обустройства территории или в пояснительной записке к нему. Это могут быть особые архитектурные требования, относящиеся к благоустройству ландшафта, внутренних двориков, сооружению карнизов, портиков, галерей, соблюдению определенных форм кровли и т. д. Устанавливают ограничения строительства над линиями высокого напряжения, показывают общественные городские или сельские коммунальные дороги, закрытие или передачу которых следует предотвратить. Кроме того, на план обустройства территории коммуны можно переносить проектные элементы уже утвержденных планов более высокого уровня (генеральных и региональных планов, директивных схем). Руководствуясь архитектурными, строительно-планировочными и землеустроительными требованиями, на плане показывают границы участков, отводимых под будущее строительство (по французской терминологии — «максимальных отводов под строительство»). Положения (правила) землепользования на территории местных административно-территориальных образований (коммун) по содержанию напоминают правила землепользования и застройки, используемые в нашей стране, и включают следующие документы. Документ №1. Общие положения. Статья 1. Территориальная область применения плана. Статья 2. Соответствие Положений другим законодательным актам, связанным с землепользованием. Статья 3. Деление территории на зоны. Статья 4. Второстепенные положения. Документ №2. Положения, относящиеся к городским градостроительным зонам. Раздел I. Характер землепользования и использования земли. Статья U 1. Допускаемые виды землепользования и использования земли. Статья U 2. Запрещенные виды землепользования и использования земли. Раздел II Условия землепользования. Статья U 3. Подходы и дорожная сеть. Статья U 4. Обеспеченность дорожной сетью. Статья U 5. Характеристики земельных участков. Статья U 6. Размещение строений по отношению к дорожной сети и отводам земель для общественных целей. Статья U 7. Размещение строений по отношению к разделительным границам. Статья U 8. Размещение строений относительно друг друга. Статья U 9. Отводы земли. Статья U 10. Максимальная высота строений. Статья U 11. Внешний вид строений. Статья U 12. Расположение строений. Статья U 13. Свободные участки и насаждения, зарегистрированные лесные участки. Раздел III. Максимальные возможности землепользования. Статья U 14. Коэффициент землепользования. Статья U 15. Превышение коэффициента землепользования. Документ №3. Положения, относящиеся к природным зонам. Раздел I. Характер землепользования и использования земли. Статья N 1. Допускаемые виды землепользования и использования земли. Статья N 2. Запрещенные виды землепользования и использования земли. Раздел П. Условия землепользования. Статья N 3. Подходы и дорожная сеть. Статья N 4. Обеспеченность дорожной сетью. Статья N 5. Характеристики земельных участков. Статья N 6. Размещение строений по отношению к дорожной сети и земельным участкам, отводимым для общественных целей. Статья N 7. Размещение строений по отношению к разделительным границам. Статья N 8. Размещение строений относительно друг друга. Статья N 9. Отводы земель. Статья N 10. Максимальная высота строений. Статья N11. Внешний вид строений. Статья N 12. Расположение строений. Статья N 13. Свободные участки и насаждения, зарегистрированные лесные участки. Раздел III. Максимальные возможности землепользования. Статья N 14. Коэффициенты землепользования. Статьям 15. Превышение коэффициента землепользования. Планы обустройства территории включают в себя текстовые, расчетные и графические материалы. Их реализуют через проекты землеустройства (межевания земель), планировки и застройки конкретных земельных участков. 17.4. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В отличие от других стран, где система регистрации земель, земельного кадастра и землеустройства в основном приближена к англосаксонскому или западноевропейскому (прусскому, шведскому) типам, во Франции исторически сложилась своя, довольно сложная система управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений, в которой переплетены функции министерств финансов и юстиции, сельского хозяйства, снабжения, транспорта и жилья, налоговых и природоохранных служб, различных ассоциаций и профессиональных союзов, местных земельных органов и т.п. Земельную, градостроительную и жилищную политику Франции координирует Министерство снабжения, транспорта и жилья, руководимое министром снабжения, транспорта и жилья и государственными секретарями по жилью и туризму. В каждом департаменте имеются Генеральные дирекции или Управления обустройства территории, снабжения, транспорта и жилья, в которых действуют отделы, курирующие земельные вопросы, крупные дорожные и транспортные проекты, зонирование территории, оперативное городское устройство и планирование, горную планировку (использование земель в горных районах), прибрежное землеустройство, охрану земель и вод, подготовку проектов землеустройства. В Генеральной дирекции Приморских Альп, например, работает 900 сотрудников. Землеустроительные работы базируются на данных французского земельного кадастра с регистром дел, который решает задачи, связанные с налогообложением (оценкой земель и обоснованием размеров земельного налога), учетом земель, идентификацией и описанием земельных участков — парцелл, установлением землевладельцев и землепользователей, составлением кадастровых планов. Работы по земельному кадастру организуют в стране — Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций (Direction General des Import Services des Operations Fiscales et Fonciers), расположенная в Париже, а в каждом департаменте — отдельные дирекции налоговых служб. Основными подразделениями дирекции налоговых служб являются: налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные отделы, службы налогообложения. В некоторых наиболее крупных департаментах (Севр, О-де-Сен, Буш-дю-Рон) в составе налоговых служб действует две или несколько дирекций. В стране имеется пять региональных информационных центров Генеральной дирекции налоговых служб: в Амьене, Анже, Орлеане, Руане, Версале, которые выполняют почти исключительно кадастровые работы: осуществляют руководство по созданию кадастровой документации, определяют основание для обложения налогом, сообщения местным властям, издают перечни и сообщения по налогообложению, касающемуся поземельного налога, моделируют возможные изменения в налогообложении. Штат всех пяти региональных информационных центров насчитывает около 1250 чел. Руководство земельно-кадастровыми работами во Франции возложено на Национальную службу кадастра (г. Тулуза), Службу национальной документации кадастра (г. Париж). Главная задача Национальной службы кадастра, основанной в 1904 г., — обеспечение технической информацией землемеров и топографов для выполнения кадастровых работ. Служба национальной документации обеспечивала промышленное размножение кадастровых планов и их хранение. Обновляют кадастровые планы топографы Кадастровой службы, объединенные в земельные бригады. Кадастровая документация коммуны состоит из трех документов: кадастрового плана, описи секции (легенды плана), кадастровой матрицы, а также дополнительной информации, предназначенной для нужд кадастровой службы. На кадастровом плане показывают изображение физического состояния земельной собственности (границы, координаты, дробление), позволяющее подсчитать ее площадь. Кроме того, кадастровый план дает представление о качестве земельной собственности, для чего на нем отображают ареалы, выделенные на основе оценки возможности выращивания различных сельскохозяйственных культур, а также данные об отчуждении земельной постройки. В отношении границ объектов недвижимости кадастровые планы обновляют непрерывно по мере поступления межевых документов. Для других изменений в размещении посевов сельскохозяйственных культур, застройке планы обновляют один раз в год. Кадастровая матрица служит сводным документом для учета и оценки имущества, а также для определения земельного налога застроенных и незастроенных земельных участков. Опись секции представляет собой легенду плана. Для каждой парцеллы она содержит: нумерацию (букву секции и номер плана); ее адрес; кадастровое содержание; номер коммуны и землевладения; указание произошедших изменений. Дополнительная документация состоит в основном из файла путей сообщения и местностей, файла владельцев недвижимости коммуны, документации, касающейся застройки и файла недвижимого имущества. Налоговые службы Франции находятся в тесном взаимодействии с Министерством финансов, а земельно-кадастровые подразделения — с регистрами дел Министерства юстиции. Главные инфраструктурные элементы земельного рынка во Франции: коммунальные отделы по землеустройству, формирующие объекты недвижимости (земельные участки); земельно-кадастровая служба с регистром дел, осуществляющая учет и оценку земель; система нотариата, обеспечивающая юридическое оформление земельных сделок, архивирование и учет движения участков; суды, в которых земельные судьи и судьи по экспроприации разрешают земельные споры; риэлторские конторы и компании — промоутеры, предлагающие земельные участки и другую недвижимость для продажи, государственная депозитная касса, через которую оплачивают сделки с землей. При каждом муниципалитете имеются отделы планирования использования земли. Деятельность по организации рационального использования и охране земли строят на основе проектов землеустройства, которые разрабатывают различные компании. К числу основных относятся Общества по землеустройству и сельскому обустройству территории — SAFER (Societes pour l'amenagement foncier et l'etablissement rural). Эта организация была создана в форме некоммерческой корпорации для выполнения значимой общественной задачи — проведения национальной сельскохозяйственной структурной политики на основании Закона об ориентации сельского хозяйства от 8 августа 1962 г. В соответствии с Законом об ориентации сельского хозяйства от 9 июля 1999 г. перед SAFER были поставлены новые задачи, включая реализацию проектов землеустройства, формирования ландшафтов и охраны окружающей среды. Проекты должны быть одобрены государством, местными органами власти или уполномоченными государственными агентствами. Для решения поставленных задач SAFER выполняет следующие функции: проводит операции купли-продажи на рынке сельскохозяйственных земель с преимущественным правом покупки земельных участков, исследования по улучшению использования сельскохозяйственных угодий, защите окружающей среды и развитию сельских территорий. Организация обеспечивает информационную поддержку, осуществляет мониторинг земельного рынка, содействует привлечению инвестиций и обустройству территории вновь создаваемых хозяйств, а также более эффективному использованию земель. Общества SAFER функционируют в 34 регионах Франции (одно общество на 3...4 департамента) и объединены в Национальную федерацию. К основным фирмам, работающим на земельном рынке Франции и составляющим проекты землеустройства, помимо SAFER также относятся: французское общество по реализации проектов, обучению и консультациям — SOFRECO ingenieurs conseils (Societe Francaise de realisation, d'etudes et de conceil); строительная компания SAEM, основанная на частном и государственном капитале и имеющая право вести застройку в различных коммерческих и других высокотехнологичных зонах; землемерно-геодезическая частная фирма SIR по изготовлению карт с применением аэрофото- и космических снимков и методов дистанционного зондирования Земли; другие государственные, совместные и частные фирмы, ведущие землеустроительную, геодезическую и картографическую деятельность. Организацией использования земли занимаются также государственные учреждения национальных парков (в горных районах), региональные центры лесной собственности, региональные отделения конхили-культуры (ракушечников) в прибрежных районах и др. При землеустройстве сельскохозяйственных предприятий во Франции руководствуются следующими требованиями. 1. Во избежание дробления семейной фермы на мелкие участки В случае, если это условие невыполнимо, законом установлена возможность создания сельскохозяйственного земельного объединения между сонаследниками. 2. Для стимулирования создания фермерских хозяйств опти Единицу SMI используют в социальной, кредитной и налоговой политике государства различные органы. 3. В целях выполнения государственной земельной политики, возрождение и развитие сельских зон, создание и улучшение инфраструктуры сельских населенных мест (дорог, телекоммуникаций, учебных заведений, консультационных центров и др.); новое зонирование сельских территорий с усилением поддержки хозяйств в зонах с неблагоприятными условиями землепользования; восстановление государственных служб в сельских зонах; дифференциация и усиление средств финансового и налогового вмешательства для поддержки сельских товаропроизводителей. 4. Для адаптации фермерских хозяйств к новым социально-экономическим условиям и усиления природоохранной направленности их деятельности поощряется разработка «проектов аграрных предприятий», в которых существенное влияние уделяют организации рационального использования и охране земель. 5. Национальный Закон об ориентации территориального устройства и развития от 4 февраля 1995 г. провозглашает принципы равноправного развития всех территорий страны. В отличие от Закона о земельной ориентации от 30 декабря 1987 г., где сельские территории рассматривают как «неиспользуемый земельный резерв», в последнем законе предусматривают комплексное развитие сельских территорий на основе планов и проектов обустройства земель и их охраны. Этому способствует также и Закон об усилении охраны окружающей среды (1995 г.). В конце 90-х годов государство констатировало, что проводимая в предшествующие 30 лет политика территориального устройства и регионального развития недостаточно эффективна и не обеспечила рациональное использование и охрану земель. Это определило современную земельную политику Франции, опирающуюся на землеустроительные мероприятия и гармоничное развитие всех территорий.
|