![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Земли Саксония 1 страница
Собственники земли часто соглашаются на проведение перепланировки. Это объясняется тем, что разница между ценой на землю сельскохозяйственного использования и ценой на землю под застройку без затрат на проведение инженерных работ принадлежит собственнику, которая обычно составляет 40 %. За проведение консолидации земель в городах отвечают местные власти и входящие в их структуру отделы планирования, развития недвижимости и строительства. Они составляют планы зонирования территории, проекты консолидации земель и другие документы, связанные с регулированием землепользования. Консолидацией фермерских земель на сельскохозяйственных территориях занимаются специально создаваемые управления проектами (дирекции). Проекты консолидации земель по своему содержанию и процедуре во многом соответствуют планам перепланировки земельных участков. Большое значение при этом, прежде всего в сельской местности, имеет оценка земель по плодородию и местоположению с тем, чтобы в итоге каждый земельный собственник получил равноценную по плодородию земельную площадь, сосредоточенную в меньшем количестве участков вблизи своего дома при ликвидации недостатков землепользования (чересполосицы, дальноземелья, вклиниваний, вкрап-ливаний и т. д.). Формирование новых земельных участков, а также переоформление земельной собственности в ходе земельного оборота (при купле-продаже земельного участка или его части, дарении, наследовании и т. п.) существенных особенностей в фермерских землях Германии не имеет. Вся процедура этих действий показана на рисунке 19 на примере разделения участков органами земельного кадастра земли Саксония. 11.5. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ Основные производители сельскохозяйственной продукции в Германии — фермерские хозяйства. За последние годы намечается снижение числа и увеличение среднего размера земельной собственности сельскохозяйственных предприятий ФРГ. Так, если в 1960 г. средний размер земельной площади фермерского хозяйства составлял 9, 3 га, в 1970 — 11, 7, в 1980 — 16, 7, то в 2000 г. — 25, 6 га [57]. К 2000 г. хозяйства, имеющие площадь от 20 до 50 га, занимали более 70 % всех сельскохозяйственных угодий страны. Тем не менее размеры фермерских хозяйств в Германии не позволяют каждому из фермеров в отдельности осуществлять систему всех необходимых землеустроительных мероприятий, так как границы и площади их хозяйств не вписываются в структурные элементы ландшафта, водосборные площади, мелиоративные системы и требуют совместных усилий многих рядом расположенных собственников земли. Поэтому проект внутрихозяйственного землеустройства на небольшие по размерам немецкие фермы не составляют, а заменяют их бизнес-планами. Для решения комплекса возникающих природоохранных проблем, мелиорации сельскохозяйственных земель, противоэрозионных и эколого-хозяйственных мероприятий, строительства дорог разрабатывают проекты ландшафтного межхозяйственного землеустройства. Каждый проект осуществляется в соответствии с законодательством о землеустройстве и вносит существенные изменения в облик ландшафта. Исходя из практики сроки освоения таких проектов составляют 8... 12 лет и более. Поэтому эти проекты разрабатывают и реализуют с особой тщательностью в несколько этапов: подготовительный и начальный; планирования; землеустройства; заключительный. Каждый этап заканчивается подписанием административного акта, который может быть обжалован задействованными в проекте лицами в судебном порядке. Во время подготовительного этапа важно получить надежную информацию о необходимости, целесообразности и реализуемости запланированных землеустроительных мероприятий. Во время этого этапа устанавливают виды проектных работ, оконтуривают район землеустройства, составляют каталог необходимых мероприятий, определяют издержки и источники финансирования. Во время подготовительного этапа разрабатывают также концепцию землеустройства. Она должна быть единой для всего района проведения работ, ориентированной на решение конкретных проблем, свободной от противоречий, а также должна найти отклик у граждан, административных органов и задействованных в проекте организаций. В принципе подготовку мероприятий начинают только тогда, когда одновременно с необходимостью и целесообразностью реализации проекта гарантировано содействие задействованных в мероприятиях лиц. Начальный этап реализуют тогда, когда задействованные лица едины во мнении о необходимости землеустроительного проекта и решение о его реализации принимает законодательную силу. В это время выбирают председателя «Общества задействованных в проекте лиц», который представляет интересы задействованных в проекте граждан, т. е. владельцев земельных участков и приравненных к ним лиц (наследников). На этапе планирования председатель «Общества задействованных в проекте лиц» совместно с органами землеустройства, общиной, другими административными органами и обществами, а также заинтересованными гражданами планируют работы по реорганизации землепользования, результатом которых является план развития территории водных объектов, коммуникаций и мероприятий по уходу за ландшафтом (§ 41 землеустроительного законодательства). Когда этот план одобряет высшая землеустроительная инстанция, начинают практические работы. Первоочередной задачей этапа землеустройства является перераспределение собственности и прав на нее. Во время этого этапа проводят большинство работ на местности по оценке земельных участков, вынесению в натуру новых водных объектов, сети коммуникаций и закладке многолетних насаждений, а также осуществляют кадастровые измерения на новых земельных участках. Предварительно проходят переговоры с задействованными в землеустроительном проекте лицами. Результаты проведенных работ отображают на землеустроительном плане, данные которого также передают в административные органы геодезии, землеустройства и кадастра. На заключительном этапе с вступлением в силу землеустроительного проекта в определенный момент меняются владельцы старых земельных участков и появляются новые. После этого вносят изменения в поземельную книгу и кадастр недвижимости. Землеустроительный проект завершается выходом в свет постановления, что задействованные в проекте лица больше не могут предъявлять претензии к результатам реализованных землеустроительных мероприятий. Концепция реализации землеустроительных мероприятий содержит информацию: о использовании сельскохозяйственных и лесных земель (видах использования, типах лесных насаждений, качестве почв и их улучшении и др.); о новых экономических требованиях к участкам сельскохозяйственного использования и их освоенности; о состоянии природоохранных мероприятий и мероприятий по уходу за ландшафтом; о подведении внешних и внутренних коммуникаций, новом строительстве; о мероприятиях по улучшению сельской местности; о регулировании водного режима (создании новых водных объектов, защите от наводнений, создании водохранилищ); о результатах проведения экологической экспертизы. Представленный и одобренный план развития водных объектов, коммуникаций и мероприятий по уходу за ландшафтом — основа для проведения землеустроительных мероприятий. Реализуемые землеустроительные мероприятия всегда связаны с перераспределением земельной собственности. Качество земли различных земельных участков неодинаково. Стоимость земельного участка складывается из его площади и качества земли. При обмене невозможно предложить земельный участок такой же площади. Подбирая равноценный участок, учитывают критерии бонитета почвы, формы рельефа, водного режима, влияния леса и микроклимата. Проводят также оценку стоимости объектов, расположенных на участке. Для придания независимости оценке стоимости участка землеустроительные органы нанимают независимых нейтральных экспертов, которые не проживают в данном районе и не задействованы в проекте. Застроенные участки оценивают по их стоимости. Оценка земель — основа для выдачи компенсаций в виде земельных участков, для изъятия необходимой территории под общественные сооружения, а также для выплаты денежных компенсаций, регулирования внесенных в поземельную книгу обременении и вычислений стоимости землеустроительных мероприятий. В процессе реализации проекта проводят встречу задействованных в нем лиц с землеустроительными органами, на которой заслушивают их претензии к процессу обмена участками и выдаче компенсаций. Каждый собственник имеет право получить компенсацию как в виде земли, так и в денежном выражении. Размер получаемого им участка зависит от площади его прежних владений за вычетом территории под общественные сооружения и экологические мероприятия. После завершения переговоров и решения всех спорных проблем проводят геодезические работы по установлению и обозначению новых границ. После их завершения собственник получает новые участки в «предварительную собственность» и может начинать их обрабатывать. В землеустроительном проекте задействованы: собственники, входящие в район реализации проекта перераспределения земельных участков, а также равные в правах с ними наследники права застройки; «Общество задействованных в проекте лиц», организация с публично-правовым статусом, его правление и председатель; община; прочие организации публично-правового статуса (например, церкви); общества по решению вопросов в области водных объектов и земельных ресурсов; владельцы прав на земельные участки (верующие, владельцы основных сервитутов и прав пользования чужим имуществом, арендаторы охотничьих угодий, арендаторы прав на рыбную ловлю и др.); арендаторы земельных участков; новые владельцы новых земельных участков; землеустроители. На последнем этапе реализации проекта подсчитывают фактические издержки и устанавливают долевое участие в финансировании задействованных в проекте лиц. Каждый участник землеустройства получает выписку из землеустроительного проекта. На этом этапе есть возможность подачи жалобы, если их нет или они уже разрешены, то землеустроительный проект вступает в силу. С этого момента выходит административный акт о вступлении в силу нового правового статуса землевладений и устанавливают срок, когда собственность поменяет своего владельца. С вступлением в силу нового правового статуса старые данные кадастра и поземельной книги теряют силу. Их заменяют новыми сведениями. Землеустроительный проект завершается с выходом в свет постановления, что землеустроительные работы были проведены строго по плану и задействованные в проекте лица больше не могут предъявлять претензии к результатам реализованных землеустроительных мероприятий. Одновременно с выходом в свет этого постановления распускают «Общество задействованных в проекте лиц». В ходе реализации проектов землеустройства в Германии руководствуются следующими основными положениями. 1. Областью применения землеустройства считают только земельную собственность в сельской местности, в условиях городов составляют проекты перепланировки и застройки. 2. Руководство процессами землеустройства осуществляют только специальные государственные ведомства. 3. Процесс землеустройства реализуют по усмотрению государственного землеустроительного органа. 4. Каждому собственнику гарантируют равную по стоимости компенсацию в виде земли, а при его желании — в денежном выражении. 5. Потребность в земле для общественных сооружений (например, в дорогах) удовлетворяется всеми собственниками в виде определенного процента безвозмездного отчуждения. 6. Наличие правовой защиты против всех ведомственных решений. 7. Собственники сами оплачивают землеустроительные мероприятия. Государство предоставляет значительные дотации для этого. 8. Издержки на землеустройство распределяют в соответствии со стоимостью участка. При проведении землеустроительных работ в сельской местности руководствуются следующими требованиями: все земельные участки должны примыкать к сети дорог и быть доступными в любое время года; быть подготовлены для современной механизированной обработки (оптимальным является прямоугольник с соотношением сторон 6: 1); иметь оптимальный размер (длина 300...600 м, площадь около 10 га при обработке на семейных фермах); система землепользования должна обеспечить защиту почв от эрозии, снижение опасности наводнений; использование земель должно осуществляться с учетом требований охраны окружающей среды, влияния на почвы, воду, воздух, климат, человека, животных, растения, ландшафт. Согласно данным ученых Высшей школы приватизации и предпринимательства, исследовавших вопросы сельскохозяйственного землепользования за рубежом, в Германии при планировании рационального использования и охраны земель четко соблюдается принцип защиты земель сельскохозяйственного назначения от необоснованного изъятия. Для этого, во-первых, в «сельскохозяйственных зонах», указанных на планах зонирования, обычно исключено несельскохозяйственное освоение земель, а перевод в другие виды использования ограничен [32]; во-вторых, строительство несельскохозяйственных зданий запрещено в любой «неосвоенной зоне» (не идентичной «сельскохозяйственной зоне») как части муниципальной территории, которую не выделяют как зону развития (зоны застройки и зоны, указанные на схематичных планах). Сельскохозяйственные структурные планы составляют специальные организации на региональном уровне. На них в Германии возложены также разработки проектов консолидации земель, направленных на улучшение землепользования сельскохозяйственных предприятий. При составлении проектов землеустройства учитывают расположение «сельскохозяйственных зон». Значительное влияние на сельскохозяйственные земли оказывают и другие виды планирования, когда эти земли используют для других целей или выделяют в специальные резервы. В этих случаях могут формироваться зоны, предназначенные для строительства автомагистралей и железных дорог, сохранения природы и ландшафтов, по отношению к которым использование земли жестко ограничено. Многочисленные федеральные законы предусматривают особое регулирование планирования размещения инфраструктуры. Например, Закон о федеральных магистральных дорогах (размещение федеральных магистралей); Закон о железных дорогах (размещение рельсовых путей); Закон о воздушном сообщении (строительство аэропортов и взлетно-посадочных полос); Закон об отходах (создание мест для складирования отходов). В соответствии с этими законами процедура утверждения плана требует участия отраслевых органов управления для согласования месторасположения объектов, требующих отчуждения соответствующих земельных участков. Землеустройство в Германии могут проводить подразделения геодезических управлений федеральных земель; государственные землеустроительные и кадастровые учреждения, находящиеся в ведении этих управлений; назначаемые для таких работ в различных землях Германии государственные лицензированные землемеры (инженеры-геодезисты), ведомственные геодезические службы федеральных, земельных и коммунальных учреждений, если во главе их стоят чиновники высшей инженерно-геодезической службы и если речь идет о землеустройстве или кадастровой съемке, являющихся собственными задачами самой администрации. При установлении границ и разделе земельных участков подающий заявление обычно является стороной, оплачивающей землеустроительные работы (кадастровую съемку). При проведении работ по консолидации земельных участков расходы на землеустройство несут все задействованные в проекте собственники. В Германии по закону профессии нотариуса и государственного лицензированного землемера, которые связаны с выполнением особых задач, могут иметь ограниченное число людей. Как правило, государственные землемеры возглавляют небольшие геодезические учреждения (15...25чел.), выполняющие государственные землеустроительные работы (установление границ, отвод земель, перепланировка земельных участков, консолидация земель и др.). Эти землеустроительные работы, касающиеся изменения геодезической (измерительной) и правовой составляющей земельных участков, выполняют в рамках государственного заказа и по лицензии государства. Их результаты должны быть переданы в управление земельного кадастра. Таким образом, они становятся частью государственного (земельного) кадастра недвижимости. Помимо этого такие учреждения выполняют технические геодезические работы (исполнительная съемка; определение координат пунктов, необходимых для строительства; прокладка трасс коммуникаций и т. п.). Эти работы имеет право постоянно выполнять любая организация, на их выполнение не требуется лицензии, и государство их не контролирует. Насчитывается примерно 1400 государственных землемеров (инженеров-геодезистов, геометров) и около 15 тыс. их сотрудников, т. е. в Германии на каждые 60 тыс. населения приходится по одному государственному учреждению с 10 сотрудниками землемерами [84]. С целью защиты своих профессиональных интересов землемеры объединены в «Союз государственных землемеров» — BDVI. Государственных землемеров задействуют в широком спектре областей деятельности: землеустройстве в строительстве и сельском хозяйстве; оценке стоимости застроенных и незастроенных участков; создании и освидетельствовании планов застройки территории; кадастровой съемке; экспертизах земельных дел при судебных процессах; установлении, восстановлении и упорядочении границ с правовыми последствиями; обмерах зданий и т. д. Такие профессии существуют также в Австрии, Швейцарии, частично в Дании, Франции, Бельгии. Систему картирования в Германии поддерживают Федеральное агентство картографии и геодезии (Bundesamt Kartographie und Geodasie) — масштабы от 1: 200 000 до 1: 1 000 000, Агентства геодезии и картографии федеральных земель (Landesvermessungsamt) — масштабы от 1: 5000 до 1: 100 000, районные управления земельного кадастра и землеустройства — масштабы от 1: 500 до 1: 2500. 11.6. РАЗРАБОТКА ПРОЕКТОВ И СХЕМ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА В соответствии с законами Германии все изменения в землепользовании осуществляют на основе планов (проектов) землеустройства. Рассмотрим содержание проекта землеустройства местечка Асбах (Рюдесгейм-на-Рейне) — одного из самых известных туристических мест в Германии, которое посещают около 2 млн туристов в год. Общее число мест в гостиницах здесь составляет около 350 тыс. Ранее в Рюдесгейме производили знаменитые коньяки марки «Asbach Uralt». В 1970-х годах на этом производстве работали 700 чел. Из-за экономической нецелесообразности дальнейшего существования предприятия руководство фирмы весной 1995 г. приняло решение о его закрытии и о выставлении земельного участка с производственной инфраструктурой на продажу по заниженным ценам для промышленных целей. Однако инвесторы не стали в объявленные сроки приобретать данный участок из-за больших затрат на снос имеющихся строений и нежелания заниматься промышленным производством. После неудачной попытки под руководством местных коммунальных органов Гессенской земельной компании (HLG — Hessische Landgesellscaft mbH) была разработана концепция, а затем и проект организации территории продаваемого участка. Этот проект учитывал также перспективы развития города, в черте которого находился продаваемый земельный участок. Целевое назначение земель и баланс территории участка по проекту землеустройства следующий: площадь земель, предназначенная для сохранения и развития производства шоколадных конфет, — 14 400 м2; новая гостиничная застройка — 4000 м2; привлекательная жилая застройка на территории виноградников за счет сноса складских помещений — 8000 м2; жилая застройка для лиц свободных профессий и самостоятельных работников — 4100 м2; освоение части земельного участка, ориентированной на туризм и досуг, — 3500 м2; создание информационного и центра заседаний — 1000 м2. В зону действия проекта входит также территория, прилегающая к железной дороге и строящемуся туннелю, со стороны Рейна, которую предусматривается благоустроить и использовать после освоения берега реки для прогулок туристов и отдыха (рис. XVIII на цв. вклейке). Кроме того, в качестве резервной территории для строительства выделен участок виноградника площадью 5800 м2. Осуществление данного проекта с привлечением финансовых средств инвесторов и коммунальных органов позволило обеспечить занятость 100 чел. на производстве шоколадных конфет и создание 200 новых рабочих мест в гостиничной сфере, инфраструктуре услуг и туризма. Таким образом, участие Гессенской земельной компании (HLG) и местных органов власти в проведении землеустройства позволило изменить целевое назначение территории, предотвратить запустение земель при ликвидации старого производства и организовать их рациональное использование в новых экономических условиях. Земельные компании в Германии, ведущие проекты землеустройства, выступают также в качестве земельных (территориальных) менеджеров, модераторов, объединяющих усилия участников землеустройства. Они часто являются инициаторами и инвесторами при проведении землеустроительных работ, заранее создают запасы земель на местах, приобретая их и используя в дальнейшем при разрешении конфликтных ситуаций в ходе перераспределения земель и регулирования землепользования. Например, земельная компания земли Саксония-Анхальт (LGSA — Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH) при землеустройстве территории, примыкающей к военному учебному полигону в районе пустоши Колбитц-Летцлингер, осуществила следующие землеустроительные действия. Необходимость землеустройства была обусловлена возведением новых объектов на территории полигона, прокладки к нему автомобильных дорог, а также переоборудованием железнодорожной ветки Берлин—Ганновер в скоростную магистраль и переустройством железнодорожных путей. Все это потребовало отвода земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, компенсационных мер при изъятии земель и совершенствования ор ганизации территор ии. Землеустройством было затронуто 30 индивидуальных земельных собственников, занимающихся сельским, лесным и охотничьим хозяйством, и одно коллективное сельскохозяйственное предприятие. Земельные угодья на массиве представлены пашней, лугами, лесом. В ходе прокладки трассы автомобильной дороги до военного полигона возникла конфликтная ситуация между собственниками земли, представителями общины и инвесторами. Для ее разрешения земельной компанией был разработан проект землеустройства, который обеспечивался земельными ресурсами, выкупленными этой компанией у сельскохозяйственного предприятия. Всего было выкуплено 39, 4 га земли, в том числе 20, 6 пашни, 3, 9 сенокосов (лугов), 14, 9 га леса. На основе проекта землеустройства за счет этих земель были осуществлены следующие действия: представлены землевладельцами по их согласию взамен изъятых у них площадей под строительство дороги 8, 5 га пашни и 2, 0 га леса; для улучшения конфигурации землевладений, консолидации земельных участков, увеличения фермерских хозяйств в частное владение было продано 4, 18 га пашни; 1, 9 га сенокоса было обменено между земельной компанией и собственниками земли с целью улучшения пространственных условий землепользования; 3, 4 га было приобретено собственниками для укрупнения своих лесных массивов; две строительные площадки размером 0, 16 га были выделены из пашни для жилой застройки и 1, 2 га леса было предоставлено соседней общине для строительства велосипедной трассы; оставшиеся в собственности земельной компании 11, 26 га пашни было зарезервировано для последующих землеустроительных действий. В итоге предусмотренное земельной компанией создание резервов земель позволило решить возникшие конфликты, обеспечить быстрый доступ всем землевладельцам к перераспределенным земельным участкам. Бремя изъятия земель для новой дороги было соразмерно, экономично и справедливо разделено между землевладельцами. Основой проведения крупномасштабных мероприятий по землеустройству на больших территориях, увязки всех организационно-территориальных вопросов в административно-территориальных образованиях в Германии являются проекты (схемы) землеустройства отдельных общин (коммун) или их групп. Рассмотрим, как решали вопросы землеустройства с зонированием территории в общине Хандевит при участии земельной компании Шлезвиг-Гольштейн (Schleswig-Holstein). Эта община находится в 10 км западнее г. Фленсбург, в 6 км от границы с Данией. На территории общины расположены 5 населенных пунктов с числом жителей около 6 тыс. чел., общей площадью 6500 га, в том числе в сельскохозяйственных целях используют 4580 га (70, 5%). При проектировании, на основе договоренности с 50 собственниками земли и администрацией г. Фленсбург земельной компанией были предусмотрены следующие землеустроительные действия. 1. Намечена площадь для расширения жилой застройки — Площади для жилищного строительства были приобретены у находящегося на территории общины сельскохозяйственного предприятия, которому за счет общественных земель были выделены другие, более удобные участки земель сельскохозяйственного назначения. При обмене участка предприятие увеличило свою площадь на 5 га за счет земель, находящихся под охраной и предоставленных предприятию для экстенсивного использования. Кроме того, за счет дополнительных средств удалось расширить на 75 мест имеющийся коровник. 2. Выделена для развития промышленных предприятий хозяй ства г.г. Фленсбург и Хандевит учредили в 1994 г. «Общество экономического развития», освоившее 20 га за счет средств региональных программ. Кроме того, за 1995—1999 гг. дополнительно на новом месте было размещено еще 21 промышленное предприятие. В резерве осталось 18 га земель, о покупке которых ведутся переговоры. 3. Выделено на основе проекта землеустройства 400 га природо Летом 1998 г. земельная компания приобрела находящуюся на территории общины Хандевит бывшую военную тренировочную базу «Хиррислее», за счет земель которой удалось расширить промышленную зону и осуществить комплекс природоохранных мер. Кроме того, проектом намечены площади, подлежащие обмену (42 га) и продаже (104 га) в природоохранных целях. 4. Благодаря добровольному обмену земельными участками по В процессе осуществления проекта г. Фленсбург купил полигон для тестирования гусеничных машин и их ремонта площадью 41 га, который был необходим для сохранения 600 рабочих мест. Городу было предоставлено также 30 га земель, требуемых для расширения аэродрома «Шелерхаус» и для дальнейшего развития телекоммуникационного предприятия. Проект землеустройства с зонированием территории сельской общины Хандевит показан на рисунке IX на цв. вклейке. Успех в осуществлении данного проекта был обусловлен применением таких инструментов территориального менеджмента, проводимого земельной компанией, как приобретение на свой собственный риск земель и создание их запасов, участие в добровольном обмене земельными участками, передача другим предприятиям квотированных ресурсов производства сельскохозяйственной продукции, компетентное землеустроительное обслуживание отдельных проектов развития сельскохозяйственных предприятий, а также знание местных особенностей, земельного рынка, многолетнее партнерское сотрудничество с руководством общин и доверие землевладельцев. Планирование использования и охраны земель в Германии часто называют региональным проектированием. Последнее распространяется на территорию, начиная от коммуны (общины) с числом жителей 6 тыс. чел. и до целого региона, включающего ряд административно-территориальных образований или составляющего природный парк. Число жителей в таких регионах достигает 35 тыс. чел. и более. Однако, как считают землеустроители Германии, важен не размер региона, а его административно-территориальная структура, функциональные связи между властями, предприятиями и гражданами на местах, наличие мотивированных и активных участников землеустройства.
|